관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
202406.25.(화) ~
수익률 보고서 첨언: 30분이내 이동 가능한 거리상의 직장수 파악도 필요, 30분, 1시간 이내 일자리도 확인필요
호갱노노 인구이동 많은 지역 공급량 파악, 공급량과 주요 업무지구 사이의 입지독점성을 더 중요하게 본다
예를들어 종로와 강남 사이의 입지독점성 즉 빈땅이 있냐 없냐를 더 중요하게 본다.
공급물량이 많으면 리스크가 생긴다. 입주물량이 있을 때 리스크 관리, 역전세 가능성이 있어서 준비 필요함
저점은 최근 23년~현재까지 저점이 다음 싸이클에서 가장 낮은 가격이 될 것이다.
이 아파트가 전고점을 넘을 것이다라는 가정하고 수익률 계산 해보는 것도 중요하다.
인덕원 추가로 의왕,안양,과천시 같은 인접 지역 직장도 조사할 필요가 있다. 인덕원보다 평촌이 환경이 더 좋다.
교통이 별 차이가 없다면 학군, 환경이 더 좋은 지역이 더 좋다.
복정VS분당 비교시 분당은 백화점이나 환경, 학군등 환경의 균질성이 더 좋기 때문이다.
서울과 인덕원 사이 입지 독점성이 있는 편이다. 빈 땅이 없다.
2022년 말 2023 봄까지가 수도권 저점 시기였다. 그 시기처럼 이런 가격이 온다면 매수를 적극 고려할 필요가 있다.
인덕원 월판선 등으로 트리플 역세권 가능성 있어서 나쁘지 않다.
앞으로 수익률 분석보고서 작성시 호재도 포함 작성하면 좋다.
비교평가는 같은 가격일 때 어디가 더 가치가 있느냐! 좀 다른 지역을 비교 평가하는게 더 좋다.
어디가 더 가치가 있는지 비교 평가하기 위함이다.
환금성은 세대수가 많고 싸게 놓으면 환금성은 좋다(300세대 이상, 세대수 적거나 나홀로 아파트, 1,2,탑층 제외)
하락장에서 기회를 잡을 수 있는 것이다. (대치은마아파트, 정자파크뷰 아파트예)
가치평가시 모든 부동산은 <가치평가= 토지가+건물가> 토지가는 앞으로 오르고 물가 연동한 희소한 자원이다.
건물은 감가상각으로 가격이 떨어진다.
예로 아파트 건축비(평당 천만원) 30평이면 3억으로 계산하고 건물연한 20년, 건물의 가치 년마다 1500만원 가치 하락한다고 본다.
어떤 토지의 가치가 오를 것이냐? 수요/공급에 따라 달라짐. 이땅을 찾는 사람이 많은지, 이 땅을 찾는 사람이 부자냐, 공급면에서 대체할 곳이 있냐 없냐 대체 불가할 것. 입지독점성이 높은 곳.
수요-직장,교통,학군,환경,호재,브랜드가 수요를 만든다. 높으면 높을수록 시간이 지나면서 가치가 오른다. 공급이 제한된곳
추천도서: 아주 작은 반복의 힘-그냥 한다. 꾸준히 한다. 비교하지 말고 성실히 하기. 어제의 나와 비교하면서 매일매일 꾸준히 하자.
추천도서: 데일카네기 인간관계론(필사한책) 실제 적용할 수 있는 실전사례 활용.
너바나의 부동산 전망(19년의 경험)
-내년 집값 전망은 신의 영역
-전망: 사람이 할 수 있는 것/ 내가 할 수 있는 것= 내가 노력할 필요가 없다. 대응은 내가 할 수 있다. 투자자들이 잘하는 것을 하나씩 내재화 하자.
-시장이 상승할때의 시나리오/보합일 때/하락할 때 시나리오
-상승장일 때 투자, 보합일 때 기다리기(투자 했는데 안오르면 기다리거나 버티면 된다.), 하락할 때 (살 때 원금 보전이 되는 것을 사야 한다./ 확실히 싸게 샀는가? 전세가율이 되는가? 산게 전고점 대비 충분히 빠졌나?) 이 안에서 내가 어떻게 대응할 것인지!
-여러분은 자본주의의 진가를 모른다. 플랜 A,B,C를 준비해야 한다. 가장 잘 됐을 경우, 보통 잘 됐을 경우, 최악의 경우. 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력은 가질 수 있다.
-결과를 낸 사람들의 말을 믿는다. 똑똑한데 성과를 못 낸 사람을 경계한다. 전문가, 컨설팅하는 분들중에 본인도 성과가 없는 분들.
