▶ 아파트명 : 서울특별시 관악구 봉천동 e편한세상서울대입구
▶ 위치(지도) : 서울시 관악구 청룡10길 45 (서울시 관악구 봉천동 1730)
▶ 입지평가
1.직장 : 관악구 – 종사자수) 128,417명 (약 13만 명), 사업체수) 37,915개 (약 3만 8천개)
2.교통 : 강남역 약 30분(2호선) / 여의도역 약 45분(2호선,신림선,9호선) / 시청역 약 50분 (2호선)
3.학군 : 봉림중 66%, 신관중 63%
4.환경(편의시설) : 관악구 보건소
5.공급 : 서울대벤처타운역푸르지오 2025.05 / 571세대 등
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: e편한세상서울대입구, 25평, 현재 매매 9.5억, 전세 5.7억
5년 내 고점 매입 시: 2021년 12월, 매매 12억, 전세 8.4억
5년 내 저점 매입 시: 2019년 6월, 매매 8억 750, 전세 4.9억
* 5년 내 고점 매입 시 수익률 = -69%
* 5년 내 저점 매입 시 수익률 = 45%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론 (항목 / 내용 / 평가)
1) 저평가 (비교평가) : 하 (유사한 세대수, 평수를 가진 매물과 비교 시 입지적 장점이 적음에도 불구하고 가격 차이가 별로 안나서 오히려 고평가된 느낌)
2) 환금성 (수시 매도 가능) : 중 (보통 2개월~4개월 내 매매 거래 내역 있으며, 최장 9개월도 소요)
3) 수익률 (투자금 대비 수익률) : 상 (저점 투자 가정 시 45% 수준이며, 현 시점 투자하여 고점 회복 가정 시, 약 20% 정도 될 듯)
4) 원금보존 (적정전세가율,입지독점성) : 중 (전세가는 약 60%로 전세가율은 적정, 직장 양호 및 교통 우수하여 입지독점성 있음 (주변에 대항할 단지 없음))
5) 리스크대비 (역전세 대비) : 하 (역전세 되었다가 조금씩 회복하는 중이며, 주변에 신규 공급 예정 물량 적음)
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