울산 남구 신정현대홈타운 [열반스쿨 기초반7기 48조 새로운출발]

▶ 아파트명

울산 남구 신정현대홈타운

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 B

2.교통 S

울산석유화학공업단지 50분 자동차 11분 / 울산용연공업단지 55분 자동차 19분 /울주신일반산업단지 대중교통 44분 자동차 19분

3.학군 B

동평중 85.4% ,대현중 93.4%,옥동중 95.5%

거리상 가까운 중학교, 남구거주시 남구 내 중학교 지원가능

4.환경(편의시설) B

롯데마트(반경1키로내),부근 뉴코아아울렛,현대백화점울산점,롯데백화점,울산농수산물도매시장

5.공급 A

울산 남구

울산시

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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현재 시세: 신정동 신정현대홈타운 3단지

5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 3.59억 전세 2.95억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 2.5억 전세 2.2억

현재 매매가 2024년 06월 3.2억 전세 2.4억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (32000-35900)÷(35900-29500)X100 = -61%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (32000-25000)÷(25000-22000)X100 =233%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

2) 환금성 : 900세대이상이어서 0

3) 수익률 : 저점매수시 233% 0

4) 원금보존 : 전세가율 69% 지방적정전세가율80% 못미치므로 x

5) 리스크관리 : 향후3년간 공급물량 작으므로 역전세X , 잔금준비