[지꿀필사_#8]_[버린돌] '시세트래킹' 잘하는 사람들의 4가지 특징

안녕하세요, 지속의 아이콘이 될 지꿀입니다 🍯

오늘 필사는

버린돌 튜터님의

'시세트래킹 잘하는 법'

입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9963086

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안녕하세요,

머릿돌이 될 버린돌입니다.

시세트래킹해도 싼지 비싼지 모르겠어요

투자단지는 어떻게 뽑아내는 건가요?

앞마당은 매달 1개씩 쌓여가고

꾸준히 시세트래킹을 하는데

누군가는 가격을 잘 기억하고

투자단지까지 잘 뽑아내는

동료들이 있습니다.

그런 동료들의 공통점!

오늘은

시세트래킹 잘하는 동료의

4가지 특징을 알아보겠습니다.

시세트래킹 잘하는 동료들의 특급 비밀

1. 단지 선정을 많이 하지 않는다

첫번째 특징은 바로

단지 선정을 잘 한다는 것입니다.

시세트래킹 단지를 뽑을 때

랜드마크도 넣어야 할 것 같고

가성비 단지, 그냥 싼 단지 등

생활권 별로 모두 넣어놓습니다.

청주로 치면

복대 - 상중하

가경 - 상중하

산남 - 상중하

율량 - 상중하

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어느새 생활권 x3개씩만 해도

최소 20개는 넘어갈 것 같은데요!

진짜 시세트래킹 단지를 잘 하는 동료는

오히려 심플하게 5개 정도로만 추립니다.

왜냐?

말 그대로 시세트래킹은

'신호탄'이기 때문입니다.

시세트래킹을 통해 가격을

다 외우려고 하는게 아니라

'신호탄'이라는 것을 이해하고

지역의 흐름을 파악하는데 초점을 둡니다.

시세트래킹 잘하는 동료의 비밀!

바로 첫 번째는 이것입니다.

2. 디테일을 본다

시세트래킹을 잘하는 동료의 두번째 특징은

바로 '찐 디테일'을 잘 파악한다는 것입니다.

이는 가격만 파악하는 것 뿐 아니라

지역의 '흐름'을 파악하게 됩니다.

1) 전세 개수

가격(호가)의 변화 뿐 아니라

이 가격변화의 흐름 속에서

전세가 얼마나 소진되고 있는지,

전세가는 오르고 있는지 내리고 있는지

디테일을 파악합니다.

이를 통해

사람들의 심리가 어떻게 변하고 있는지까지

대략적으로 파악하게 되는 과정이 됩니다.

이는 네이버부동산에서

쉽게 확인이 가능합니다.

2) 매물 등록일, 오르내림

네이버부동산을 보면서 단순히

몽키 쓰시는 분들 많으시죠?

진짜 시세트래킹을 잘하는 동료는

계속해서 '흐름'을 파악합니다.

매물이 언제 등록된건지

이 매물의 가격을 올린건지, 아니면 내린건지

전체적으로 사람들의 심리를 파악합니다.

아 이곳은 투자자가 많이 몰렸나?

다들 가격을 많이 올리네~

여기는 매물이 오래됐는데 빠지지도 않고

심지어 가격을 내렸네~

거래가 잘 안되나보다

이런식으로 지역에 기회가 있는지 없는지

현장의 감을 찾아나갑니다.

3) 최근 실거래가

마지막으로 진짜 끝을 보는 동료들은

가격, 매물증감과 더불어서

최근 거래되는 물건의 실거래까지 파악합니다.

시세트래킹 단지 자체는 적더라도

이런 디테일을 확인하기 때문에

남들과는 다르게 시세트래킹을 하게 됩니다.

단순히 가격만 보는 것이 아니라

지역의 흐름을 파악하는 것

시세트래킹 잘하는 동료의 2번째 비밀입니다.

3. 신호가 왔다면 전수조사를 한다

여기서 진짜 투자로 이어가는 사람들은

시세트래킹에서 멈추는 것이 아니라

신호가 왔다면 단지 전수조사를 합니다.

어, 여기 가격이 싸졌네?

