열반스쿨 기초반 4강 강의 후기[열반스쿨 기초반 77기 120조 나리]

[열반스쿨 기초반 4강 후기]

<요약>

-> 수익률 보고서 작성시 주의

-(저점) 고점 이후 하락.. 이후 반등한 시점 *보통 23년 이후 저점일 가능성이 높음

-(공급량) 1. 입주의 독점성 2. 공급물량 확인

-(직장, 지방의 경우) 30분내 이동 가능 거리 확인, 다른 지역과 비교하기

-> 부동산의 가치 = 토지가 + 건물가

-(건물가) 감가상각의 대상

-(토지) 입지의 가치

-> 저펑가된 물건에 투자한다.

같은가격 < 가치

같은가치 < 낮은가격

*비교평가 중요 -> 앞마당(임장, 임보) 만드는 것이 중요함

-(가장좋은투자) 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

-(좋은투자) 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

-(나쁜투자) 자치가 성장하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

-(최악의 투자) 가치가 보통인 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

-(상장폐지 투자) 가치가 하락하는 부동산을 사는 것

-> 가치있는 부동산이란 수요가 많고, 독점적인 것

-> 부동산의 사계절 사이클: 평균 10년 (빨라야 5년.. 지방)

-> 잘 매수했다면, 버티자

-> 월부가치투자(저환수원리) 방침대로 투자

-> 경매 물건은 경매가 나온 이유가 있을 것, 잘 확인해 봐야함

-> 실패를 했다면 회고와 복기의 과정을 반드시..

-> 첫 투자의 마음가짐: 반드시 잃지 않겠다!!!!

-> 임장… 평일 저녁에 분위기 임장, 주말에 매물임장.. ㅠ.ㅠ…

-> 임장지역 선정은 가장 잘 아는 지역부터! 이후 지방 광역시 또는 강남, 종로, 여의도 / 1기 신도시

<사전임장시 체크사항>

-위치(네이버, 다음지도)

-월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률보고서

-입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경) *지방인 경우 인구가 매우 중요, 호갱노노에서 평당가격 확인!

-인구규모(통계청),인구이동(호갱노노), 향후 공급물량(부동산 지인). *지역내 소득수준 높은 곳

-도시기본계획(호재, 악재)

-과거 전고점 및 전저점(최근 5년 내)

-월부 지역분석강의(임장전, 임장후). *임장전 보는게 좋음, 임보 후 한번더 들으면 좋다!

*호갱노노: 전고점, 전저점 파악 유리

<중개인과 약속 잡는 법>

(1) 전화 임장(네이버): 진짜 살 사람처럼 전화! 불친절한 사장님은 피하자

(2) 반드시 3군데 이상 중개사무실에 연락 (투넘버사용, 임차인, 매수인 컨셉으로 전화)

(3) 전세가는 보수적으로 판단

(4) 약속은 한 군데와 진행

(5) 녹음한거 들어보자(내가 얼마나 초보같은지 확인?)

-> 무조건 친절한 중개인, 투자는 최악의 경우를 가정해야함. 해당 물건에 전세가 많은 경우 내가 잔금을 쳐야할수있다.

<임장방법- 부동산 방문 진행사항>

(1) 전화임장(투자자, 매매가, 전세가)

(2) 현장방문 브리핑 듣기(30분전 도착, 중개인대화 녹음)

(3) 준비된 물건 보기(현장사진촬영 및 수리비) *구글포터

(4) 당일 매수 금지(급매 판단하는 법): 저 고민중이에요!!

(5) 임장보고서 현장에서 바로 작성(바로 사지 말기, 입지요서 확인)

(6) 부동산에서 연락오면 적정가 파악 후 매수

-> 초보자 건셉, 공실 보는 경우*

*공실>월세>전세>매매

->세끼고 매수가 좋은 경우: 기한 이후 세가 올라갈 경우 좋다.

<전세 잘 빼는 법>

(1) 투자자 몰리는 지역과 시기는 피하자

(2) 경쟁력있는 인테리어

(3) 경쟁력있는 가격

(4) 전세 안나갈때 대처법

(5) 디데이-2개월이 중요, 계약서 작성시 전후 일주일 간격(협의 입주) 문구 넣을것

(6) 내물건은 1등 물건인가?: 부동산 사장님께 전화해서(다른 번호로) 해당 단지 물건 물어보자!

