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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
월급쟁이 부자로 은퇴하라
◉본 것
| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가
01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
-자본주의의 비밀, 인플레이션, 통화량 증가, 화폐가치하락,
-통장에 돈을 그대로 둔다면, 돈의 가치는 계속해서 하락한다.
02 월급은 절대 오르지 않는다
-가계, 기업, 정부. 시간이 갈수록 기업 정부가 가져가는 돈의 비율이 커진다. 소득분배의 불균형 (양극화)
p.45) 언제까지 내가 직접 바꿀수 없는 것들에 매달릴것인가?
03 당신마저 관심 없는 당신의 노후
-고령화, 길어지는 노후. 국민연금만으로는 부족 → 노년노동 불가피
-우리나라의 노인은 행복하지 않다.
-노후준비는 셀프. 스스로 준비해야한다.
04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
-자기점검. 나의 상황을 정확하게 인지하고 있는가
-목표를 명확하게 하기. 집중해야할 포인트를 찍기
-경제적자유보다 우선시 되어야하는 것. “노후준비”
| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향
01 직장인의 투자 전략
-시간을 투입해서 돈을 버는 사람에서 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동
-소비자산과 생산자산, 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하고, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는 데 써야한다.
p.83) 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
-돈을 쓰는 방식의 변화, 소비자산을 사는 것에서 생산자산을 샀다.
03 내가 부동산을 택한 이유
-예적금, 보험: 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가? NO
-주식과 펀드: 펀드, 운용보수로 잃고 시작하는 투자/ 주식, 장기적+복리효과로 수익 가능성 O
-부동산: 정보대칭(매도자, 매수자 간의 거래가 비교적 대칭) + 레버리지(전세, 무이자 대출) / 환금성(아파트 투자)
p.103) 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내것이 된다는 말이다.
| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
-아파트의 가치는 입지. 그리고 그 다음이 연식
-가격 협상, 눈앞의 이익으로 큰 것을 잃을 수도 있다
p.117) 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야할 의무는 없다.(중략) 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움을 봉착할 수도 있었던 것이다.
-투자는 관계. 사장님들과의 관계. 투자선배들과 동료들과의 관계 (좋은 사람이 될 것)
p.119) 부동산 투자를 사직하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자성과도 더욱 빛나게 될 것이다.
-“해당 물건이 저평가된 상태인가”에 초점
-호재는 상승세를 더욱 강하게 만들 뿐, 보너스 개념으로 생각할 것. (호재가 가격에 반영되어있으면, 투자하지 않는다)
<투자사례>
-의왕시 내손동. 평촌 신도시와 인프라 공유하는 신축아파트 매수
-과천 재건축 이주로 인한 전세 수요+근방에서 보기 힘든 신축아파트 (임대 난이도 하)
결과: 2600만원 투자금으로 1억4000만원 수익(700%)
-동탄인덕원선, 월판선, 과천지정타 호재가 겹치면서 상승.
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트
-매수 비수기에 급매를 찾기 (6월초장마철~8월 중순 여름, 11월초수능~1월말명절)
-부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야한다. → 비교평가
-비교대상이 많을수록 가치판단은 더욱 정교해진다. 직접 현장에서 파악해보면서 비교대상을 늘려야한다. 부동산은 발로 하는 것
-협상, 협상의 기본은 주는 것에서 시작한다. 상대방의 입장에서 생각해 볼 것.
-부동산 10채까지는 경험. “잃지 않는 선에서 경험쌓기”
-입지가 우수한 지역일 경우, 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승기류가 형성 될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.
-비싸고, 좋은 집이 아니라, 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중할 것.
<투자사례>
-광명보다 좋다고 생각이 드는 분당 구미동 아파트. 하지만 가격은 더 저렴했다. → 저평가
-3천만원도 안되는 투자금으로 투자
03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
-임장 후 모니터링: 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾고, 원인을 공부하며 투자에 대한 안목 쌓기
-공급, 입주물량이 감당할수 없는 수준이라면 장시간 지속될 수 있다. 다만, 저평가가 확실하다면 입주물량이 많다는 이유만으로 투자를 미루지는 않는다.
-주인전세, 전세낀매물. 투자금이 적게 드는 것보다 가격이 싼가에 집중할 것.
-대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건이 많아질수록, 협상에도 좋은 무기로 쓸 수 있다.
p.158) 가장 중요한 것은 가치대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈 지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다
-갭메우기, 선호되는 지역이 상승하면, 다음 지역으로 옮겨붙는다.
잃지 않는 부동산 투자를 위해 갖춰야할 세가지
1) 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2) 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
3) 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
-현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 판단. 미래는 생각하지 말 것.
