▶ 아파트명

강서구 등촌동 등촌아이파크

▶ 위치(지도)

초 역세권은 아니지만, 9호선 등촌역과 도보 10분 거리에 위치함.

▶ 입지평가

1.직장

강서구 종사자수 - 290,473명 (약 29만 명), 사업체수 - 58,806개

2.교통

주요 업무지구 - 강남 1시간 4분 / 여의도 28분 / 시청 46분 / 마곡역

강서구는 자체업무지구 보유 - 마곡역 31분 / 마곡나루역 27분

강서구는 자체업무지구(마곡업무지구)를 보유하여 마곡역 접근성을 추가하였습니다.

3.학군

초등학교 – 서울등마초등학교(단지 바로옆에 위치함.)

학년별 학생수는 고르게 분포해 있습니다.

중학교 - 백석중 74%, 등촌중 69%, 신정여중 71%

학원가 – 등촌동 학원가 부족하며, 앙천구 목동 학원가 이용가능(목동 학원버스 단지내 픽업 가능) 직선 거리 약2km

주민들의 이야기를 확인해보니, 양천구 목동은 학군지로 유명하여 목동이 부담스러운 분들은 목동가 학원 이용이 가능하여 가성비 학군지로 인식되어있음.

4.환경(편의시설)

단지 주변 1km반경내에 대형마트 및 백화점 부재 / 일반 상권은 등촌역 부근으로 이용가능.

단지 반경 2.5km 부근 대형마트 6곳, 백화점 1곳, 종합병원 한곳 위치함.

5.공급

강서구내 2024년 이후 공급물량이 없음.

인접주변 공급물량 확인.

양천구는 강서구보다 상급지이지만, 인근지역으로 입주물량이 영향을 미칠 수 있다고 보여지나, 양천구도 공급이 없음.

강서구는 서울시의 외각으로 경기권과 경쟁할 것으로 보아 인근 부천시의 공급물량을 확인한바, 부천시도 공급이 부족한 상태임.

강서구는 서울시 외각의 4급지이지만, 당분간 인근 지역의 공급이 부재한 상황으로 향후, 전세가 상승 가능성이 있어보임.(입지 독점성이 좋다.)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

매매 및 전세 전고점 / 전저점 확인

▶ 현장 사진

단지를 돌아본 결과, 대부분 평지로 이루어져있고, 쾌적한 느낌으로 관리가 잘 되어있었습니다.

지하주차장은 일부 단지만 바로 연결이 되어있었고, 연결이 안된 단지는 계단으로 이동이 가능하였습니다.

▶ 입지 평가

직장 – A (20만명 이상)

교통 – A (주요업무지구 - 강남,여의도,시청 1시간 이내 / 마곡업무지구 – 30분 이내)

학군 – C (특징 – 양천구의 학원가를 이용할 수 있다는 장점)

환경 – C (대형마트 및 종합병원 2.5km반경에 존재)

공급 – S (강서구 및 주변 양천구, 부천시 모두 공급이 없어 입지독점성은 우수함)

결론 : 현재 상황에서도 투자물건으로 적합하다고 생각합니다.

▶ 단지비교

내집마련 중급반 3주차 현장방문 과제시 방문하였던 응봉동 신동아 25평형 과제를 디벨롭 해보았습니다.

두 단지 비교를 비교한 이유는 두단지 모두 저평가 되어있고 비슷한 투자금으로 투자 가능한 곳이었기 때문입니다.

입지평가는 응봉 신동아가 앞서는 것으로 확인되지만, 전고점이 오히려 등촌아이파크가 더 높게 형성되었고 저환수원리를 비교해보니 등촌아이파크가 현재상황으로는 더 좋은 모습을 보였습니다.

제가 느낀바로는 응봉 신동아 25평형은 입지가 좋아 아이없는 신혼부부나 어린자녀가 있는 부부에게는 적합해 보였지만 단지가 경사가 심하고 초등학교 접근성이 다소 떨어지고, 94년식 구축 복도식 아파트라는 단점이 있었고, 등촌 아이파크 32평형은 자녀를 키우는 4인가족 구성원이 거주하기에 직장 교통도 어느정도 만족하면서 학군은 별로지만, 양천구 목동학원가를 이용할 수 있어서 가성비 학군을 찾는 수요로 더 높은 평가를 받았다고 느껴졌습니다.

또한, 투자결론에서도 등촌아이파크가 저환수원리를 따져보니 더욱 저평가 되어있는 상황이며 대형단지로 거래가 활발하고, 안전마진도 많고 전세가 72%이며 당분간 공급부족사태가 지속될 것으로 보아 리스크대비에대 좋을 것으로 보여 최종 결론은 '등촌 아이파크'가 현재 투자처로서 더 좋아보입니다.

응봉 신동아 수익률보고서는 첨부파일에 첨부하였습니다.