광주광역시 서구 치평동 금호쌍용 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 26조 992]

▶ 아파트명

치평동 금호쌍용 아파트

▶ 위치(지도)

<입지평가>

광주광역시 서구에 위치하였다. 서구는 광주의 중심이고, 상무지구는 서구의 중심이다. 남북으로 길게 늘어진 상무지구의 아파트 단지들 중에 딱 중앙에 위치하고 있어서 입지가 매우 좋다. 그래서 어디를 가든 편리하다.

아파트 뒷쪽으로는 전남중, 치평초, 전남고가 나란히 위치해 있고, 아파트 앞쪽으로는 학원가가 형성되어 있어서 학령기 자녀를 키우기 좋은 환경이다. 가까운 거리에 상업시설과 병원, 시민 공원을 활용할 수 있어 살기 좋은 동네라고 보여진다.

1.직장

서구 종사자수 167,123명 (약 16만 명)-B등급

광주광역시는 다른 광역시에 비해 일자리가 다소 부족하다고 생각했는데, 광주광역시 전체 등급은 S이고 서구는 B등급이다. 내가 아는 서구 일자리는 크게 기아자동차공장과 상무지구의 각종 관공서들(방송국, 우체국, 광주시청, 공사, 공단)이 있다.

2.교통

광주광역시는 주로 자차로 이동한다. 상무지구가 출퇴근 시간이 막히기는 하지만 2~30분 이내에 직장에 도착할 수 있고 광주 끝을 가더라도 1시간이 채 걸리지 않는다.

지하철 1호선은 역세권이 아니면 이용을 잘 하지 않았지만, 2호선이 개통되면 달라질 것 같다. 2호선의 노선이 광주를 크게 도는 노선이고 대학교들도 지나가기 때문에 이용이 많아질 것 같다. 상무지구는 지하철 1,2호선 모두가 지나가고, 2호선은 금호쌍용아파트에서 도보로 5분일 정도로 매우 가깝기 때문에 교통이 매우 좋다.

광주고속터미널도 자동차 기준 11분 거리에 위치하였다.

3.학군

전남중 81.4%, 치평중 75.8%, 상무중 65.6%- 세 학교 모두 C등급

세 학교 모두 C등급으로 좋다고 볼 수는 없다. 전남중은 특목고 진학수가 5명이지만 과학고 진학수는 0명이다. 심지어 상무중 치평중은 도보로 등교가 어렵다.

아파트 정문 앞으로 학원가가 형성되어 있다. 증흥 2단지까지 총 83개의 학원들이 있으며 나름 유명세를 떨치는 청담 어학원이나, 한스 어학원, 지산한길 등이 있어서 학원의 상권이 좋은 편이다. 심지어 이 학원을 다니기 위해서 주변 동네에서 학생들이 오기도 한다.

학령기 자녀를 둔 워킹맘 입장에서는 맘편히 지낼 수 있는 교육환경을 갖췄다고 생각한다.

후문으로 나가면 긴 산책로가 나오는데, 그 길을 따라 전남중, 치평초, 전남고가 쭉 이어져 있어서 자녀들의 등하교 길이 안전하게 보여졌다.

4.환경(편의시설)

신세계백화점 광주점, 롯데마트 맥스

광주와 서구를 대표할만한 신세계백화점은 자동차로 11분 거리이고, 롯데마트 맥스나 세정 아울렛을 도보로 6~7분이면 갈 수 있다. 영화관이나 시민 공원도 가깝고, 상무지구내 다양한 상업시설을 가깝게 이용할 수 있다.

5.공급

광주화정골드클래스 138세대

상무센트럴자이 903세대

위파크마륵공원 917세대

적정 수요 1/2 이하로 S등급

금호쌍용 주변으로 더이상 들어올 곳은 없지만, 상무 1동에 광주를 떠들썩하게 했던 상센자가 들어서면 조금 영향이 있을 것 같다.

6.수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점에 투자했더라면 수익이 났겠지만, 매전 갭이 1.1억이 들어가야 한다. 전세가율이 80%를 넘지 못해서 저렴한 가격에 투자한다고 볼 수 없다. 32평형 보다는 48평, 60평대 아파트가 인기있는 아파트이다.

▶ 현장 사진

▶ 결론

금호쌍용은 그 동네의 대장아파트이다. 연식이 무려 27년이 되었음에도 높은 가격을 유지하고 있다. 처음부터 매전갭이 높아서 투자에 적합하지 않다는걸 알았지만 그냥 공부해보고 싶었다. 워낙 입지가 좋은 곳이므로 주변 아파트들에 대한 공부도 해보고 싶다고 생각했다.

▶ 첫아파트수익률보고서를 마치며..

주어진 대로 열심히 흉내는 내보았으나, 결론이 너무나 어려웠다.

그리고 이 과제를 통해 내가 수익률에 대한 이해가 거의 전무하다라는걸 깨달았다. 산수에 이렇게 약하다니....

아파트 수익률 보고서에 대한 가치판단을 못했지만, 아직 능력이 부족하기 때문에 당연하다 생각이 든다.