서기 2주차 강의 후기([서울투자할때까지121비 하지않조 같이투자자)

안녕하세요, 같이투자자입니다.

2주차 강의를 수강하였습니다. 주중에 완강할 수 있었다면 더 좋았겠지만, 다행이도 주를 넘기기 넘기지 않고 완강할 수 있었네요

이번 강의에서 배웠던 점을 간단히 기록하고자 합니다.

I 강남구

1급지에 대한 두려움과 경외심으로, 덤벼볼 생각을 못해서 대한 공부를 거의 해본 적이 없었는데, 주우이님께서 강의로 다뤄주셔서 너무 좋았다.

부동산 투자의 기준이 되는 강남구의 입지요소에 대해 우수함을 알아 볼 수 있었음. 사실 지금 상태에서 강남구 자체에 대해 투자욕심 보다는, 강남구를 둘러싼 서초송파 /용산 / 성동광진 / 성남에 대해 투자해보고 싶은 마음이 더 들게 되었다.

-종사자 대 사업체 비율이 높을수록 대기업(양질의 일자리) 비중이 높다는 걸 배움 [강남 7.6:1 <> 인천 4.2:1 거의 2배차이]

-인구구성 키워드

ㄴ 가족구성 10대(10%이상이 좋은것), 40~50대 / 직장인,일자리 30대 / 대학생 20대 / 노령지역 60대~

-지역구별 주요 대기업 소재 여부는 외울 것

-강남에서는 아파트 단지들이 대부분 역세권이라, 역세권 여부보다 어느 노선인지가 더 중요함

-핵심노선: 2/3/9/7 + 신분당선

-학원가 수는 보통 50개 이상이면 우수한 학원가로 인식

-강남구 생활권 구분: 압구정/청담 , 논현/역삼, 삼성, 대치/도곡, 개표/일원, 수서

-강남구 생활권 임장순서: 압구정 -> 도곡/대치 -> 개포/일원 순서로 좋은 곳부터 돌 것

I 동작구 : 교통 / 한강 / 흑석,노량진 뉴타운

동작은 앞마당이기도 하지만, 다시 한 번 입지보다 위치가 빛나는 곳임, 흑석/노량진 뉴타운 잘 보고 뉴타운 완성됨에 따라 기축 아파트에 어떻게 영향이 퍼져나가는지에 대해 고민해야함

신림선의 가치반영이 아직 명확히 안된 것 같으니 역세권 아파트 참고해야 한다.

동작구는 투자 후순위지역이 없다. 매수할 수 있다면 사야한다.

시세트레킹 단지로 소개된 것은 트레킹 해라.

I 영등포구 : 여의도 / 신길 뉴타운 / 직장과 교통

영등포는 조만간 임장이 필요한 지역으로, 전반적으로 입지가치가 믹싱된 동작구 보다는 생활권 별 급지 차이가 명확한 곳이다.

여의도 -> 당산/양평 -> 영등포/문래 -> 신길 -> 대림 생활권 입지순위로 임장할 것

여의도/당산/신길 생활권 좋다

I 투자의사결정

10억대에서는 59/84의 가격차이가 2억 정도, 10억 이하에서는 59/84의 가격차이가 1억정도 난다.

10억 가격대에 익숙해져야 한다.

가격(매가)이 비슷하다면 입지가치+연식 좋은 곳을 선택해라. (투자금의 규모가 더 크더라도)

투자금이 비슷하다면, 땅의 가치가 더 높은 곳을 선택해라. (연식이 밀리더라도, 건물가치는 점점 하락하므로)

투자금 차이가 많이 난다면, 신축 우선 선택해도 되나 땅의 가치가 밀린다면 건물가치가 먹힐 때 갈아타기