안녕하세요?
끝까지 살아남아서 10년 안에 목표를 달성한 트레져입니다!!!
항상 어렵다고 생각되는 비교평가를 식빵 파파님(대반전.... 남자인줄알았습니다...)을 보고
닉네임만보고 당연히 남자인줄 알았으나... 여자분이셔서,
그리고 비교평가를 이렇게 간단 명료하게 알려주신다고? 로... 2번 놀랐는데요...
이번 강의를 통해서 비교평가에 대한 어려움을 조금은 내려 놓을 수 있었고
특히 비교평가의 난제
- 상위 24평 vs 하위 34평
- 교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
- 1군 구축 vs 4군 신축
- 서울 vs 경기도
에 대해서 이해할 수 있게 설명해주셨습니다.
결국!! 이 난제를 풀기 위해 스스로에게 던질 수 있는 간단한 질문으로 답을 찾을 수 있었는데요!
그것은 바로 "차이나는 입지요소를 상쇄 시킬 다른 입지평가요소가 충분히 우수한가?였습니다.
이렇게 간단한 질문 하나로 복잡한 비교평가를 단순화 할 수 있어서 도움이 많이 되는 강의였습니다 .
인트로
1. 식빵파파님의 비교평가에 대한 진심
비교 평가에 쏟은 시간과 노력을 수치화한 임보페이지 9천장...
비교평가를 정말 잘하고 싶어서 시세지도를 쓰면서, 입지분석을 하면서도 계속~~
비교평가에 대한 의견과 생각을 임보에 담았다고 하셨는데요...
확실히 임보를 투자와 연결지어 생각하시는 분들의 특징인 것 같습니다.
2. 비교평가를 위한 저평가 판단에 대한 오류
지금 시장은 하락장으로 단지를 개별화하여 보는 것이 중요하다는 것을 강조하셨습니다.
상승장에는 안오르는 단지를 찾기 어려울정도로 팀플로 상승을 했다면 하락장에는 개인전이라는 말씀을 해주시면서 이럴수록 더욱 비교평가가 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.
저평가를 간편하게 판단하기 위해 기준점을 전고점 대비 하락률 25~30% 정도 떨어졌으면 싸다라고 보통 말씀해주시는데요.
이것에는 가장 큰 오류를 발생시키는 점이 있는데요!!!!
전고점 대비 하락률만 봐서는 가치대비 가격이 저평가된 단지들을 찾아내는 것에는 한계가 있어 정말 가치가 좋은 단지를 비교평가 대상에서 누락시켜 더 벌기위한 투자에 대한 기회를 놓칠 수 있다는 말씀을 해주셨습니다.
3. 좋은 땅 위에 있는 아파트가 전부? NO!!!!
좋은 땅 위에 있다고 하더라도 어느 아파트냐에 따라서 좋은 투자가 될 수 있고 아닐 수 있다는 것을 계속적으로 배워왔습니다. 이 부분 중요한 사항이어서 그런지 식빵파파님도 강조를 해주셨는데요.
결국 우리는 개별 아파트 1개를 투자하는 것이므로 아파트 vs 아파트로 비교평가를 하여 더 선호하는 단지에 투자하는 의사결정을 내려야하겠습니다.
-> 지역으로 퉁! 쳐서 판단하면 안됨!!! 단지별로 개별화하여 비교평가하자!
챕터 1. 지역내 비교평가
1. 지역내 비교평가를 위해서는?
지역별 특징을 고려한 지역내 비교평가가 되어야 한다고 하셨는데요.
아파트에 대한 비교평가시에는 복합적인 요소들이 비교되어 평가를 할 수 있는데
서울 수도권의 아파트 비교평가시 가장 기본적이면서도 중요한 평가요소 3가지!
(강남접근성(교통)+환경(연식,주변, 상권)+학군)
이 3가지 요소를 통해 해당 지역에서 어느 요소의 비중이 높은지 그 특징에 맞게 비중을 조절하면서 비교평가를 하면된다고 명료하게 설명해주셨습니다.