-작년에는 완연한 하락장이었는데 지금 어렵고 애매한 혼재한 시장이다. 조급할 필요없다. 올해안에 차가운 시기가 또 올 것이다. 이럴 때 앞마당을 더 만드는 것이 낫다. 전고점대비 20-30% 빠졌다면 적극적으로 들어가도 된다고 본다. 전고점과 비슷한 지역은 좀 더 기다리자. 지금은 종전대비 많이 떨어지고 가치가 있는 것을 사는 것이 매우 중요하다.
-투자금이 1억이 넘으면 수도권 종자돈 부족하면 지방 투자로 같은 가격이면 수도권을 보자.
-취득세 인하, 시장이 되게 안 좋을 때 인생을 바꿀 수 있는 기회, 주택임대사업자 풀리면 취득세, 양도세, 종부세 혜택을 주는 것이 있다.
-양도세(2014년 집을사면 100%감면 MB,박근혜 정부시절 거래가 너무 안되서) 우리나라 자산 80% 부동산이다.
-준비 된 사람들에게 훨씬 더 기회가 더 올 것이다.
-22,23년이 전저점일 가능성이 높다. 2-3년 뒤에 부동산 가지고 있다면 생길 안정감을 생각해보기
2. 부동산 사이클 알아보는 법(지금 어느 지역을 투자할지 잘 알게 된다)
-압구정현대5차(34평): 입지독점성이 좋다. 투자가치는 어떨까? 금리가 7%일 때 리스크헤지 가능한가? 변동금리가 좋긴한데 금리가 미친 듯이 올라갈 때 안좋은데 리스크헷지 가능한가? 그게 아니면 조심할 것. 역사적으로 변동과 고정이 8:2로 변동금리가 더 좋았다. 아니면 갈아타기 때문에 변동을 더 추천한다. 금리가 낮을때 고정을 하고 금리가 높을때 변동을 해야하는데 대부분 반대로 한다.
똘똘한 한 채는 초보에게 가장 좋은 전략이다. 전제조건이 다만 오랜 하락장을 견딜 수 있어야 한다. 하락장에서 원금회복 10년 걸렸다.
현재 실거주 투자 꿈꾸는 사람들에게 좋은 시기로 본다. 하락장에서 잘 사면 원금의 2배 이상을 벌 수 있는 시기다.
-월부에서 말하는 서울은 강남 1시간 이내 지역을 말하고 잘 투자하면 5-10억 벌 수 있는 시기이다.
-모두 두려워 할 때 용기를 내자. 사람들이 몰리는 곳은 피하자.
-좋은투자란? 난 가치 있는 물건을 판단할 수 있는가? 저평가를 판단 할 수 있는가? 이것이 중요한데 이걸 판단할 수 없으면 투자하면 안된다. 모르면 우량주 투자하면 된다. 저평가 할 수 있으면 가치투자를 하면 된다.
-성장가치주(오사카성 해자) 수요는 많은데 공급은 없는 곳. 담배꽁초 투자는 담배가 반밖에 없어 예를 들어 천원인데 반밖에 없으면 얼마에 살 것인가? 남이 피던 담배 살까? 안 살 것이다. 그래서 가격은 싸지만 실용가치는 있다, 그런데 반은 남았으니 사용할 수는 있다. 수요가 많지 않지만 수요가 있으며 독점성은 없고. 담배꽁초처럼 사용 가치가 남아 있는 것으로 지방, 수도권 외곽 인천 아파트를 무릎 이하에 사는 것을 저평가 투자, 담배꽁초 투자라고 한다.
-아까 보여준 지역은 가치보다 전 가격보다 관심을 안 가지고 있고 20-30%싸게 살 수 있는 지역이라 보여 준 것이다.
-월부는 담배꽁초 투자를 지향하고 투자금이 적게 든다. 가치투자=월부방식이다.
-저평가는 같은 가격에 가치가 더 높은 것을 사는 것이다. 같은 가치면 가격이 더 싼 것을 사는 것이다. 그러려면 비교평가를 잘 해야하는데 앞마당을 만들어야 하는데 임장을 다녀와서 입지 분석을 하고 임장 보고서를 작성해야 한다.
-좀 센스있는 분들은 앞마당 5개 이상이면 비교평가 시작하고 10개 이상이면 비교 평가가 훨씬 잘 된다.
-가치가 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것이 가장 좋은 투자이다.
-조급하지 말자. 오피스텔 조심해라. 땅이 적고 감가상각이 더 많다.
-가치가 있는 곳은 수요가 많고 독점적인 곳에 투자해라.
-중요한 투자 타이밍: 계절처럼 서서히 움직인다. 사계절을 믿어야 한다.