-> 내 물건이 1등이 아닌 경우,, 인테리어, 가격 또는 임차인이 문제가 있다..

<역전세 대비법>

-> 보통 역전세는 공급물량이 많을때 역젠세가 일어남.

(1) 입주물량 데이터 확인(부동산 지인)

(2) 대량 공급 전 재계약 시도(계약기간 내, 4개월 전)

(3) 현세입자와 재계약이 베스트!(전세금 -> 이자 지급)

(4) 부동산에 내놓는 법(많이, 자주)

(5) 투자금 줄이기 전세금 욕심 = 향후고통

(6) 리스크 대비(마통 등), 전세금 상승은 5%

(7) 겨울을 피하는 방법은 없다.. 버티자… 존버ㅠ,ㅠ,,,

-> 물건 팔려면 매주 부동산에 전화하자

<계약시 넣어야 할 조건>

-(매매특약사항) 계약금 5%, 중도금은 전세계약금, 임차인과의 계약에 적극 협조, 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.

-(임대차 특약 사항) 동물반입금지 또는 동물로 인한 파손은 보증금에서 제한다.

전기수도가스 등은 인대인이 수선, 소모품은 임차인이 수선, 계약기간 내 이사시 임차인이 중개수수료 부담(연장계약시까지 반드시 기재)

->중개수수료는 잔금치고 저녁에 입금

->매매와 전세진행시 중개수수료는 한 쪽만 받아야 한다

->중개수수료는 부가세 대상

<임대시 수리법>

-(수리기준) 도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대(신발장), 타일(화장실, 주방)

-> 가스레인지 설치하지 말자… 몰딩은 바닥이나 벽껀 떼고, 천장은 페인트칠! 방문턱 밀어달라고하자

-> 잔금은 하자완료 후 지급!!

<매도의 기준>

(1) 이 물건은 가치가 있는가?

(2) 리스크를 감당 가능한가?

(3) 대체 물건을 투자해서 더 큰 수익을 낼수 있는지?

(4) 무릎에사서 어깨에 판다(수익률 200%) 5년, 10년의 기다림..

(5) 좋은 물건은 평생 보유해도 괜찮다.. 의 시스템 구축

->일희일비하지말고, 조급해하지말자. 인내를 갖자!!!

<강의후기>

강의를 들으면서 정리를 노트에다만 하곤했는데, 여기에 올릴걸 후회가 된다.

다른 강의도 따로 요약해서 올려둬야겠다고 생각중이다..ㅠㅠ

그리고 목실감의 필요성을 느끼지 못했는데,

이제 실준 강의를 수강하면 반드시 작성해야겠다고 생각했다.

노트에다할지 파일에다할지가 고민중..

그리고 강의를 듣기 전에는 나한테 크게 감사할 일들이 있나?라는 생각을 자주했었다.

너바나님이 이미 가진 것에 대한 감사함을 잊고 사는 사람이 많다고 했는데

이 말씀에서 나도 많은 걸 깨달았다.

지금 이 직업을 너무너무 그만두고싶고, 너무 밉고 싫던 시절이 있었는데

과거를 생각해보면 나도 이 직업을 간절히 원하고, 갖기위해 공부했던 시간이 있었고..

지금도 소중한 근로소득의 원천이기도하다. 또 부모님이 좋아하는 직업이기도 했고..

(하지만 난 꼭 정년 전에 목표 금액을 벌어서 그만둘것이다!!)

그리고 건강함에 감사하고!! 같이 공부할 수 있는 친구가 있어서 감사하다!

강의로 부동산 공부를 하며 배우는게 많고, 나의 삶을 어떻게 살아가야할지 생각이 많이 바뀌고있다.

강의를 듣기전에 나는 목표가 없는 사람이었는데, 이젠 뚜렷한 목표가 생겨서 거기에서 오는 열정이 생겨서 그 기분이 너무 좋고, 또 반드시 이루어서 성취감을 느끼고 싶다!

+ 내집마련과 투자사이에서 여전히 고민중이지만! 아직 기간이 좀 더 남았으니,

남은기간 열심히해서 결정을 내려야겠다..!

기초반 끝!! ㅠ.ㅠ 실준가자,,