열반스쿨 기초반 2강 강의후기 [열반스쿨 기초반 76기 1반 59조]

*사는곳, 보내는 시간, 만나는 사람을 바꿔야 인생이 변한다

*연 1000~2000시간 공부 (평일2시간+주말 하루 풀)

*목실감

*도서추천: 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 미라클모닝

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<부린이에서 투자고수 되는법>

1. 하락기 투자, 상승장 매도!
2. 농사꾼의 마음으로 씨앗심고 10년 존버!! (지방은 5년)
3. 부동산 입지 5대요소: 직장, 교통, 학군, 환경(공원, 백화점..), 호재/악재, 브랜드

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*직장

1. 전통강자: 강남, 종로중구, 여의도
2. 떠오른 지역: 구디, 가디, 가산, 대림, 잠실, 판교, 상암, 수색, 마곡
3. 도시기본계획 참고하여 다음 떠오를 지역 예측해보기

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1. 서울종사자수 총 373만(전국71%)
2. 아직까지 서초, 강남, 송파가 압도적! (146만 직장인, 서울의 31%)
3. 종로중구 65만(12%), 영등포강서63만(12%), 구로금천 46만(9%), 마포서대문36만(7%)
4. 판교46만명

=>> 2,3,9호선+신분당선 중요!

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**투자추천대상 3곳

S등급: 강남30분 이내

A등급: 강남 1시간 이내

B등급: 종로, 여의도, 구로 판교 등 1시간 이내

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*학군

- 서울대 많이 보내는 고등학교를 잘 보내는 중학교가 중요; 아실에 전국 중학교 학업성취도평가 순위 참고=> 서울, 경기에 다 몰려있음

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*부동산 가격에 영향을 미치는 요소

숲: 물가, 통화량, 경기(금리), 수요(입지), 입지독점성

나무: 가격 저평가여부, 심리, 단기공급(입주물량), 투자기준

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**전세금은 호시기라도 5%정도만 올려야 역전세 리스크 대비 가능!

1. 평균 전세가 상승률 7.5% (확 오른 다음은 꼭 역전세가 난다!!)
2. 전후 3개월 입주물량 체크(인구수*0.5%)+ 2년뒤 입주물량 체크 (입주물량 많으면 세구하고 잔금치르기 어려움) (사이트: 부동산지인)

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<부동산 투자원칙: 저환수>

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1. 저평가여부

1. 같은 가격 < 높은 가치
2. 같은 가치 > 낮은 가격
3. 지역 분석 - 임장(다수 매물)- 보고서 정리 => 비교평가

2. 환금성 (상폐 조심!!! 앞으로 남고 뒤로 까지는거X)

1. 아파트가 제일 낫다 (1층,2층, 탑층, 나홀로, 오피스텔, 빌라, 도시형생활주택X)
2. 상가, 지산, 재개발 등도 환금성이 안좋아 공부가 아주 많이 필요하고 조심해야함

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3. 수익률

- 수익률= 수익금/ 투자금(매매가-전세가)

72의 법칙: 72÷수익률= 원금 2배되는 기간

ex) 72÷3% = 24년

-적정 수익률 -

1. 투자 1년차: 잃지 않는것
2. 투자 2년차: 10%
3. 투자10년차: 20%
4. 부자: 5~10%

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*똘똘한 한채vs 평범한 여러채

1. 돈o 시간x : 서울투자 (수익이 높음)
2. 돈x 시간o : 지방투자 (수익률이 높음)

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*수익률 높이는 법

1. 앞으로 가치가 오르는지? - 수요가 많고 입지독점성이 있는곳
2. 적절한 투자금으로 전세금 상승할 물건 사기(1억이하 갭 아주적은건 전세금 안오름)
3. 좋은 타이밍 (전고점 30%미만)
4. 수익률, 수익 둘다 중요!
5. 인내!!!

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4. 원금보존 (잃지 않기)

1원칙: 적정 전세가율- 수도권: 전세가율 60%이상/ 지방: 전세가율 80%이상

2원칙: 입지독점성이 있는가? 혹은 입주물량이 적은가?

5. 리스크관리

- 가장 큰 리스크: 역전세 / 전년도 급격한 전세상승, 임대차법, 금리상승 조심

- 3년내 입주물량 많은지?

1. 전세금은 5%만 올리기
2. 언제오를지 모르니 길게 가져가고, 고정적 급여;월급쟁이가 좋음
3. 최악의 손실은 얼마일지 ? 역전세와 잔금못치를 경우 대비하여 플랜B세우기
4. 전세가10프로 정도는 여유자금으로 갖고있기 (리스크대비)

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<투자전략>

1. 전세금 오르는게 중요하다!! 이돈으로 재투자!! 시스템5~10채 구축!!

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<공부방법>

1. ~3개월: 강의듣기, 독서, 선배칼럼읽기, 투자동료 만들기
2. 3~6개월: 강의+목실감 습관 만들기, 월부 활동
3. 6~9개월: 임장다니기, 경제기초쌓기+월부활동
4. 1년: 실전투자! 경제기초쌓기+월부활동

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*책은 다독하기!!! 정말 좋은책은 필사! 수험생 공부하듯 한번 그냥 듣고, 읽고 끝이 아니다! 내것으로 정리요약하고 소화해야 한다.

*책 50권 채우기!!

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*이번주 추천도서: 나는 부동산과 맞벌이한다, 원씽