[서투기 13기 6월에 직원후보 1번 반드시 찾조 동구님] 1주차 강의 후기!

안녕하세요. 서울 소액투자를 거쳐 서울 가치투자까지 이뤄낼 동구님 입니다!!

2년만의 정규강의에, 처음 맡은 조장이라는 직책까지... 수많은 감정과 기억들이 오고가는 와중에

설레였던 1강을 조금 늦게나마 다 수강하게 되었습니다.

와닿았던 이야기들, 적용해보고 싶은 점을 정리해 보도록 하겠습니다.

[1] 지금 서울은 어떤 시장인가?

거래가 회복되는 모습을 보이지만 지역간, 지역내 선호단지간에 회복 속도 차이가 발생하는 혼란스러운 시장.

언론과 다르게 실상 거래량은 장기평균에 비해 여전히 적은 모습입니다.

좋은 입지, 덜 좋은 입지와 신축, 구축으로 나누어 좋아하는 단지와 덜 좋아하는 단지로 세분화해서 살펴보면

전혀 급할 필요가 없는 상황이며, 일희일비하지 않아야 하는 이유가 명백해 보입니다.

생각보다 가파른 전세가가 시장의 사이클의 영향을 주고 있지만, 우리는 지나온 과거가 반복된다는 진리를 통해

진단해 볼 수 있습니다. 4~5년뒤에 전세가율은 올라온 상태로, 매매가가 다시 만나게 될 가능성이 크다는 것을..

=> 지금 좋은 가격으로 매수하더라도 하락장 속에서 매매가는 더 떨어질 수 있다. 장기보유라는 관점에서 원칙과 기준을 가지고 잘 버틴다면, 투자금도 회수되고 큰 수익을 얻을 수 있다.

(지금 매수하더라도 후회의 시간을 보낼 수 있음을 알자. 일희일비 하지말고 10년을 보자!)

[2] 제가 투자금이 0억이 있는데, 똘똘한 1채와 2~3채 투자 중 어느게 더 좋은 투자인가요?

막연하게 돈을 더 벌고 싶다는 생각이 가치보다 투자금에 집중하고 여러개 투자하면 더 벌 수 있지 않을까 하는 막연한 생각으로 연결됩니다.(단기적 시장 관점과 예측으로 쏠림)

투자금이 아니라 단지의 가치에 집중해서 고민해야 합니다. 단기적으로 오르고 내림은 있을 수 있기에, 장기적으로 좋은 자산을 보유하면 큰 수익이 나고 투자금 회수가 가능하다는 것을 알고 투자하는게 중요합니다.

=> 투자금이 아니라 가치에 집중해야 한다. 3억 투자금을 넣을 가치가 있다면 1채 투자하는 것이고, 좋은 가치를 가진 물건인데 1.5억 투자금이 든다면 그 물건에 투자하는게 본질!!

[3] 보유하고 있는 물건이 가치가 낮아 손절하고 싶은데 어떻게 할까요?

보유 물건과 매수하려는 물건의 가치 차이가 압도적으로 클 때 매도해야 합니다. 자산재배치는 반드시 실력을 키우고 진행해야 함을 기억하세요. (보유물건 역전세 등 RISK체크 후 투자금 결정)

또한 보유 물건이 가격이 여전히 싸고 버틸 수 있다면 보유하는게 현명한 선택이 될 것입니다.

저평가 구간을 버티고 수익구간에 매도하는거죠.

=> 손절해서 얼마나 가치가 높은 것을 매수할 것인가? 그리 차이나지 않는 물건을 매수할 수 있는 상황이라면, 보유 물건의 가격이 여전히 싸고 버틸 수 있으니 보유하자!!

[4] 서울에서 소액투자가 가능한 시기가 올까요?

서울에 소액투자 하기위한 아파트 들의 특징을 알고, 지금 소액투자를 시작해서 더 가치있는 자산을 쌓아가는 로드맵을 행동에 적용해야 합니다. (신축, 구축 모두 덜 좋은 입지, 덜 선호하는 단지에 소액투자 기회가 있다!)

소규모 외곽만 봐야겠다는 등의 한계를 두지 말고 낮은 급지를 넓게 살피며 기회를 충분히 보되, 괜찮은 신축 구축 모두 살펴야 합니다. 과거 시장의 모습을 통해 전세가율이 아주 높은 시기가 올 것이라는 것을 알 수 있으니까요.

