동탄2 반도유보라아이비파크10.1 수익률 분석 보고서 [열기반 77기 27조 도도맘83]

아파트명

반도유보라아이비파크2차그린힐

위치(지도)

입지평가

직장

화성시 사업체수 104,961개/종사자수 549,663명

= S등급

교통

강남역 1시간 24분

여의도 1시간 42분, 종로 1시간37분

동탄역 srt가 있음에도 동탄역까지의 이동소요시간이 길어서 광역버스기준으로 조회된다

srt 호재에서 많이 벗어난곳이란 것 유추가능함

학군

[아실]에서 조회해보니 해당아파트에서 등교가능한 중학교의 학업성취도 평가가 조회되지 않는다. 화성시 학업성취도순으로 조회후 당 아파트에서 등교가능한 중학교의 과학고,외고 진학자수를 비교하면 85%이상으로 유추한다.

참고로 23년 9월 이전에는 도보권에 중학교가 없어 스쿨버스로 등하교 하였지만, 화성세정중학교 개교로 초품아, 중품아(?)가 되었다.

환경(편의시설)

반경 1km – 초등학교, 중학교, 이주자택지(빌라상가)

2.4km 거리에 동탄호수공원, 꼬모(주상복합), 센텀폴리스(주상복합)

자차가 있다면 생활하기 용이하나, 대중교통은 어려움

SRT동탄역과 롯데백화점 위치(에루샤 없음)

30분내 거리에 코스트코, 트레이더스, 이케아, 기흥롯데아울렛, 리빙센터 등 상업시설 많음

공급

2025년까지는 과공급이지만 2026년 적정수요에 절반수준 공급이다. 위 그래프는 동탄뿐만아닌 화성 전체의 공급계이며, 동탄과 생활권을 함께한 오산까지 총계를 내어보았는으나 2026년부터는 적정수요의 절반이다.

6. 수익률분석(5년 내 투자타이밍)

33평대

현재시세 : 매매 5.1억 / 전세 3.1억 (투자금 억)

5년내 고점 매입시 : 21년도 8월 매매 6.39억 / 전세 3.85억 (투자금 2.54억)

5년내 저점 매입시 : 23년도 4월 매매 4.4억 / 전세 1.8억 (투자금 2.6억)

5년내 고점 매입시 수익률 : (51000-63900)/(63900-38500) X 100 = -51%

5년내 저점 매입시 수익률 : (51000-44000)/(44000-18000) X 100 = 27%

현장사진

결론

반도유보라아이비파크10차 파크힐 입지평가 : C/C/C/C/B

기존 전세로 거주했던 곳이며, 숲세권과 단지내 차량미통행, 초품아로 갓난아이~초등 저학년 양육하거나, 연세 지긋한 어르신들 살기에는 좋은 아파트이며 자차필수이다. 전세로 들어갈당시 갭차이가 2억이었으나 동탄에 있는 아파트치고 갭이 굉장히 적은곳이었다. 거주하기에는 좋으나 주변으로의 추가 발전계획이 있지 않아 장기적으로 보았을 때 투자금대비 더욱더 투자처로 적절하지 않아보임