고덕그라시움 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 9조 제크]

▶ 아파트명

고덕 그라시움 아파트

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장 (B등급)

강동구 종사자수 157,465 명

2.교통 (A등급)

강남 40분/ 여의도 59/ 시청 48분

3.학군 (C등급)

고덕중 69%, 상일중 78%

4.환경 (B등급)

반경 1km 이내 이마트명일, 강동 경희대병원 위치함

5.공급 (C등급)

강동구 인구수 461921명 * 0.005% = 2309명

적정수요 대비 공급수준: 5.2배

▶ 수익률 분석(5년내 투자타이밍)

현재 시세: 고덕 그라시움 24평 현재 매매 13.2억, 전세 6.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매15.3억 전세 8.3억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 10.08억 전세 5.08억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (13.2000-15.3000)÷(15.3000-8.3000)X100 = -300%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (13.2000-100800)÷(100800-50891)X100 = 62.5%

▶ 현장사진

▶ 투자 결론

주변단지에 비해 시세가 비싸지만, 고점대비 회복 전임. 둔촌 주공 입주 후, 매매가가 하락할 것으로 보이나 역전세 리스크가 있기 때문에 전세가율에 유의 해야 할 것임. 단, 매매가가 하락할 경우, 실거주로서는 좋은 기회라고 판단됨.