·봄: 매매가 조금씩 올라가는 시기/ 여름: 매매가 가장 높은 시기 /가을: 매매가가 떨어지는 때/ 겨울: 매매가 가장 추울 때
·봄: 매매 전세가 같이 상승/ 여름: 매매가 상승, 전세가 보합/ 가을: 매매가 하락, 전세가 보합 또는 하락/
겨울: 매매가 하락 전세가 상승/ 그래서 매매는 겨울이나 봄이 좋고 부동산의 사계절은 짧으면 5년 길면 10년 긴 사이클로 봐야하고 여름 꼭지, 가을에 팔아야 한다.(무릎에사서 어깨에 팔자)
-지금 투자하는 시기가 어느 시기인지 알아야 한다.
-봄 시기에 부지런히 사두어야 한다. 무릎이하, 어깨, 꼭지 인지 잘 알아야한다. 원금보전시기파악.
-지금은 수도권, 지방이 대부분 겨울, 봄 시기이다. 가을 시기는 다 지났다. 그러나 현재 시기를 파악하기가 어렵다.
-2023년 초 가격은 거의 올 가능성이 없다. 물건의 가치를 기다리며 겨울, 봄 시기에 사서 기다리는 전략으로 하자.
-시장은 실거주가 중요하다. 매매를 많이 택하는 시장이 여름, 전세를 많이 택하는 시장이 겨울이고, 비슷한 시장이 봄이다. 이것으로 가격이 달라진다,
-사람들은 과거 3년의 경험으로 판단하기에 가격이 올랐다고 한다면 전세에 있던 사람들이 매매를 택하고 그러면 전세수요 낮아진다. 그러면 전세가는 그대로 간다.
-저환수원리, 5-10년 응원할 수 있는 것을 사야한다. 자신이 선택하고 산 물건에 대한 확신 믿음이 부족하다. 잘 견디자.
-원칙에 따라 투자하고 감정적으로 하지 말자. 원칙에 따라 사고 팔것! 고평가 구간 매도, 저평가 구간 매수해야 된다.
-매매가 빠지고 전세가가 올라가는 시장. 또는 전세가가 같이 올라가는 시장. 전고점대비 20-30% 떨어진 시장. 잘 샀으면 버텨야 한다.
-저환수원리 문신새겨라. 용어를 이해하고 적용시켜야 한다.
-사람은 수익보다 손실에서 느끼는 고통이 3배는 더 크다.
-하락장에서 팔고 전세로 가는 것이 가장 안 좋은 선택이다.
-전고점 찍은 물건, 3년내 100%이상 급등한 물건은 좀 기다려야한다.
-가치 있는 물건이 30%이상 빠지면 명품 바겐세일 기간이다.
-불황에 사서 호황에 파는 것이 최고의 투자이다. 지금 매수자가 많은 지역은 조금 기다려도 좋다.
-즉 좋은 입지라도 가격이 가치보다 비싸면 가격 조정때까지 기다리고, 투자할 물건은 무릎이하인지, 허리이하 인지 판단 할 수 있어야 하고, 불황에 사서 호황에 팔기.
-최근 3년간 하락하거나 오르지 않은 물건에 관심을 가지고 지켜보면 원금 보존이 가능하다. 만약 수요가 있는 곳이 할인하면 적극적으로 매수하자. 명품 세일 기간은 끝이 있다. 투자는 늘 남들과 반대로 가야 한다.
3. 내집마련VS투자/ 시세차익 부동산 찾는 법
-내집마련방법/ 트레이드오프 하나를 택하면 하나의 단점을 가져가야한다. 모든일에 편익과 비용이 있고 내게 맞는 것을 선택해야 한다.
-처음에는 완료주의, 반드시 필수
-시세차익형 부동산: 싸게 사서 비싸게 파는 것으로 매매 차이로 수익달성. 낮은 가격에 사서 오를때까지 기다림.
-아파트,단독주택,오피스텔,다가구(원룸),단독주택
-아파트의 대체제는 빌라인데 아파트는 공급이 어렵다(아파트는 분양을 받아야함). 오피스텔의 대체제는 원룸인데 공급이 쉽다.
-수익형 부동산: 월세 받는 것, 오피스텔보다 빌라가 환금성이 더 좋다. 수도권의 재개발 빌라중에 관리처분 인가가 난 빌라는 환금성이 좋다. 조합설립 되면 15년 기다려야 한다.
-미래가치의 수익성을 보는 눈을 길러야 한다. 수익률도 중요하지만 수익성도 중요하다. 리스크 잘 이해.
-서울빌라는 임대사업자 적용되는데 재개발, 단독주택, 다가구는 땅의 가치를 보고 투자해야한다. 건물감각상각 10년 고려, 15년 기다릴 수 있을지 걱정. 투자 물건의 미래가치 파악이 매우중요.
-비전보드 꼭 반드시 만들고 그것이 투자원칙이 된다.
