열반스쿨 기초반 4강 강의 후기(78기)

1.투자의 결정 요소

좋은 입지라도 가격이 가치보다 비싸면 가격이 조정될 때까지 기다려야 한다.

무릎에 사서 어깨에 판다.

3년 내 100%이상 급등한 물건은 허리 또는 어깨 이상이다.

4년간 하락하거나 오르지 않은 물건이 오히려 관심을 가지고 지켜봐야 하는 물건이다.

가치 있는 물건이 30%이상 빠진다면 이는 명품의 바겐세일 기간이다.

불황에 사서 호황에 파는 게 최고의 투자다.

+투자자는 늘 남들과 반대로 가야하는 것을 기억

2.투자용 부동산 순위

아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구/원룸, 단독주택

*아파트 감가상각 20년, 빌라, 단독주택 등 10년

*시간이 갈수록 토지는 오르고 건물가는 내림

-가치= 토지가+건물가로 미래 가치를 보는 법이 중요함

*토지가=가치/공급

-저환수 원리 교집합 투자 필요(저평가 여부/ 환금성/수익성/원금 보존성/리스크 관리)

-투자 실패는 투자 기준과 원칙이 없는 게 원인이며, 실패 시 회고와 복기가 필요

*투기, 갭투자, 경매 보다 가치 투자가 필요함

--- 가치 투자는 싸게 사서 비싸게 판다는 의미

*진짜 부자의 의미는 자산이 많은 사람, 순자산 30억 이상

3.부동산 투자 단계

1)부동산 투자 원칙 잡기 2)임장 지역 선정하기 3) 지역 분석 4)사전 임장 시 체크 사항 5)중개인과 약속 잡는 법 6)임장하는 법(분위기 임장, 매물 임장) 7)임장 보고서 8)저평가 찾기 9)매매 10)보유 11)매도시기 정하는 법

4.부동산 전망

-지금은 앞마당을 만들때이며, 전고점 대비 20~30% 빠진 곳은 적극적으로 들어가도 됨

-전고점과 비슷하면 살 필요 없음

-매물은 지방보다 수도권 위주로 보는 것을 추천

-투자의 타이밍은 겨울(매매가 보합이나 하락, 전세가 상승)과 봄(매매가와 전세가 상승), 여름과 가을은 매도

5.사전임장 시 체크사항

-위치(네이버지도, 다음지도)

-월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서

-입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경)

-인근시세지도(평당가격)-호갱노노

-인구규모(통계청), 인구이동, 향후 공급물량(부동산 지인)

-도시기본계획(호재, 악재)

-과거 전고점 및 전저점(5년 내)

-월부 지역 분석 강의(임장 전, 임장 후)

앞으로 10억 이상 벌어갈 투자자로 투자시장에서 인내하고 물건의 가치를 믿는 투자자가 되어야 겠다. 물론 역전세도 대비해야 하고.