안녕하세요, 지방투자실전반을 처음 수강한 같이투자자입니다.
실전반에 꼭 와보고 싶었던 터라, 고되지만 튜터님과 여러 동료분들의 응원에 힘입어 즐겁게 하루하루를 보내고 있습니다.
1주차 강의를 들으며 배우고 느꼈던 점과, 적용할 점에 대해 간단히 기록하고자 합니다.
I 배운점
1)수도권과 같이, 지방 광역시 / 주요 중소도시에서 전세가 상승이 일어나고 있는 반면 매가는 보합상태에 놓여져 있다. 최고 전세율 도달 직전인 상태로, 투자 적기에 해당
2)대규모 공급이 아직 예정된 중소도시를 제외하면, 당분간은 역전세 risk가 현저히 낮다.
3) 지방에서의 가치성장투자 / 소액투자
ㄴ 가치성장투자는 투자금과 상관없이 누구나 해당 지역 내에서 열망하는 단지(지역 내 1급지, 열망단지, 학군지)
-> 땅의 가치가 높은 곳(위치/입지적으로)
ㄴ 소액투자는 가치대비 싸고 적은 투자금으로 5년내 수익실현을 목표로 투자하는 단지이며, 가치가 있지만 양호한 단지(나쁘지 않은 단지)
-> 실거주 선호 생활권(선호상권, 학교, 배후직장 등 선호요소 갖춘 곳)
4) 투자 = 저평가 + 투자금 + 리스크 이다.
저평가가 곧 투자단지로 착각하지 말 것. 투자는 어느정도 저평가된 단지 중 투자금 규모에 맞고, 리스크 대비가 가능한 물건을 투자하는 것이다. 싸게 사는 것은 대단히 중요하지만 저평가에 극도로 집착하지 말 것.
5) 주복 투자는, 주복을 우선시할 이유가 있을 때에만 투자하고 동일 조건이라면 선호가 높은 아파트가 우선순위
ㄴ 주복 여부에 집착하는 것 보다, 지역 내 선호 생활권/선호 단지에 해당하는 지에 집중할 것
6) 리스크 대비 시 공급에 유의해야 한다. 전세는 입주 6개월부터 나오며, 3개월 전에 쏟아진다. 공급지도 통해서 투자 대상 단지에 영향을 미칠 수 있는 공급을 체크할 것.
I 적용할 점
1) 지방 가치성장/소액투자 대상 지역을 기억하고 외우자
2) 주요 임장지별 가격결정요소를 달달 외우자. 지역 내 최선호요소를 알고 있어야 좋은 투자가 가능하다.
3) 생활권 분석 시, 선호도에 대해 상/중/하를 꼭 표기하자
4) 단지분석 시 선호도 판단에 그치지 말고, 가격까지 끌고가서 고민해보는 습관을 가져야 투자할 수 있다.
목표매수가(실거레개 고려) / 가능전세가(주변 시세 고려)를 정하는 연습을 할 것
5) 지방 가치성장/소액투자의 투자대상 우선순위에 맞춰, 입지 상/중/하 선호도를 반영해서, 투자가능 대상 리스트에서 소거법으로 쳐낼 것.
6) 역전세 flow 대처법을 익힐 것 (협상전략, 세입자 협조사항)
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