서울 강남구 도곡1동 역삼럭키 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 루나13]

수익률 보고서

▶ 아파트명

강남구 도곡1동 역삼럭키아파트

1995년식, 1094세대, 전용84, 복도식

▶ 위치(지도)

3호선 양재역, 2호선 역삼역까지 약 10~15분정도로 도보 이용 가능. 버스 많음.

한티역, 강남역 버스 이용 가능.

▶ 입지평가

1) 직장

강남구 종사자수 801419명 (약 80만 명)

2) 교통

강남역 버스 18분

여의도역 지하철 47분

시청역 지하철 53분 

3) 학군

-중등: 도곡중 94.2%, 은성중 88.1% (2024년 101동, 102동 도곡중 배정, 그외 은성중 배정)

-초등: 언주초까지 약 도보10분 내외 소요 (1370명, 고학년 될수록 학생수 많아짐)

4) 환경(편의시설)

강남세브란스병원 (1km 내)

롯데백화점, 이마트 (1.5km내)

대치 학원가 이동 용이 (한티역까지는 비교적 차 덜 막혀 이동 수월)

5) 공급

개포 디에이치퍼스티어아이파크 2024년 1월 6072세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-현재 시세: 32평 현재 매매 19억, 전세 8억

-5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 23.55억 전세 10.6억

-5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 16.4억 전세 7억 

현재 시세로 사서 고점을 회복한다면, 수익률 45%

현장 사진 

▶ 투자 결론 

도곡1동은 강남구 내에서 외곽이고 상대적으로 저렴한 편임.

직장, 학원가 이동이 용이함. 동네 아주 조용하고 유해시설 없음.

단지는 구축이나 관리가 잘 되어 있고 올수리 된 경우 컨디션 괜찮음. 2024년 외관 페인트칠을 해 깨끗함.

학교와 단지 사이에 도서관이 있어 자녀둔 집은 만족도 높음.

단, 투자의 관점에서 봤을때 10억 내외의 금액을 투자금으로 사용해야 하는 점, 5년내 저점에 매수했다 하더라도 수익률이 28%인 점을 감안하면 비교 평가가 필요해 보임. 현재 시세로 사서 고점을 회복한다면, 수익률 45%됨.

*비교평가 (강남구 내 상급지, 작은 평수)

도성초 학군 역삼동 24평과 비교시

-역삼푸르지오 (24평) 24년 6월 매매 18.95억, 전세 9.2억

-역삼e편한세상 (24평) 24년 6월 매매 20.6억, 전세 9.45억

-역삼럭키 (32평) 24년 5월 매매 18.7억, 전세 8.1억

평수는 차이가 나지만, 학군, 학원가 이용, 지역 선호도 등의 차이를 봤을 때 럭키 투자가 좋을지 모르겠음.

동시에, 역삼e편한세상의 경우 역삼 푸르지오와 학군도 같고 입지가 비슷한데 전고점에 가까이 가고 있다는 걸 보면, 푸르지오가 살짝 적게 올랐다는 생각도 든다. 근처 단지도 더 살펴봐야 할 것 같음.

참고. 첫 보고서로 아직 부족함. 앞으로 더 성장할 것을 기대하며 공부 중.