서울시 성동구 금호동 두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 50조 아하리]

#입지평가

1. 직장

성동구 종사자수 203,221

2. 교통

금호 두산 - 강남역 = 31분

금호 두산 - 여의도역 = 38분

금호 두산 - 시청역 = 28분

3. 학군

옥정중 78.9%

4. 환경(주변 편의시설)

1.5km 반경 내 롯데마트 1개 (롯데마트 행당역점)

5. 공급

청계리버뷰자이 2027.02 / 1670세대

#수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세 : 금호 두산 25평 현재 매매 9.08억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 12억, 전세 6억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 7월 매매 6.8억, 전세 3.3억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (90800 - 120000) / (120000 - 60000) * 100 = -48.6%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (90800 - 68000) / (68000 - 33000) * 100 = 65.1%

#현장사진

#결론

1) 저평가

금호 두산하나만으로 이 아파트가 저평가 되어있는지, 가격이 저렴한건지 알 수 없기에

현재 내가 알고 있는 아파트 중 비슷한 가격대를 형성하고 있는 분당의 이매 삼성을 비교군으로

가격을 고정하고 입지비교를 해보았을 때 많은 부분에서 이매삼성이 더 나은 입지를 가지고 있는걸

알 수 있었고 같은 가격이라면 금호 두산 대신 이매 삼성을 매수할 것 같다.

상대적으로 저평가 되어 있는 아파트는 아니다!

금호 두산 (A/S/C/B/S) VS 이매 삼성 (S/A/S/B/S)

2) 환금성

1267세대의 아파트로 환금성은 양호하다고 볼 수 있다.

3) 수익률

금호두산

*5년 내 고점 매입시 수익률 -48.6%

*5년 내 저점 매입시 수익률 65.1%

이매삼성

*5년 내 고점 매입시 수익률 -27%

*5년 내 저점 매입시 수익률 133%

위에 저평가와 마찬가지로 수익률도 비교군이 필요해서 이매 삼성을 가져왔다.

비교결과 전고점이 금호두산이 1억5천이 더 높지만 수익률을 보면 이매 삼성이

전저점매수시점에 거의 2배 더 높은 수익률을 보이고 있다.

때문에 수익률 또한 비교적 높진 않다.

4) 원금보존

현재 전세가율은 56.2% 로 60%에 미치지 못한다.

투자금이 많이 드는만큼 원금 보존이 어려울 것으로 예상.

아파트와 빌라들로 꽉 채워져 있어 빈 땅이 부족하고

주요 업무지구 3곳을 모두 빠르게 이동 가능한 입지로 독점성을 가지고 있다고 생각한다.

5) 리스크대비

향후 3년간 평균 공급량이 적정 수요를 넘지 않아서 역전세의 리스크가 적을 것처럼 보이지만

주변에 신축아파트 전세의 선호도 차이로 인해 어느정도의 리스크는 대비해야한다.