비중에 대한 조절에 대해서 더 구체적으로 말씀을 해주셨는데요.
서울 수도권에서는 "(강남접근성(교통)"이 매우 중요하나 땅의 가치가 높을수록 (급지가 높을수록) "(강남접근성(교통)"이 좋으므로 ㄱㅌ 외의 요소들도 함께 중요하므로 ㄱㅌ의 비중은 조금 낮아지고 다른 요소들의 비중이 조금 높아진다는 것.
땅의 가치가 낮은 곳일수록 "(강남접근성)"의 편차가 크므로 "ㄱㅌ"의 요소가 가장 중요하다고 말씀해주셨습니다.
그래서 지역내 비교평가를 방법 및 순서까지 알려주셨는데요.
1차적으로 지역별 특징 확인하고.
근데!!!! 1차적인 지역별 특징은 어떻게 확인하지?라고 생각할때 식빵파파님이 바로 그 해답을 주셨는데요.
사람들이 그 지역에서 중요하게 생각하는 입지요소가 무엇인지.
그리고 접근 가능한 업무지구는 어디인지,
지하철은 무엇이 있는지 파악해보라고 하셨는데요
이것은 결국
손품을 통해서 그 지역에서 가장 우수한 "입지요소"를 뽑아보는데부터 시작한다는 것을 알 수 있었습니다.
그 다음 2차적으로 할 비교평가 방법 및 순서는
가치와 가격을 비교평가
마지막으로 비교평가 검증을 통해 비교평가를 완성해보라고 하셨습니다.
비교평가를 위해 과거 흐름을 통한 성적을 알 수 있는 아실 그래프를 많이 붙여보는데요.
이 그래프를 붙이기 전에 스스로 손품+발품을 통해 결론을 내릴 후 그래프를 통한 검증(전고점 포함)을 해보라고하셨습니다.
비교평가는 결국 사고 훈련을 하는 것이므로 이 사고훈련은 투자자라면 누구나 해야할 일이므로 스스로 생각을 키우라는 의미로 말씀을 주신 것 같습니다.
2. 비교평가는 아파트 선호도순위 매기기 ??? NO!!!!
선호도에 따른 우선순위를 매기는 것은 맞지만 조금이라도 더 좋은게 무엇인지를 찾아서 모든 단지에 대한 순위를 매기는 것은 아니다라는 것을 구체적으로 알려주셨는데요...
4천만원 내외의 가격차이는 비슷한 가격의 흐름을 보이는 것이므로 비슷한 가치를 가진 단지에 대해서는 나에게 맞는 조건과 현재의 가격을 갖고 나에게 맞는 투자를 하면 된다고 말씀해주셨습니다.
이 얘기를 듣고 모든 아파트에 대해 순위를 매기려고했던 저의 예전의 모습이 생각났는데요...
비슷한 가치의 단지는 그냥 비슷한 것으로 두고 투자하는 시점에 나에게 맞는 투자를 선택하면된다로 정리해두었습니다. ^^
3. 정교한 비교평가를 위해서는?
비교평가를 위한 기본적인 아주 중요한 툴을 알려주셨으나 이 툴뿐만 아니라 추가로 단지가 가지는 특징, 그 단지의 선호요소를 파악한후 비교평가를 한다면 더욱 비교평가를 잘할 수 있다는 것을 사례를 통해 보여주셨는데요.
결국 이것은 꼼꼼한 손품(단지분석도 꼼꼼히 해야하는 이유구나....), 발품(단임과 전임, 매임)을 통해서 특징과 선호요소를 파악하면 정교한 비교평가를 할 수 있다는 것을 알려주고 싶었던 것 같습니다.
1달 동안 하는 손품과 발품이 하나라도 꼼꼼하게 하지 않을 수 없구나를 느끼게 되었습니다...
그리고 비교평가에는 딱 들어맞는 공식이 있는 것이 아닌 유연한 사고를 통해서 적용해야한다고 생각이 들었습니다.
