실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 48기 50조 공오]

[BM]

** 투자하기 전에 반드시 고려하여야 할 세 가지: (1) 가치, (2) 가격, (3) 비교평가

-- (1) 가치를 확인/판단하기 위한 활동이 '임장'과 '임보 쓰기'임

-- 임장/임보를 통하여 파악한 (1) 가치를 (2) 가격과 붙여보아 '저평가' 여부를 판단함

-- 앞마당을 늘려나가면서 (3) 비교평가를 할 수 있게 됨

** 임장은 그 지역/단지의 입지 가치(교통 동선, 환경 가치, 출퇴근 용이성, 교육 용이성)을 파악하기 위한 적극적인 투자 행위

-- 부동산은 기본적으로 환금성이 떨어지는 재화이기 때문에, 사람들의 선호도(수요)가 있는 지역(단지)인지 여부를 파악하는 것이 매우 중요하다(그래야지 상승장에서의 상승폭도 크고, 하락장에서도 가격 방어/거래가 가능하다)

-- 단지 임장의 경우, 단지를 1등부터 30등까지 순차적으로 순위를 매길 필요는 없지만, 단지 간 선호도 차이는 분명히 파악해두는 것은 필요하다: 매임을 못했다면, 네이버 부동산을 보고 단지별 선호도를 바탕으로 비교평가 리스트를 정리해두기라도 할 것

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** 임장보고서 맨 앞 장에 "실전준비반 원씽 캘린더(하루 2시간/주말 10시간=주 20시간 인풋 투입)"을 삽입&수행하기

** 분위기 임장 **

-- 분위기 임장 나가기 전 '나무위키'로 지역 정보 확인

-- 분위기 임장 시 중요한 것은 '지금 내가 어디 있는지'를 확인하며 걷는 것(NOT '가격')

-- 평일 출퇴근 시간에 해당 단지/지역에서 지하철을 타고 강남역까지 실제로 출퇴근을 해볼 것(실제 그 지역 사람들의 생활을 체험)

-- 환경의 경우, 대형 편의시설(백화점/대형병원/마트) 외에도 일상의 편의시설(세탁소, 동네병원, 미용실, 카페, 편의점 등 거주지 상권)의 형성 정도도 잘 살펴볼 것

-- 아파트 밀집지역 > 그렇지 않은 곳(ex. 빌라촌/주택촌 사이의 나홀로 아파트 등)

-- 상권을 이용하는 사람들의 연령대, 분위기 등도 관찰

** 단지 임장 **

-- 단지 내부와 단지 주변(입지 가치)를 모두 파악해야 한다.

-- 단지 가치를 파악하는 것이 우선. 단지 가치를 파악할 수 있게 난 뒤 가격을 입힌다.

-- 선호 동네의 모든 단지 > 모든 동네의 선호 단지 > 모든 동네의 모든 단지

-- 한 단지 당 10~15분을 목표로, 해당 단지 임장 내용을 단지를 나서기 전까지 정리 완료하고 나오기

** 매물 임장 **

-- 전고점 대비 20~30% 하락 / 전세가율 60% 이상 / 가치가 더 있는 것부터(입지+연식) 리스트업

*** 2025년 6월 30일 공오인 나는 반드시 2호기까지 투자한 투자자가 된다. ***