전세가가 낮았었는데 지금 계속 올라오고 있네?

심상치 않다!

평형별로 84, 낀평형 59 모두 나누어

단지 전수조사를 진행하게 됩니다.

이를 통해 저평가 됐다고 판단되는 단지들은

놓치지 않고 모두 뽑아내게 됩니다.

즉, 투자 후보단지들이 나오게 됩니다.

이 과정에서는 미쳐 생각치 못했던 단지에서도

투자 기회를 찾게 되기도 하며

좋은 조건의 매물을 찾게 됩니다.

시세트래킹을 적게 함에도 불구하고

투자로까지 이어질 수 있는 이유입니다.

4. 마지막은 현장으로

위 과정만 밟아도 이미 찐 투자자로의 길로

들어왔다고 볼 수 있는데요.

진짜 계약까지 이어가는 동료의

마지막 특급 비밀은 '현장으로 간다'입니다.

단지 전수조사를 통해 단지들을 뽑아내고

매달 1등을 뽑아내는데 그칠 수 있지만

잘하는 동료들은 여기서 더 나아가 전화를 합니다.

사장님~ 요즘 가격이 빠졌던데 분위기 어때요?

전세도 오르는 것 같은데 잘 거래가 되나요?

A단지 O동 물건보다 더 싼 매물 있나요?

전화임장을 통해

실제 내가 파악한 흐름이 맞는지 확인하고

더 좋은 투자처는 없는지 체크합니다.

이에 더 나아가 가장 좋은 방법은

바로 현장을 가는 것 입니다.

결국 현장에 답이 있습니다.

다만, 투자를 할 수 없는 상황이거나

시간이 한정적이어서 못 가는 상황이라면

전화임장까지만 하셔도 충분합니다.

이미 남들과는 다르게 시세트래킹을 하고 계신거니까요.

오늘은 이렇게

시세트래킹 잘하는 동료의 4가지 특징

주제로 설명을 해봤는데요

전국 수천, 수만개가 되는 단지들 중

몇 개의 단지를 뽑아 시세트래킹을 한다는 것은

파레토 법칙과 같습니다.

즉, 위와 같은 시세트래킹 방법이

투자를 잘하게 하는 80%를 결정짓는

20%라는 뜻입니다.

그렇기에 시세트래킹 단지를

무한정 늘리는 것이 아니라

20%가 뭔지 본질을 파악하고 해나가는 것

바로 이것이

진짜 투자자의

첫 걸음이라고 생각합니다.

그럼 오늘도 여러분들을 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

🍯 깨달은 것

✔ 단지뽑기는 '신호탄'을 확인하기 위함! 흐름을 파악하는데에 중점을 두고 단지를 뽑자

✔ 더 제대로 보기 위해선, 디테일 파악이 중요(전세물량 변동 파악)

✔ 시세확인은 매크로보다는 직접 확인하며 가격의 '변화, 흐름'을 파악하는 것이 중요

✔ 한 발 더 들어가서, 실거래가까지 확인하면 더 디테일하게 파악할 수 있음

✔ 신호가 왔다면 전수조사를 해야 함

✔ 전화임장 + 매임, 부동산방문을 통해 내가 파악하지 못하고 넘어간 부분들을 매꿀 수 있다

✔ 결국 최종 답은 현장에 있다

✔ 20%의 중요한 본질(단지뽑기)을 우선 파악하여, 80%의 전체(시장 분위기, 시장의 신호)를 파악하자

🍯 적용할 것

✔ 시세트래킹 할 단지는 지역별 5개 내외로 설정하여, 신호탄으로 활용하자

✔ 디테일 파악을 위해 네이버부동산에서 '전세개수'를 세팅하자. 사람들의 심리를 파악할 수 있음

✔ 가격의 '변화, 흐름' 파악을 통해 사람들의 현장의 심리를 디테일하게 파악하자

✔ 단계적으로 위의 과정을 거친 후, 실거래가까지 조사해보자

✔ 신호가 확인 된 지역은 84/59를 나눠서 전수조사를 통해 후보단지를 추출

✔ 마지막은 반드시 전임+매임, 부동산 방문 할 것!