-투자의단계: 감정에 따라 분위기에 휩쓸려 투기→갭투자→경매투자→월부가치투자
-월부가치투자: 투자원칙과 가치에 집중/ 중장기5년이상투자(수익율 200%나면 매도해도 졸음)/ 장기간 상승하는 물건 투자/ 소액으로 투자가능/ 통찰력 쌓는데 시간이 걸린다/ 세상에 공짜 없다. 나 스스로 돈그릇을 키우자. 실력을 키우되 돈 욕심 내지 않는 것.
-월부는 국내 유일의 부동산 가치투자학교다.
-메타인지로 나는 어떤 단계인지 아는 것이 중요하다.
-투자마다 회고,복기를 꼭 하는 것이 중요하다
-투자 원칙이 없어서 실패한다. 갭투자 하면서 수익보다 환금성이 더 중요하다.
-실패하지 않으려면 복기하자
-준주거지역 용적율 400%
-미래가치가 중요하고 전세금이 올라갈 수 있는 그런 물건에 투자해야한다. 시간이 내편이 되는 투자.
-싸게 사려면 싸다는 것을 내가 알아야 한다. 그리고 사야 한다. 앞으로 가치가 올라갈 것을 알고 있어야한다. 그리고 판다. 환금성이 있어야 한다.
-메타인지, 안다는 것은 이해를 이해해야 한다. 공감하고 실행해서 결과를 낼 수 있어야 한다.
-내가 어느 단계인지 잘 판단해보자. not A but B를 하고 있나
-진짜 부자의 의미: 자산으로 나오는 소득이 3배가 될 때
-10억이 되고 나면 그 방법을 알고나면 가난해 질 수 없다.
-첫 투자는 완벽하게 하는 것이 아니라 번트치고 나간다. 잃지 않겠다는 마음으로 저환수원리로 잃지 않고 투자하자,
4. 부동산 투자 프로세스(지역분석부터 매도까지)
-학습: 경험 여정을 함께 해서 익히기를 추천한다.
-실전준비반: 지역분석, 임장보고서 자세히 알려주는 강의
-열반중급반: 버티는 것 도움을 주는 동료, 책
-서투기, 지투기: 임장하는 실제 임장법, 앞마당 만들고 비교 평가 할 수 있도록 이론적으로 도움을 주는 강의함.
-실전반: 함께 임장, 튜터 주1회 큐앤에이 진행
-부동산 투자단계: 투자원칙잡기(저환수원리)→임장지역선정하기(직장,거주지인근)→지역분석(가치평가)→사전임장체크사항(경로짜기)→중개인과 약속잡는법(전날약속잡기)→분위기임장,매물임장하는법(랜드마크,중심지,학원가등)→임장보고서작성(2번작성, 지역분석/매물분석)→저평가찾기(비교평가)→매매(매수)→보유및관리→매도시기정하는법
-저환수원리의 교집합이어야 한다.
-여의도,종로,1기신도시,광역시 가보길 추천함
-천안도 대전을 모르고 투자하기 힘들다/구미도 대구를 알아야한다/포항/창원도 부산을 알아야 한다.
-평일 분위기 임장 토요일 매물임장. 혼자가기 힘들면 옆사람과 함께 1-2명 같이 가라.(3명넘지않게)
-네이버 지도 보면서, 호갱노노가 좀 더 빠르다.
-지방은 서비스업이라 직장보다 인구의 많고 적음이 중요함. 도시의 가치가 인구의 규모와 밀접하다.
-호갱노노 평당가격, 인구이동 확인, 부동산지인은 호재파악. 도시기본계획을 통해 그 지역의 호재 파악. 전고점,전저점 5년이내, 월부 지역 분석강의 임장 전후로 듣고 활용 일목요연 좋다.
-임장필수어플: 네이버부동산(메모가능), 호갱노노(전고,전저점파악), 녹음기(임장할 때 녹음해보기), 좋은카메라(무음), 에버노트, 노션 활용
-전화임장법(핸드폰들고 이어폰 귀에 꽂고 네이버 보고 얘기함. 투자자라고 하고 비싼곳은 실거주자라고 하고 불친절한 곳은 걸러도 된다. 가급적이면 폰 투넘버로 사용해서 매도자, 매수자, 임차인 컨셉으로 통화하라) 전세 물건은 임차인 컨셉으로 통화하고 판단하는 것이 좋다.
-여러분이 가장 많은 실수는 전세가를 자꾸 높여서 얘기하는 것이다. 전세가는 보수적으로 판단하고 계산하고 플랜 abc가 있어야한다.(인테리어 고려해서 제일싼 가격을 먼저 고려한다.) 진짜 살사람처럼 얘기해야한다. 부동산 약속은 한군데와 진행, 단지마다 하나씩하는 것이 좋다. 초보일수록 내가 말한 것을 녹음해서 들어보고 내가 말 잘 하나 임장을 잘 하고 있나 확인. 급매는 보통 없다. 급매가 있는 경우 전세끼고 만기가 많이 남은 경우다. 평층인데 1층가격, 탑층과 가격이 비슷하지만 물건을 많이 봐야한다.