-준비된 자에게 기회가 온다. 아는 지역이 많아야 투자시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.
-발품의 중요성.
p.163) 부동산투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다. 남보다 똑똑하거나 특별할 것도 없는 지극히 평범한 나 같은 사람에게 부동산 투자가 매력적인 이유다. 물론 당신도 충분히 해낼 수 있다.
<투자사례>
-신분당선이 개통되면서, 실사용가치 전세가는 상승하지만, 매매가는 시장의 흐름으로 상승하지 못하는 정체구간 발생
-타지역 대비 저렴한 수지. 20평대는 투자+실수요로 약상승 했지만, 30평대는 여전. > 수도권 동남부 공급 때문에
-주변 신축 아파트 입주. 물량이 소진되면서 전세가가 반등하는 타이밍에 투자. (저평가+역전세 감당 가능 여부 확인)
-일시적1가구2주택 혜택을 받기 위해 매도. 매도인 주인전세원함. 투자 후 4개월만에 세입자 퇴거 요청(2천만원 회수)
04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
-입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자
-무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자기준에 충족되는 지 확인 후, 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자
<투자사례>
-대규모 입주로 인해서, 저렴한 매매 전세가. 투자금이 많이 들어서 접근하기 어려운 상태. 잔금을 치고 나서라도 투자하겠다는 결심.
-RR 매물이지만 가장 저렴한 매물. 매도자의 매도 사유 파악, 이사할 집을 미리 매수한 상황. 매매 시장이 죽어있어서 2개월동안 거래가 되지 않는 상황 – 기회!
-가격 협상. 매일 찾아가면서 가격 조정. 이 단지 오늘 안되면 저 단지 할거라고 이야기 하며, 협상 성공
-2017년, 수도권 규제가 시작되면서 규제지역 선정. 비규제 중에서 입지가 우수한 지역에 투자수요 유입, 평촌 신도시 + 양도세 중과정책으로 매물 감소. >> 일시적 공급으로 인한 눌림목 현상으로 저평가+높은 전세가율로 소액투자 가능
| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식
01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
1) 알뜰하게 수입에서 돈을 모으는 것 2)거주로 묶여있는 돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것
-절약. 쓰는 것부터 체크. 불필요비를 통째로 없애기
-절약된 비용을 투자관련 비용으로.
p.187) 지출정리로 생긴 월 100만원 정도의 금액으로 책을 사서 읽고 강의를 들으며, 꾸준히 모아 투자를 한다면 어떻게 되겠는가? 아무리 그래도 그렇게까지는 못하겠다고? 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다. 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가?
p.187) 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야할 일이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변사람으로부터, ‘왜 저렇게까지 할까?’라는 소리를 들을 각오도 해야한다.
-자본재배치, 깔고 앉아있는 전세금을 월세로. 단, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선.
02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
-월세 수익, 급여를 받을 수 있는 직장인 투자자에게는 오피스텔이나 월세수익을 얻을 수 있는 부동산 투자보다 시세차익을 늘려 자산의 규모를 키울 수 있는 전세투자가 더 적합
-어느시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황에 따라 다르다.
03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
1) 저평가 되어있는가 2)전세가율이 높은 가
04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
인생을 바꾸는 투자 과정
1) 노후준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산
2) 현재 현금흐름을 파악하고, 저축이나 자본재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈 마련
3) 보유 자산의 크기 키워나가기
4) 매입한 부동산을 장기 보유
5) 원하는 은퇴점을 전후로, 축전된 자산을 현금흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다
장기보유의 장점
1) 수익실현을 뒤로 미뤄, 불필요한 낭비를 줄일 수 있다.
2) 수익의 크기는 자산의 크기에 비례. 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익도 더욱 커진다.
3) 거래횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 줄일 수 있다.
-가급적, 팔지 않을 가치있는 부동산을 매입+10년뒤를 바라보는 장기적인 안목
-부동산 투자는 시간에 투자하는 것
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
-종잣돈 규모가 작다면, 시간이 필요하다는 것은 인정해야한다. ‘조급함을 버리고 10년이상을 봐라’
-시스템투자, 투자 건당 수익은 작아도, 소액의 투자금으로 부동산 투자하여 변동성을 줄이고 효울성 높임+투자실력
-시세차익형 전세투자로 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것. 전세상승분을 모아 현금흐름 창출 혹은 매도 후 시세차익
-역전세, 모든 주택의 전세가가 하락하는 일은 거의 없다.
