사직동 사직롯데캐슬더클래식 아파트 수익률 분석 보고서 [열기77기 찬란한비전 1보 전진하조 오색찬란]

▶ 아파트명

부산광역시 동래구 사직동 사직롯데캐슬더클래식아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장: C

동래구 종사자수 97,700 명 (약 10만 명 미만)

2.교통: 주요 업무지구 자차 30분 이내 A

부산진구 국제금융센터 26분 / 해운대구 센텀업무지구 26분 (평일 오전 8시 출발 기준)

3.학군: B+(특목고 진학률로 가산점)

88.5%, 특목고 진학률 4.3%(과고 8명, 외고 3명)

4. 환경(편의시설): B(1KM 내 대형마트 1개)

1km 내 홈플러스, 2km 내 메가마트, 롯데백화점 동래점

1.5km 내 부산광역시의료원, 2km 내 광혜병원, 대동병원

5.공급: B-(3년 평균으로는 2배 이내 이나, 당해 과공급)

★래미안포레스티지 2024.09 / 4,043세대

동래구의 적정수요는 (인구수 약 26.8만명) * 0.5%= 1340세대

당해 9월 온천동 래미안포레스티지에 4000세대 입주 예정으로 적정수요 2배를 초과하는 과공급이나, 2025년과 2026년에는 입주물량이 없어 3년 평균으로는 1배 초과 2배 이내임. 올해 9월 입주인 전세물량이 곧 엄청나게 쏟아질 것으로 전세 세팅 난이도가 높아 리스크가 있음.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직롯데캐슬더클래식 33평 현재 매매 9.9억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 12.4억 전세 6.5억(투자금 5.9억)

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8억 전세 4.4억(투자금 3.6억)

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (99,000-124,000)÷(124000-65000)X100 = -42%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (99000-80000)÷(80000-44000)X100 = 53%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1) 저평가 여부: 전고점 대비 가격이 얼마나 싼가? 비슷한 가격대에 더 좋은 단지는 없는가?

2) 저환수원리 최종

사직롯데캐슬더클래식은 전고점 대비해서 20% 하락한 가격으로 절대가로는 여전히 싸다. 그러나 비슷한 10억 내외의 가격대에서 상위 입지인 해운대구의 신축 매수도 가능하기 때문에 상대적으로 덜 저평가 되었다고 보인다. 현재 4층이 호가로 9.9억에 매매가가 나와 있고 이번 달 실거래가가 9.35~10.25억이 찍힌 해운대구 중동에 있는 2020년식 해운대롯데캐슬스타는 주상복합이긴 하지만 2호선 중동역 역세권 단지이며 학군이 좋고 초코아 단지다. 주변 환경이 정돈되지 못하고 주복이라는 단점이 있지만 전고점도 사직롯데캐슬 보다 높다. (49층은 실거래가는 16.5억까지도 찍힘) 환금성의 경우 1천세대 이상으로 매우 좋다. 그러나 현재 전세가율이 너무 낮아 투자금이 많이 들고 투자금 대비 수익률 200%를 내기 위해서는 가격이 현재보다 거의 10억 가까이 올라야 해 현실적으로 어려울 것으로 보인다. 또한 동래구에서 가장 선호하는 곳에 위치해 입지독점성이 있는 단지이지만, 올해 9월 멀지 않은 온천동에 래미안 4천세대 입주가 예정되어 있어 올해 하반기 동안 전세세팅 난이도가 높을 것으로 생각된다. 따라서 현재 절대가격이 저렴하긴 하나, 투자금이 너무 많이 들어 투자하기에 적합하지 않다. 현재 가격에서 전고점인 12.4억까지는 다시 오를 수 있다는 가정하에 수익률 200%를 내려면 전세가 8.5억까지 올라와야 하는데 최고 전세가가 7억이었기 때문에 매매가격도 전저점 수준까지로 내려와야 투자할 수 있을 것으로 보인다.