-전화임장: 투자자로, 매매가확인, 전세가 파악이 어려워서 전세가 파악과 매물이 몇 개인지 파악하는 것이 매우 중요
-현장방문 브리핑 듣기/준비된 물건보기(현장사진촬영: 입구,단지,동,현관에서 찍고 쭉쭉 사진 찍는다. 구글포토 지역별 검색이 용이/동탄/대구 검색어 확인정리)/ 부동산에서 연락오면 투자를 할지 말지 고민중이라고 얘기해라)
-공실(가계약금 넣고 수리를 할 수 있다)→월세(보증금이 작으면 중도금으로 주면서 내보내고 수리할 수 있다)→전세(중도금 주고 내보내고 수리가능)→매매(집주인이 살면 돈 다 받야하기 때문에) →세안고(대구처럼 입주물량 터지는 경우. 세를 맞추기 어려운 경우. 세안고 만기가 되면서 입주 물량이 없다면 좋은 방법이다. 예로, 매매3억, 전세2억8천, 현재 전세2억이면 나중에 돈을 다 돌려줘야 해서 최악이다. 전세 기간 끝나고 전세금이 올라간다는 확신이 있을 때 의미가 있다.)
-임장갈 때 초보자, 투자를 안 해보거나 1번 정도 해본 사람 초보 컨셉으로, 인테리어 안 되어 있는 집 세빼기가 어렵다. 집은 3초 딱 봤을 때 깔끔해야 한다.
-친절한 부사와 일해야한다. 최악으로 생각하고 투자해야한다. 스스로 리스크관리 해야한다. 전세 물건 많다, 5개 넘는다고 하면 내가 잔금 쳐야 할 수 있구나 리스크 헷지 해야 되는구나 생각해야한다. 잔금치는 것도 부사님들이 알려준다. 대출상담사 알려주시고 내가 낼 비용 없고 그분들은 수수료 은행에서 받는다.
-임장보고서 작성법
-지역: 나무위키 활용/행정구역: 시청, 구청 홈페이지/ 호갱노노: 인구이동현황(유입,유출 많은 곳 파악 중요)/소득수준이 하락장에서는 가격이 반영이 잘 안된다. 상승장에서는 가격이 점프한다. 소득지 파악 시 예로 인천 송도 연수구가 가장 높다. 가장 먼저, 가장 빨리, 가장 많이 오른다.(광역시 소득지 파악 중요) 인천 지하철 노선 큰의미 없다. 학군도 임대수요가 있는 지역은 지역내 1등이 어딘지 아는 것 의미있다. 인천 입지독점성 없다.
-임장은 내가 발로 기억하는 것이다. 발로 한 것은 시간이 지나도 기억이 난다.
-투자 대상의 입지,가치를 분석하지 않고 부동산을 투자하는 것은 투기이다.(너바나샘)
-전세잘빼는 법: 투자자 몰리는 지역,시기는 피하라/인테리어중요/경쟁력있는가격(가장낮은가격)/전세안나갈때대처법/D-2개월중요: 만기 2달전 전후 1주일(8월30일 만기/ 6월30일(6/23~7/7까지 세를 빼야한다.) 골든타임이다. 가격 높였다가 안 빠지면 가격 낮춰야 한다. 부동산에 전화해서 여러분 물건이 1번이 아니면 심각하게 고민해라. 인테리어나 가격, 임차인이 문제일 수 있다. 임차인의 미간을 잘 봐라. 불친절하면 잘 안보여 줄 수 있다. 내물건이 1등 물건인지 확인해라! 그게 아니면 금액을 낮춰야한다. 기간 내 안 빠지면 아예 내보내서 비워놓고 수리하고 빼는 것이 더 좋을 수 있다.
-통상적으로 조정 지역은 대출 규제가 있지만 일반지역은 50-60% 대출, 마통, 투자금 통해 매도자에게 돈을 내주고 은행중에 중도상환 수수료 적은 은행 찾아서 소개받고 잔금 치르고 수리 후 다시 뺄 수 있다.
