서울시 동대문구 청량리동 미주아파트 수익률 분석보고서 (열반스쿨 기초반 76기 69조 달리자김)

▶ 아파트명

동대문구 청량리동 미주아파트

*1978년 9월 입주(47년차) 1977년 9월 분양당시 반포아파트 분양가와 비슷했다고 함

*1089세대(총8개동)

*평형(세대수)27평(117),32평(462),44평(140),49평(84),54평(53)

*평균대지지분 약 15.6평

*주차대수 995대(세대당0.87대)

*용적률(건폐율)99.5%(57%)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장B

동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명) 500인 상업체수 15개

2.교통A

*강남 26분 / 여의도 33분 / 시청 16분

*청량리역 1호선,수인분당,경의중앙,경춘 초역세권

*GTX-B,C가 들어온다면 강남,여의도 수요를 많이 받을 것으로 보입니다.

*경전철 강북횡단선과 면목선이 예정 되어있습니다.

강남역26분

여의도33분

시청16분

중 6

3.학군B

경희여중,(남중)대광중,정화여중,청량중,성일중

장안동 학원가

4.환경(편의시설)A

*롯데백화점 청량리점, 롯데마트

*서울성심병원,서울삼육병원,경희의료원,고려대안암병원,한양대병원 등

5.공급C

동대문 인구수 341,680x0.005=1,708/ 3년 5124세대

2024년 280세대

2025년 9,906세대

2026년 761세대

총 10947세대

휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대 등

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

시세: 청량리 미주 아파트 33평 현재 매매 10억8천, 전세 3억5천

5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 14억5천 전세 4억8천

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 8억3천 전세 2억5백

*5년 내 고점 매입시 수익률 (10800-145000)÷(145000-48000)X100 = -38%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (10800-8300)÷(8300-2500)X100 = 43%

▶ 현장 사진

결론

교통S 직장B 학군B 환경S 공급C

입지요소 분석에서 교통,직장,학군,환경은 수요를 이끌만한 가치가 있는 곳으로 생각 되나 3년내 새아파트 공급이 많아 전세가가 너무 낮다.답십리 대우 아파트 33평과 비교했을때 년식에 비해 재건축 이슈로 비쌌다.정비구역 지정이 되긴 했지만 재건축 확정까지 시간이 더 필요할 것 같고 전세가가 너무 낮아 투자금이 현재 형편으로는 감당할 수 없을 만큼 높아 투자를 하지 않을 것이다.미주아파트 분임을 했을때 주민들이 분담금 7억에 대해 분통을 터트리는 내용의 글을 보았고 청과물시장과 롯데백화점쪽 롯데캐슬,아트포레나,한양수자인 부근 상권이 활발함을 볼 수 있었다.