06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
-역전세 리스크, 현금 유동성 필요. 처음부터 대출로 투자하면 안되는 이유
역전세 리스크 관리법
1) 전세가 하락의 우려가 적은 물건에 투자
2) 신규주택입주 물량 예정된 곳이라면 신중하게 접근 (3~4년간 인구수 1%이상의 규모로 주택공급시, 피할 것)
3) 마이너스대출, 신용대출로 현금 확보
4) 매도해, 현금화 가능한 투자물건 한 두 개 남겨두기. 매도 순서 정해둘 것.
p.248) 명심하라. 인생은 길고, 투자시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.
| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
01 확실한 투자 기준 세우기
1) 투자의 기준 2) 부동산 투자의 기준 3) 아파트 투자의 기준 4) 더 좋은 아파트 투자의 기준
-아파트 투자의 기준.
저평가된 상태인가?(아는지역늘리기)
투자금이 적게드는 가?
리스크가 감당가능할 수준인가?(잔금리스크, 역전세)
이 조건에 만족하지 않으면, 투자하지 않는다.
-입지가 우수하고, 지역적 위상이란 측면에서 나은 물건부터 공략.
02 가격이 상승할 지역 선정하기
-부동산 시장은 수요와 공급. 시장 참여자의 수, 시장의 분위기. 대중의 심리에 영향
-아파트는 수요에 따라 바로 공급을 할 수 없는 재화. 시간이 필요함에 따라 수요와 공급이 맞지 않는 시기가 존재(사이클)
임장지역 선정하는 방법 (투자지역x)
전세가율과 가격: 전세가율이 높고(70%이상), 가격자체가 저렴한가
투자금의 규모: 3천만원~5천만원 사이, 투자금으로 할 수 있는 단지가 많은 곳 위주
입주물량: 근처까지 세세하게 파악
미분양. 눈에띄게 감소하는 추세라면, 공급부족이 현실화되는 수준.
-임장지를 선정하고, 묵묵하게 아는 지역을 늘려나가기. 모니터링하면서, 해당 아파트 가격 수준과 흐름 파악.
03 임장 전, 지역조사 하기
손품
-일자리, 전반적인 일자리수, 급여수준, 어떤업종
-교통, 강남접근성.
-환경, 생활 편의시설, 자연환경 좋은 곳
-학군, 특목고진학률, 초품아
-인구연령분포. 사는 사람들에 따라 상권의 분위기가 바뀐다.
-가격,
04 지역을 눈에 담는 현장조사
-지역을 완전히 익힌다=부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하여, 저평가된 단지를 골라낼 수 있다.
-그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것
p.306) 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.
05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
-장부물건을 찾아서,
-매도자우위시장에서는 매수를 가급적 하지 않는다. 시장의 분위기의 중요성
-매수자우위로 만드는 법: 거기 아니면, 여기! 2개 이상의 투자처 확보
-협상범위설정: 상대방의 니즈 파악 후 배려하는 태도
-임대를 결정짓는 요인: 1)가격 2)집의 상태 3)입주가능시기 4)사람
| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
-내가 할 수 없는 불가능한 일에 에너지 낭비하지 말고, 할 수 있는 일을 하기
p.328) 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹기를 바란다.
-알고있는 것을 실행하는 것. 행동을 해야 변화가 일어난다.
02 한 번의 성공보다 중요한 것들
-조급함을 경계할 것.
-독강임투의 반복
- 꾸준함: 주변에 비슷한 생각, 목표를 가진 동료를 둘 것 > 실행 > 결심
03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
-최고인 사람들과 함께 하라,
-내가 먼저 좋은 사람이 되어야한다. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되라.
04 갈등에 대처하는 자세
-갈등의 원인: 시간의 부족
-투자자의 우선순위: 가정과 투자/ 회사/ 기타
-책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것
-어짜피 투자는 평생 해나갈 일.
◉깨달은 것
월부은을 정말 오랜만에 다시 읽으며, 잊고 있던 본질을 깨닫다.
최근 1호기를 진행하면서, 수많은 조급함에 흔들리고 난리법석을 피우는 스스로를 발견할 수 있었는데, 이 모든 것들이 알지만 안다고 생각했던 것들을 사실 마음속으로 담아두고 있지 않아서가 아닐까? 라는 생각을 월부은을 다시 읽으며 깨닫게 되었다.
#조급함. 어짜피 10년은 해야할 일
빠른 시간내에 얼른 부자가 되고 싶다는 마음에, 종잣돈이 없다는 현실을 부정하고, 왜 나는 종잣돈이 없을까 라는 할 수 없는 영역에 한탄하고 불만을 가졌던 것 같다. 내 상황을 인지하지만 마음속으로 받아들이지 않으니, 스스로를 계속해서 동굴로 끌고가는 것을 발견할 수 있었다. ‘조급함을 버리고 10년이상을 봐라’ 어짜피 길게 해야하는 투자. 돈이 없으니 마음이 불안해지고 빠르게 부자가 되고 싶은데 현실은 그렇지 않은 마음이 들 때마다, “10년“은 해야할일이라고 생각하자. 어짜피 10년동안 돈이 없는 것은 아니지 않은가.