-시세차익형 부동산이 가장 위험한게 역전세이다. 항상 부동산 지인의 인근지역의 입주 물량을 확인해야 한다. 8월만기(앞뒤 6개월 인근지역 입주 물량있으면 세를 빼기 힘들다. 2026년 8월에 입주가 있으면 계약을 30개월로 하는 것이 유리하다.) 모르고 계약시 26년 1월 미리 연락해서 계약을 미리 할 수 있는지 같은 가격에! 그게 안 되면 가급적이면 가격을 낮춰서라도 현 세입자와 계약 해라. 공실로 두는 것이 제일 어렵고 안 좋은 일이다. 공급물량이 적정보다 많을 때 역전세가 난다. 임차인과 협의를 잘 하면 된다. 최악인 경우 돈을 다 돌려줄때다. 가계약, 이자를 통으로 주고 하는 경우도 있다. 전세금 욕심 안내고 투자금을 빼는 것을 최우선으로 한다. 투자금 줄이고 전세금이 오를 지역을 선호한다.
리스크 대비는 마통으로 하고 마통으로 투자하면 안된다. 전세금 상승은 5% 올리고 투자하고 싶은 것이 있을 때는 올리긴 올리되 시세보다 1억 낮게 1층 가격으로.
-부동산 매주 목요일 저녁마다 감정빼고 안부전화 하기.
-여러분 중에 아주 잘하는 사람도 역전세 1번은 맞는다. 겨울을 피할 방법은 없다. 겨울은 버티면 봄이 온다. 안 죽는다. 너무 욕심내지 말고 대응해라.
-매매시 계약금 5-10% 넣는다. 잔금일은 새로운 임차인과 협의해서 이사일을 조율해서 정하는 것이 중요하다. 통상적으로 계약의 잔금일 앞뒤로 1주일 조율한다. 가끔 집값이 폭등하는 경우 점유자 집주인이 집을 잘 안보여 주려고 하는데 집 잘보여주기 특약 사항에 넣기/ 기본적으로 동물반입 금지, 동물로 인한 파손은 보증금에서 제하고 준다 등등
-임대차계약 기간 2년 이내 이사시 중개수수료 임차인 부담, 연장 계약시 1년 살고 나갈 때 법이 바뀌어서 임대인이 내는데 계약사항에 임차인이 낸다고 기재하면 된다. 중개수수료 반드시 특약 기재
-법무비 견적은 부동산 법무통과 비교해서 부동산 사장님 아는 법무사와 하는 것도 괜찮다.
-중개수수료는 부사님이 간이과세자가 아니면 부가세 지불대상, 중개수수료는 잔금치고 저녁에 지급한다.
-임대수리기준: 싱크대, 화장실이 제일 중요하다.(24평기준: 1300~2000만원/맡기는게 제일 좋고,AS잘 해주는 곳)
-임장시 현장체크: 현관문 사진찍고, 내부몰딩 바닥,벽 몰딩은 다 터달라고요청, 천장몰딩 페인팅, 베란다 사진 찍어 놓기(타일수량파악용 길이재기), 욕조뺄지말지,콘센트,우물천장,방문턱제거,등/ 레몬테라스,월부까페참조)
-선수금 계약금 10%, 가끔 선수금 과도하게 요구하는 곳은 안하는게 좋다. 가스레인지,세탁기 설치하지 마라, 임차인이 사용하는게 있고 나중에 수리를 내가 해줘야 한다. 도배,장판,싱크대는 하루면 한다.
-매도기준: 이 물건은 가치가 있나? 앞으로 계속 올라갈건가?(강남30분이내, 광역시내 사람들이 선호하거나, 그게 아니면 무릎에서 어깨에 판다는 원칙, 내가 리스크 감당 가능한가?, 대체 물건을 투자해서 더 큰 수익을 낼 수 있나?, 매수 경험을 쌓는 것이 중요하다. 수익률 200%(연20%) 딱 5년 기다리다 많이 안 오르면 팔고. 10년 동안 안 오르면 기다린다. 좋은 물건은 평생 보유해도 괜찮다. 재건축되는 물건 가져가도 괜찮다.
-앞으로 10억이상 목표인 투자자는 투자 일희일비 하지 마라. 투자시장에서 인내하는가? 돈, 집은 기다려서 버는 것이다. 10,20,30년 뒤에 수익이 나는지 인내하라. 좋은 시기가 좋은시장이 올 것이라는 긍정적인 믿음. 내 물건이 좋다, 내 물건을 찾는다는 믿음.
-돈을 모으는 분에게 도움을 줄수있다. 돈을 번다,관리한다,모은다.불린다. 불리는 것을 월부가 도와준다.
-무이자 대출 양날의 검 잘활용
-자금마련: 매달흑자, 전세금, 주거비최소화
-구글포토, 투넘버,네이버, 리디북스, 무음카메라로, 법무통 어플등등 활용
5. 너바나의 실전투자 사례(평촌)
-평남이 평수도 더 크고 좀 더 좋다. 월판선이 평북으로 들어와서 재건축 리모델링 이슈로 개선되고 달라질 수 있다.
-앞마당이 많을수록 투자에 용이하다.
