서울시 마포구 용강동 래미안용강 수익률보고서[열반스쿨 기초반 77기 77조 부찬이]

▶ 아파트명

용강동 래미안용강

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 =A

(직장이 많은 편은 아니다 .상암DMC쪽으로 직장이 몰려 있다보니 마포구내에는 상암과 공덕역 주변에 직장이 밀집되어 있다. 마포구 생활권이 2급지이고 급여가 높은 사람들의 아파트 구매력을 보면 외부에서 돈을 벌어오는 베드타운의 성격이 있는 곳이다.)

마포구 종사자수 297,788명 (약 30만명)

2.교통=A

강남 59분 / 여의도 19분 / 시청 35분

(강남으로 출퇴근하기엔 조금은 부담스러운 거리와 시간이다. 3대 업무지구중 여의도 접근성에 제일 좋고,시청 그다음으로 강남접근성이 좋은편이다. 여의도나 시청에 직장을 둔 세대라면 환경좋고 역접근성 좋은 마포에 거주를 고려해볼듯 하다)

3.학군=C

(래미안용강은 동도중학교로 통학하는 인원이 많을 것 같은데 동도중 학업성취도 평가는82.9%로 C등급이지만 특목고 진학률이 3.9%로 높은편이다. 대흥동 학원가 이용도 가능한 거리라 학군의 의미가 많지 않은 마포구이지만 그래도 그중에서 학군지 단지로 볼 수 있겠다.)

래미안용강 이용가능 학원가

4.환경=B

(주소지가 마포구가 아닌 대형마트와 백화점이 인접해 있다. 신촌 현대백화점도 같은 생활권내로 볼 수 있을 정도로 가까운 거리에 있고 여의도의 복합쇼핑몰이나 백화점 이용하기도 편리한 곳이다. 마포구내 백화점은 없지만 이용가능한 주변 백화점과 쇼핑몰이 여의도,서대문구,용산쪽으로도 많이 있어 살기 좋은 곳이다.)

5.공급 =S

(마포구내 3년내 입주물량은 거의 없다.적정공급량이 2000세대 이지만 입주물량이 많이 부족한 수위이다. 거주 수요가 있는 곳이라 전세가격이 계속 올라갈 수 있는 가능성이 있다)

▶ 현장 사진

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

학원가 이용도 편하고 단지상태와 역접근성도 좋다. 주변 편의시설과 환경들을 봐도 살고 싶은 단지이다.

전고점대비 하락율도 낮고 전세가율도 많이 낮은편이라 현재 투자를 하기에 적합하지 않다.

공급부족으로 마포구내 전세가격이 올라간다고 하면 투자시기를 볼 수 도 있겠지만

가격이 하락하지 않는다면 저평가 부분은 미흡하다. 현재 매매1개 전세1개로 매물이 없는 상태라

섣불리 가격을 정할 수는 없지만 거래되는 가격위주로 지켜보고 주변단지들과의 가격을 비교해 보는

과정이 중요할 듯 하다. 전고점대비 20%정도 싸질 수 있는지는 모르겠지만 그 시기는 되야 투자고려를 해 볼 수 있겠다.

현재 시세: 래미안용강 24평 현재 매매 13.2억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 13.95억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 4월 매매 8억 전세 4.9억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

▶ 투자 결론