서기 3강 후기(121조 같이투자자)

서기 3주차 강의를 완강하였습니다,, 어느덧 3번째 서기를 완강하게 됐네요,,

매번 들을 때마다 새로운 내용에 어려워하는 제 모습이 정상이길 바라며,, 기억해야할 점을 기록해보겠습니다.

I 지역분석

이번 서기에서 내용이 좋았던 점은 평소 바라볼 생각을 못했던 1급지 내용이 나온다는 것,

특히나 가락단지의 경우, 그나마 비교적, 상대적 적은?? 투자금으로 고려해볼 수 있다는 내용이 인상 깊었음(주변 지인의 매도 고민 또한 흥미롭게 바라볼 수 있었던 것 같음)

매수우위지수가 100을 넘어야 진짜 불장이다, 24년 6월 지금은 32정도로 매도물량이 쌓여있는 상황이고, 아직 매수자 우위시장이다. 가격이 다져지는 과정에 있으며, 조급해 하지 말 것. 조급하게 사면 지옥 시작

최근 가파른 상승이 있었다면, 좋아하고 선호하는 단지이기에 회복이 빠른 것이겠으나 그만큼 잠재적인 낙폭도 크다는 것. 미래의 하락은 예측할 수 없는 것이기에, 싼 것을 사야함.

최근 4급지 신축 전용59가 10~11억대로 수렴 중에 있다.

지역의 주 포인트를 잘 잡자.

-송파: 강남엔 밀리나 마포,성동보단 확실히 좋은 곳

-강동: 교통개선만된다면, 동작,영등포보다 환경이 좋은 곳

-서대문: 강북 내에서 가성비가 높은 곳

인구지표는 생활권 우선순위를 미리 가늠하기 위한 보조적인 지표이고, 절대적인 투자의사결정에 영향을 미치는 기준이 아님.

세대당 인구수 2.5~3이면 굉장히 높은거고 2~4인 가족이 많이 선택하는 동네에 부동산 구매 수요가 있다.

환경에서 정량적인 기준은 백화점과 종합병원으로 삼을 것 대형마트는 덜중요

-송파: 입지 독점성이 있는 땅(대체불가)

-강동: 입지가 더 좋은 송파, 연식이 더 좋은 신축 택지에 수요 뺏길 수 있음

-서대문: 입지가 더 좋은 마포구에 수요 뺏길 수 있음

I 투자분석

상급지(1,2급지, 3급지 신축) 전고대비 20% 이하인 경우 저평가상태임

+ 전저점(23.1월) 대비 얼마나 회복이 되었는지도 절대적 저평가 판단에 고려할 것

서대문 비선호생활권, 지역 내 외곽생활권인 홍제홍은갈 바에 은평 녹번뉴타운이 훨씬 좋다. 서울이라고 다 좋은 것 아니다.

4급지부터는 애매한 아파트의 경우 수도권 상급지 아파트와 붙여서 어디가 더 투자에 용이할까를 고민해야함(선호도 측면에서, 전세금 상승, 투자금 회수, 매가 상승)

DMC가 생각보다 교통이 별로다. DMC는 뉴타운환경 원툴이다. DMC는 3대업무지구 출근러보다는 인근 일자리 직장인들이 거주하는 곳. 카맵/네맵에서 조회되는 시간을 믿지 마라. 진짜 경험해봐야 한다. 이런 임장지는

앞으로 특수선(경중선 등) 껴있을 경우에는 실제로 출퇴근 시간에 몸으로 부딪혀볼것.

지금은 겨울시장이다(매가 보합, 전세가 상승) 투자자는 겨울시장과 봄시장(매가 약상승, 전세가 상승)에 투자를 적극적으로 검토하고, 가을시장(매가 하락, 전세가 하락)과 여름시장(매가 급상승, 전세가 보합)에 보수적인 접근으로 투자를 고려해야 한다. 투자는 사시사철 할 수 있어야 한다.

겨울/봄시장에는 진짜 선호도 높은 거 위주로 고르고,

여름시장에는 다 날라가 있으니, 눌려있는 것을 고르기 위해 선호도 위주의 투자범위를 완화+확대해서 고르고(겨울/봄시장에는 선호도가 다소 부족해서 안 골랐던 것들도..)

진짜 비슷한 가치의 물건들을 가지고 끙끙대지 말것.

충분한 가치가 있고 비슷한 가치라면, 둘다 투자해도 되는 걸 고민하는 중일 수 있다.

1)싼지/비싼지 검토하고, 2)투자금이 적게 들어간다면 투자해도 되는 것

다만, 절대가가 가치대비 싸지않고 + 리스크 대비여부가 둘중 하나라도 안된다면 절대 투자하면 안된다.

잔금대비가 몇천 차이로 어렵다면, 세낀물건을 집중공략해라. 잔금치루지 않아도 되니..(꿀팁!)