-투자여부: 가격적정성,원금보전,환금성,수익성,리스크관리
-키맞추기: 분당이 오르면 비슷한 평촌도 같이 오른 경우.
-지하철 노선이 있는 곳들이 빈땅이 없다. 공원,백화점 있는 곳의 지하철 잘 안바뀐다. 원금보전된다. 나홀로 아파트 아니고 1,2,3층,탑층 아니면 환금성 있다고 판단. 예상 수익률 대로 나오면 괜찮다.
-전세금을 올려서 내 투자금을 줄일 수 있는 물건이 전세금이 빨리 회수 되기에 중요하다.
-1기 신도시 투자시 재건축, 리모델링이 가능한지, 용적률 200%미만, 210% 미만인지 중요하다.
-천안에서 대전, 청주, 전주로 넘어간다든지, 수도권 분당에서 평촌으로 넘어간다든지 앞마당 바꾸기
-대전투자사례: 중산동 구도심에서 학군이 좋아서 좋은 지역, 신축택지가 중심단지, 크로바 아파트 대장단지, 지하철은 지방은 수도권에 비하면 큰의미 없다. 입지독점성 있었고 600세대 넘었었다. 대구, 부산같은 비슷한 지역 비교.
-가치가 있는데 싸게 사는 것은 충분히 의미가 있고 투자원칙에 따라 사야한다. 지방은 입주물량과 인구, 지역내 1등입지, 2등입지를 알고 지방에서 중심 입지가 아닌 외곽입지는 조심해야한다.
-부천중동 반달마을(송내역: 구디가디연결): 중심지 1호선에서 7호선 생기면서 중심지가 이동.
-투자한 물건에 대해 가치를 보고 인내를 하는 것이 매우 어렵다. 투자를 감정이 아닌 원칙에 따라 해야 하는 이유다.
-생각보다 보합장,하락장,조정장을 버티는 것이 어렵다. 역전세 맞을 때 매도를 많이 한다.
-수익은 기다려야 나는 것, 최소5년, 10년 기다리기. 아는 것과 행동하는 것은 다르다.
-10억 달성자의 공통점: 똑똑한 사람이 아닌 우직한 사람이다.(양파링,주우이님)
-싸게사는 것이 중요, 리스크 관리, 10억 달성에 가장 중요한 것은 저평가 된 것을 사고 샀으면 인내하는 것이다. 가치가 있다고 믿고 기다리기
-잠실엘스: 잠실 대표단지 사례, 갭이 전부가 아니라 저평가가 매우 중요하다. 싸게 사서 비싸게 판다.
-투자금이 들어가도 전세가가 오르는 지역을 사는 것은 기회이다.
-적정선에서 20-30% 빠지면 충분히 기회로 볼 것
-기회를 못 잡은 것이 내 앞마당이 아니었다. 앞마당이 아니면 기회가 와도 못 잡는다.
-수도권 지하철 노선도 지도를 붙여놓고 앞마당 만들고 스티커 붙여두고 시각화 시스템 만들기
-세금은 사기전에 고민하고 사야한다.
-양도소득세: 부동산 양도시 양도 차액에 대한 세금/ 걱정되면 비조정지역을 투자해보기(4주택이상)
-종합부동산세: 매년 재산세 일정 금액 초과시 그 금액에 대해 징벌적 세금 납부/인별로 계산-부모님, 배우자와 각각계산/1주택 12억, 2주택 9억, 법인은 공제 없음. 공시가격 세금내기 위해 매기는 금액 통상적으로 50-70%정도 감정평가사가 하고 시기마다 다르다. 공정시장가액 60%적용/22년 종부세 개정 후 변경됨./ 공시가격기준(70%) 자산이 10억일 때 종부세 안냄,/종부세는 전세금으로 해결가능 걱정되면 1명당 40억이하로 조정
-취득세: 주택을 사면서 내는 세금/ 6억이하 1%, 3주택부터는 가족합산이라 동거인을 고려해야한다.
-취득세를 내고도 이익일 날 것인지 고민필요. / 취득세 걱정되면 조정,조정,비조정 지역으로 나눠서 투자
-세금은 정권따라 시기마다 계속 바뀐다. 양도세도 완화되었고 5년 면제 기간도 있었고 취득세도 완화되었음.
-다 좋은 시기는 없다.
-투자하는 직장인: 똘똘한 한 채, 일시적 1가구 2주택 적극활용/ 1채 투자하고 몇 년 뒤에 2번째 투자하면 첫 번째 주택 양도세더 비과세, 어느 기간 내에 팔면, 첫 번째 투자하고 1년 뒤에 2번째를 사면 적용함. 첫 번째 주택을 팔 때 양도세를 안낸다.
