▶ 아파트명
송파구 잠실동 리센츠
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
송파구 종사자수 400,781명
2.교통
강남 17분 / 여의도 47분 / 시청 38분
3.학군
잠신중 93%, 신천중 92%, 근처 학원가 발달
4.환경(주변 편의시설)
근처 백화점 1개, 대형마트 3개, 몰 1개
롯데백화점 잠실점, 롯데몰
롯데마트 2개(잠실점, 월드타워점), 홈플러스 1개(잠실점)
반경 1km 내 종합병원은 없지만 서울아산병원, 삼성서울병원 가까움
5.공급
힐스테이트e편한세상문정 2024.09 / 1,265세대
잠실더샵루벤 2024.10 / 327세대
더샵송파루미스타 2025.10 / 179세대
잠실르엘 247세대 / 분양예정
잠실래미안아이파크 2,678세대 / 분양예정
▶ 수익률 분석(5년내 투자 타이밍)
현재 시세: 리센츠 33평 현재 매매 23.7억, 전세 11.4억 -> 투자금 11.3억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 26.5억 전세 17.5억 -> 투자금 9억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 19억 전세 10억 -> 투자금 9억
*5년 내 고점 매입시 수익금: -2.8억 / 수익률: -31%
*5년 내 저점 매입시 수익금: 4.7억 / 수익률: 52%
▶ 현장사진
(원래 더 예쁜데.. 날씨가 흐려서 B컷ㅠ)
▶ 결론(각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 가격은 23.7억, 전고점은 26.5억으로 전고점 대비 -10.6%인 상황
강의에서 전고점 대비 -20% 이상이면 그래도 싸다고 판단한다고 들었는데 현재는 저점을 찍고 전고점 가까이 반등한 상황이므로 저평가 되어 있다고 보기 어려움
2) 환금성
사람들이 누구나 갖고 싶어하는 단지의 고층 물건이므로 환금성 매우 우수함
3) 수익률
현재 시세를 보면 리센츠 33평 매매 23.7억, 전세 11.4억으로 투자금이 11.3억 들어가는 상황
수익률 10년 동안 200%를 달성하기 위해서는 10년 뒤 리센츠가 46.3억이 되어야 함
10년 전(2014) 리센츠의 가격이 10억 정도였는데 22년 4월 26.5억으로 8년만에 2.5배 이상 상승함
5년 내 저점인 19억을 기준으로 10년 안에 2.5배 상승한다고 가정하면 47.5억이 됨
현재 리센츠에 투자할 경우 다음 상승장의 꼭지에 잘 판다면(신의 영역..ㅎ) 수익률 200%를 달성할 수도 있겠다
4) 원금보존
현재 전세가율 48%로 투자기준(전세가율 60%) 미충족
5) 리스크대비
역전세 대비는 가능하나(전세금의 10%), 잔금 불가함
-> 결론적으로, 저평가, 원금보존, 리스크 대비 항목을 충족하지 못하고 수익률도 △이므로 투자하지 않기로 한다
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