경기도 화성시 동탄역 에일린의뜰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 권샘]

☞ 과제 제목: 경기도 화성시 동탄역 에일린의뜰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 권샘]

▶ 아파트명

동탄역 에일린의뜰아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

경기도 화성시 종사자수 564,646명 (약 56만 명)

-삼성반도체 화성사업장을 중심으로 화성시 종사자수가 약 56만명으로 S등급에 해당.

2.교통

강남 1시간 7분 / 여의도 1시간 33분 / 시청 1시간 16분 / 삼성반도체 화성사업장 버스 38분(자차 15분)

-주요 업무지구인 강남 및 부도심 기준으로는 1시간 이상씩 소요되어 C등급에 속함.

3.학군

이산중 86.1% / 반송중 85.6%

-인근 중학교는 가장 가까운 이산중과 1동탄의 반송중이 있고, 학업성취도 평가는 2023년 3학년 2학기 국영수 기준 85% 이상으로 B등급.

4.환경(편의시설) 반경 2km

롯데백화점 동탄점, 트레이더스 동탄점, 동탄농협 하나로마트 본점

-도보 약 30분 거리 내에 백화점 1개, 대형마트 1개가 있다. 환경 부분 상업시설은 A등급에 속함.

5.공급

동탄레이크파크자연앤e편한세상 2024.06. 1,227세대 등 (동탄 총 8,022세대)

-입주 물량은 2024년 2407세대, 2025년 3850세대, 2026년 1765세대로 연평균 2674세대가 예정되어있고, 화성시 인구수 대비 적정한 수요(4756세대)인 A등급에 속한다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-인근 아파트까지 함께 분석한 결과 수익률이 높지 않은 것을 확인할 수 있다.

금액이 비싸다고 하여 다 좋은 물건은 아니구나...

전세가율은 60% 미만이라 역전세 리스크는 적지만, 투자금이 많이 든다는 단점이 있고

입지독점성이 떨어지며 사람들이 많이 선호하는 아파트 기준에선 떨어지므로 매도도 쉽지 않을 것으로 예상된다.

현재 시세: 동탄역에일린의뜰 32평 현재 매매 6.5억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.6억 전세 4.0억

5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 4.5억 전세 1.9억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (65,000-86,000)÷(86,000-40,000)X100 = -46%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (65,000-45,000)÷(45,000-19,095)X100 = 77%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

  -동탄이라는 지역 자체로 종사자수나 환경과 공급 등을 고려하면 좋은 입지이지만 동탄 내에서는 투자 가치가 떨어지는 것을 확인했다.

더 좋은 조건의 물건을 찾아봐야겠군..