=> 소액투자라는 이유로 단지에 한계를 두지 말고, 4~8억대 까지 골고루 지켜볼것(20, 30평대 모두 확인). 같은 투자금이라면 3억보다 4억대, 4억보다 5억대 단지에 투자했어야 했다는 조언은 꼭 잊지말기!!!!

[5] 서울 투자 의사결정 프로세스는 어떻게 되나요?

1~3단계(필수)와 4~5단계로 나누어 볼 수 있습니다.

1단계 - 가치 판단 (중장기 보유할 가치가 있나? / 강남 1시간 이내, 업무지구 품고 있는지)

2단계 - 저평가 여부 (전고점 대비 30%이상 하락한 가격인가 / 단, 20%까지 넓게 범위에 넣고 볼 것!)

3단계 - 전세가율 (전세가율이 60% 이상인가 / 단, 50%까지 넓게 범위에 넣고 볼 것!)

4단계 - 가치비교 (같은 가격대 내에서 최선인가? / 내 앞마당 내 같은 가격대에서 가장 좋은 물건인가?)

5단계 - 투자금비교 (같은 투자금에서 최선인가? / 내 앞마당 내 같은 투자금에서 가장 좋은 물건인가?)

=> 급지가 높다는 이유만으로 투자단지 선택하지 말고, 프로세스를 통해 원칙과 기준대로 투자대상을 정해야 한다. 서울투자에서는 비슷한 가치 물건들을 고민하는 것보다, 투자 범위를 충분히 만들고 그 안에서 나의 조건에 맞는걸 찾는게 중요하다. 좋은 단지는 기회주는 시간이 짧으니 적당한 가격에 사는것이 중요!!!

[6] 목표를 이루고 싶습니다. 방법을 알려주세요!

목표로 가는길에 어려운 시기와 힘든 일들은 당연하게 놓여 있을 겁니다. 미리 시뮬레이션하고 준비해야 그들을 만났을때 헤쳐나갈 수 있을 거에요. 그들을 만났을때, 해야만 하는 이유를 미리 고민하고 힘들 때 이겨낼 수 있는 방법을 만들어 보세요!

느려도 괜찮습니다. 10년이라는 세월은 여러분의 목표를 달성하게 해주기에 충분한 시간입니다.

우선 순위를 결정하고, 시간을 확보한 뒤, 목표를 설정하고 그대로 행동해보세요. 그게 전부 입니다.

=> 다시 한번 기억하자. 목표로 가는 길에는 원래 장애물이 놓여 있다. 장애물은 원래 거기 있었고, 나는 거기를 지나가야만 하기에 만나지 않을 수 없는 것이 세상의 이치다. 어떻게 넘어서야 할지만 고민하면 된다. 그러기 위해 하루에 확보할 수 있는 덩어리 시간을 확인하고, 이 시간을 지키자. 지킨 시간이 나를 원래 거기 있었던 장애물에 관한 문제를 해결할 실마리를 제공해 줄 것이다.

현 시점 서울투자를 어떻게 바라봐야 할지, 앞으로 어떻게 해야 할지 정말 많은 내용을 알려주셔서 시간 가는줄 모르고 강의를 들었습니다.

사실은... 알고 있지만 직접 실천하기 어려운 것들이라고 하는게 팩트에 더 가깝겠네요.

평소 해왔던 고민들, 묻고 싶었던 것들이 거의 모두 제주바다님 1강 속에 모두 들어있었습니다.

수강생 분들이 대부분 비슷한 고민과 단지를 가지고 와서 물어본다는 말씀도 조금은 이해할 수 있을 것 같습니다.

그래도, 그럼에도 불구하고, 그 안에서 최선의 선택과 목표에 가까이 가는 한걸음을 내딛을 수 있도록 노력하겠습니다. 꽉꽉 눌러 담아 더이상 담아지지 않는 공기밥처럼 서울을 큰 틀에서 어떻게 봐야하고 앞으로 어떻게 행동해야 할지 머리속에 꾹꾹 집어넣어 주신 제주바다님 준비하시느라 너무 고생하셨습니다. 감사합니다!!!