그 생각의 발판과 기본은 "나라면 내 가족과 어디에 살고싶지?" 이 질문이 비교평가에 대한 결론을 쉽게 내릴 수 있다고 생각되었습니다.
챕터2, 지역간 비교평가
1. 다른 급지의 단지 비교평가 방법 및 순서
첫째로 그 단지의 불변인 땅의 가치를 확인하기 (급지 확인)
-> 땅의 가치가 다르다는 것을 확인하면!!! 그 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도는 무엇일까?란 질문으로 판단을 시작하면 되는 것이었습니다. 식빵파파님이 알려주신 질문던지기!!! 참 유용하죠? ^^
둘째, 단지 선호도 비교평가
단지 선호도 비교평가시 비교평가 툴은 기본적인 툴로 평가
" (강남접근성(교통)+환경(연식,주변, 상권)+학군)" 을 통해 평가한 후 땅의 가치를 넘어섰는지 아닌지를 통해 단지 선호도 파악해야한다고 알려주셨습니다.
단, 비교평가하는 단지의 분명한 장단점이 있고 각 단지의 장점이 선호도가 높고 단점도 각 단지마다 분명하다면 그것은 판단하기 어려우므로 비슷한 가치를 가졌다고 생각해서 투자로 검토해도 된다고 말씀해주셨습니다.
셋번째 마지막 단계 - 비교평가 검증
-> 나의 사고가 맞았는지 확인하는 단계.
여기서도 단지의 입지요소는 다를 수 있지만 가치가 비슷한 단지가 있다.
이럴 경우 나의 투자 조건에 맞는 것을 선택하는 것이 최선의 선택이다. 그러니 정답이 1개만 있다고 생각하지 말도록!!!!
꼭 어느게 좋다. 정답이다라는 고정관념에서 벗어나라고 이번에도 강조해주셨던 것 같습니다.
2. 같은 급지의 단지 비교평가 방법 및 순서
같은 급지의 경우 (강남접근성(교통)에 대한 차이는 적을 것이다.
그러므로 각 단지의 환경(연식,주변, 상권)+학군)이 어떤지를 비교하여 각 지역내에서 어느 정도의 선호도를 갖고 있는지 아는 것이 중요하겠으며
환경(연식,주변, 상권)+학군)에 대해 손품만으로 알 수 있는 것이 아닌 발품을 통해서
현장에서만 파악 가능한 선호요소를 알고 비교평가에 적용하면 단지 선호도 파악이 쉽다는 것을 알려주셨습니다.
그러므로 수치로 담기지 않는 느낌과 상권, 선호도를 발품을 통해서 파악해야한다.... 정말... 손품, 발품 어느 하나 대충할 수 없는것 같습니다...
챕터3. 투자의사 결정
챔터 3에서 아래의 내용이 많이 와닿았는데요.
1. 비교평가할 때는 단지들의 가치를 먼저 비교하기.
가치를 먼저 보고 그 다음에 가격을 봐야한다는 점.
가격을 보고 가치를 판단하려고 하면 가격에 매몰되어 가치를 제대로 파악할 수 없다는 얘기가 많이 와닿았습니다.
내가 생각했던 것을 가격 그래프를 통해 검증하면 그 가격에 자꾸 생각을 껴 맞추려고 했습니다.
그래서 이렇게 사람들이 많이 생각하는 것을 알고
식빵파파님께서 가치를 객관적인 기준으로 평가한후 그 위에 가격을 입히면 저평가라는 것을 확실히 알 수 있을 것이라는 것을 알려주신 것 같습니다.
2. 최종투자 결정 단지 임보에 기재하기
최종투자 결정 단지는 꼭 임보 끝에 들어가야할 내용이다. 생각이 틀려도 좋으니 최종 선정이유와 투자여부까지 임보 끝에 넣으라고 하셨는데요. 이렇게 해야 임보에 마지막을 제대로 넣고 한달 임장지를 제대로 마무리 하는 것이다라고 하셨는데요 뒷파트로 갈수록 비교평가부터 어렵다는 생각에 점점 임보의 끝이 갈수록 부실했었는데요
이번 강의에서 알려주신대로최종투자결정단지를 꼭 작성해보겠습니다.