-직장인 투자자: 비조정지역, 40억이하 명의분산 종부세 피하고, 충분히 싸다면 취득세 내고사요(전고점기준)
-부자는 세금이라는 대가를 반드시 치러야 한다.
-시세차익 투자방법은 내 월급으로 저평가된 부동산을 한 채씩 늘려가는 것, 결국 돈이 일하게 하는 것.
[보너스강의]
-직장인 투자자로 10억 버는법은 하락장을 만나야한다. 투자실력 있어야한다(독강임투). 투자금모으기(종자돈,레버리지),인내(부자마인드,돈그릇-성공한 사람들의 말을 잘 듣기)
-상위 1%의 부자 마인드 갖는법(멘탈관리): 성과=실력*열정/ 실력=재능*노력(누적시간)/ 고(故)이병철회장 우둔근: 우직하고 둔하게 근성있게 버텨야 사업을 잘한다.
·수신(멘탈관리): 나를 관리한다. ①시간관리 잘하기 시간 잘 모으기, ②멘탈관리 스스로 행복해지는 법 알기 감정기복이 심하지 않기, 자극과 반응의 공간 사이 잘 다루기, ⓷루틴 만들기 루틴의 95%대로 그대로 하기
·제가: 가족과 회사에서 잘하는 법, ⓵비난·비판하지 않기, ⓶다름을 인정하기, ⓷남 신경 쓰지 말고 나만 잘 하면 된다. 여기서 투자 임장 공부하는 것은 순전히 나를 위해 이기적으로 하는 것이다. ⓸집에서 기다려 주는 사람 생각해서 따로 배려 해야 한다. 임장은 내가 좋하서 하는 것, 그리고 ⓹기다려 줘야 한다. 조금씩 바뀌어 가야 한다. ⓺가족에게 있는 그대로 좋아해 줘야하고 바꾸려고 하지 말아야 한다. 바꾸려는 순간부터 힘들어진다. 장점만 봐야 한다. 좀 더 욕심내면 서로 힘들어진다.
·치국: 부가가치가 생기는 한 분야에서 전문가가 되어야 한다. 단가가 낮은 것은 위임을 잘 해야한다.
·평천하:
-우리나라 사람들 왜 불행한가? 노후 빈곤문제, 행복해지는법 잘 모름. 언제 행복한지 잘 모른다. 행복을 위해 필요한 것 돈40%/건강30%/가족20%/배우자이성7.5%/친구3%, 소득이 낮으면 확실히 불행한데 소득과 행복은 어느 순간 비례해서 큰 차이가 없어진다. 가구평균 600만원/ 행복은 원하는 것을 가지는 것, 무언가를 채우는 것보다 스스로 가진 것을 되돌아 보는 것이 행복이다. 가진 것을 잘 생각하고 매일매일 내가 가진 것에 대한 감사한 마음 가지기. 행복은 강도가 아니라 빈도! ·칼융: 행복은 행복해서 웃는게 아니라 웃어서 행복해지는 것이다. 힘들어도 웃는 것이 일류다. 행복으로 가는 정의가 작을수록 행복으로 가는 길은 좁아진다. 행복으로 가는 길이 많을수록 행복은 더 자주 다가온다. 행복의 빈도 높이자.
하루 중에 조금이라도 행복을 주는 것이 무엇인지 고민하기, 행복도를 늘리는 삶은 현재 즐겁고 미래 행복을 위해 의미 있는 행동하기. 즐거움은 감사에서 오고 의미는 규칙(루틴)에서 온다. 그래서 감사일기, 목표실적 쓰기다 그래서 목실감을 한다.
-성장과 안전은 공존할 수 있다. 지경 바운더리를 벗어나기를 두려워한다. 자유가 올 때까지 노력해야 한다. 노후 준비는 필수다. 투자는 필수다. 리스크를 안 질려고 하는 것이 리스크이다.
-꿈을 그리는 사람은 언젠가 그 꿈을 닮아간다.
이번 강의를 통해 나는 계속 공부가 필요하고 공부를 충분히 해서 앞마당을 넓혀가는 것이 제일 필요한 시점인것 같다. 그래야 실력이 쌓이는 것이고 다가올 기회를 스쳐보내지 않고 좋은 타이밍을 잡기 위해 내게 꼭 필요한 과정이라는 생각이 든다. 한 마디도 놓치고 싶지 않았고 자꾸 들어도 휘발되어 날아가버려서 강의를 2번밖에 못 듣는게 너무 아쉽지만 그래서 최대한 강의를 기록하고자 했다. 이렇게 글로 남겨 두면 언제든 볼 수 있을테니, 무엇보다 기록의 중요성을 다시 한 번 깨닫게 되고 교육은 끝나지만 목실감을 습관화 해야 겠고 무엇보다 독서를 많이 해서 나를 채우고 싶다는 생각이 가득차오른다.
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