#땀 흘린만큼 얻게 되는 것
‘이렇게까지 해야 할까’ 라는 생각은 정말 수십번, 아니 수백번씩 드는 생각인 것 같다.
야간근무가 끝나고 너무나 피곤하지만, 기차에 몸을 실어 임장지로 향할 때, 몇만보씩 걷고 또 걷고, 친구들은 여행도 가고 맛있는 것도 마음껏 먹고, 또 여느 20대의 커플처럼 데이트 하나도 제대로 하지 못하는 우리를 발견하면서
‘이렇게 까지 해야할까’ 생각하며 포기하고 싶은 순간도 수십번 있었다.
부동산투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다. 남보다 똑똑하거나 특별할 것도 없는 지극히 평범한 나 같은 사람에게 부동산 투자가 매력적인 이유다. 물론 당신도 충분히 해낼 수 있다.
너나위님의 이야기를 들으며, 나만 이렇게 힘들고 고된 것이 아니구나 + 이렇게 땀흘린 결과로 좋은 투자를 할 수 있을 것이라는 믿음이 생겼다. 남들만큼 뛰어나지는 않지만, 똑똑하거나 특별한 능력이 있는 것도 아니지만, 내가 흘린 땀방울이 나에게 돌아와 나의 꿈을 이뤄주기를 믿으며, 그렇게 하나씩 또 하나씩 해나가야겠다는 응원이 되었다.
#무슨일이든 태도가 중요하다
지역을 볼 때도 사실 대충 본적도 정말 많은데, ”배우는 사람의 태도“ 라는 너나위님의 말씀을 듣고 정말 정신이 번쩍 들었다. 내가 원하는 삶의 무게가 너무나 큼에도 불구하고, 배우고 더 잘하고 싶은 마음이 있음에도 지금의 나의 행동은 내가 원하는 목표와 다른 길을 가고 있구나 크게 반성하게 되었다. 이정도 즈음하면 되겠지 스스로 합리화해온 것들. 다음에 하면 되겠지 미뤄왔던 것들. 나의 태도는 내가 원하는 것의 크기만큼 진지하지 않았다는 것을. 지금은 상관이 없어보여도 큰 차이를 만든다는 너나위님의 말씀에 따라, 배우는 사람의 태도. 계속해서 그 태도를 가지고 있는지 점검하고 꾸준히 나아가야겠다.
◉적용할 것
#유리공과의 시간, 신뢰확보
투자는 어짜피 오래할 일. 평생할 일이라고 머리로는 생각하고 있지만, 사실 유리공에게는 무한정의 희생을 바라고 있는 건 아니었을 까? 많이 반성하게 되었다. 지금만 참으면 나중에는 괜찮겠지. 지금 시간을 쏟지 못해도 나중에 하면 되지 라는 스스로 합리화를 많이 했던 것 같다. 처음 긁으면 괜찮지만, 계속해서 긁으면 피가 나는 것처럼 지금은 괜찮아보이지만 나중에는 유리공이 깨져버리는 사태가 발생할수도 있음을.. 꼭 염두해두자
남자친구와 시간을 갖기고 약속을 했다면, 무슨일을 해서든 지키는 모습을 보여주자. 신뢰가 중요하다!
#배우는 사람의 태도
투자자로 배워나가는 과정에서 가장 중요한 것은 수용성
그리고 내가 현장에서 제대로 파악하고 있는지, 요행을 부리고 있지는 않은지, 이만하면 되었다고 합리화하지는 않는지 한달이 지나고 복기를 할 때, 그 지역에 대해 거주민만큼 알고 있는지 점검해보기
#투자를 하는 이유
나는 투자를 왜 할까? 마음속에 와닿는 why를 찾아보기
투자를 해야하는 필요성을 머리로 이해한다. 경제적자유, 노후대비가 필요함을 머리로 인지하지만, 마음속에 와닿는 why의 중요성을 깨닫게 되었다. 나는 이 일을 왜 하는 가?
◉논의해볼 것
p.358) 어차피 투자는 평생 해나가야할 일이다.
투자를 평생 해나가는 과정에서, 투자를 하지 못하는 시기가 반드시 존재한다는 생각을 하게 되는 데요. 혹시 그 시기를 겪고 계시는 분들이 있다면, 어떤 마음으로 어떻게 시간을 채워나가고 있는지 이야기 나눠보면 좋을 거 같습니다.
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