3. 수도권에서 천장을 열고봐라.
"리스크"관리가 가능할까?라고 생각이 들었는데요. 서울 수도권은 전세시장의 수요가 풍부하기때문에 100% 안전하다고는 볼 수 없으나 그렇게 걱정할 사항이 아니라고 애기해주셨습니다.
단지 걱정할 문제로 그치지말고 그 걱정이 사실인지. 하나하나 팩트 체크를 하면서 확인해보라고 하신 얘기가
감정에 잘 휘둘리는 저에겐 많이 와닿았았던 내용이었습니다.
해보지도 않고 미리 걱정하는 것은 NO!!!!
투자는 사실에 의한 내용으로 하는 것이지 감정에 따라 하는 것이 아니라는 것을 강조해주신 내용이라 생각됩니다.
챕터4. 시세트레킹
시세트레킹에 대해서는 참 반성할 점이 많은데요....
틀을 만든 데도 한참 걸렸었고....
시세트레킹을 꾸준히 하지도 못했는데...
식빵파파님말씀처럼 안 순간부터 하면 된다!!!!
시세트레킹은 투자로 연결시키기위한 아주 중요한 작업인데 이것을 내가 꼭 해야하는 숙제처럼 생각해서 더 하기 싫었던 것 같았습니다.
하지만 이 시세트레킹을 통해 힘들게 만든 앞마당을 내 투자처로 만들 수 있는,
돈을 직접적으로 벌어다 줄 수 있는 방법이라고 생각하니 시세트레킹.... 조금 더 새롭게 느껴지네요
그동안 배웠던 내용과는 좀 달랐던 식빵파파님의 시세트레킹은
1. 시세트레킹에 대한 원페이지 작성.
2. 군별 시세트레킹을 통한 내 앞마당끼리의 비교평가였는데요.
위 방법을 적용하면서 지속적으로 1달에 1번 살아있는 물고기처럼 움직이는 가격을 추적하면 그 물고기를 한 번에 잡을 수 있는 기회가 저한테도 올 수 있다고 하니 꼭 이번 실전반부터 시작해야하겠습니다. ^^
비교평가와 1등 뽑기로 항상 어려움을 겪었었는데 이번 식빵파파님의 강의로 도움이 많이 되었습니다.
<알아둘 사항>
1. 수도권에서의 비교평가 대전제
식빵 튜터님께서 같은 급지끼리 비교해야한다. 비싼건 비싼것끼리, 싼건 싼것끼리!!!
수도권 비교평가하는 입지요소 3가지 "강남접근성(교통)" + 환경 (연식, 균질성, 생활편리성) + 학군
가장 큰 입지요소 "교통 - 강남 접근성"만 비교평가해도 비교평가 가능하다.
질문던지기
- 지역내 -
준비질문)
이 아파트를 선택하는 중요한 요소는?
업무지구 어디로 가지?
지하철 노선은 뭐가 있지? 이것을 통해 선호하는 입지요소는 무엇인지 파악.
1)이 지역에 사는 사람들은 아파트 거주를 결정할 때 어떤 요인들을 중요하게 생각하는지
2)접근 가능한 업무지구
3)몇 호선이 지나가는지 생각해보는것이필요
본격적으로 1차 질문:
지역별 특징요소는 무엇이지?
이 요소중 강남접근성 + 환경(연식, 주변, 상권) + 학군 어떤 비중이 높지?
2차 질문
가치와 가격 비교평가
비중을 달리한 강남접근성+ 환경 + 학군의 선호도가 어느 단지가 더 높은가를 판단.
판단 후 또는 판단 전 가격 붙여보자.
가장 다른 입지 요소에 대해 " 그 차이나는 입지요소를 넘어서는 다른 입지요소가 있는가?를 통해서
추가적으로 나라면 어디를 살건가?로 판단.
3차 검증.
그래프와 전고점을 통해 검증을 한다.
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