이제 곧 신도시에서도 투자 가능하다구요! [신투기1기 1기 신도시에서 2호기까지 구해버렸조_미라클후윤맘]

안녕하세요.

월부의 기적이 되고픈 미라클후윤맘입니다.

저는 만 1년차 되는 월부인이지만,

저~~ 남쪽 지방 중소도 아닌 소소도시에서 살고 있는 지방러로서

서울수도권 앞마당이 전혀 없는데요^^;;

작년 말 올해 초 지방에 1호기를 하면서

다음 번엔 광역시나 수도권에 2호기를 했으면 좋겠다는 막연한 생각을 했었습니다.

그런 와중에 두둥! 신도시 투자 기초반이 생겼습니다.

두근두근!!

이번 강의는

'투자에 진심인 여자'인,

'여러분의' 투자에 진심인 여자

즉, 우리의 투자를 진심으로 응원해 주시는

제 최애 멘토님이신 자음과모음님의

신도시 투자 기초반 1기의 최초 1강 강의였는데요.

신도시 투자 기초반을 신청하면서

서울수도권에 대해서도 제대로 아는게 없는데?

서울수도권도 모르는데 신도시를 앞마당으로 만들겠다고?

서울수도권 앞마당도 없는데 신도시에 투자를 하겠다고?

지방만 앞마당 있는데?

종잣돈이 부족한데 무슨 신도시?

하며 온갖 고민을 했던 것이 너무나 무색했던

진짜 찐! 신도시 투자 이해 강의였습니다.

(역시 자음과모음님 짱!)

1강 강의를 제대로 수강한다면 여러분~~

1) 경기도(신도시) '투자'에 대한 이해도를 높일 수 있고

2) 경기도(신도시) '지역'에 대한 이해도를 높일 수 있으며

3) 1기 신도시 ㅅㄷ지구 활용하여 투자를 할 수 있습니다.

신도시 '투자'에 대한 이해도 높이기

I 여러분, 흔들리면 안돼요!

하락장 속에서도 지역 내 선호도가 있는 단지들은 거래가 되고 가격이 오르고 있어서 불안합니다.

종잣돈이 부족한데 모으고 투자하려면 좋은 단지들이 날라갈 것 같아서 불안합니다.

어찌 우리 아니 나의 마음을 이렇게 잘 아시는지!

이에 대한 명쾌한 답변을 해 주셨는데요.

이 말씀을 들으니 흐릿하고 불안했던 마음이 사라지고

암울했던 내 앞길에 한 줄기 빛이 생기는 것 같았습니다.

우리는 좋은 단지를 찾아 좋은 단지에 투자하려는 게 아닙니다.

그렇기 때문에 아직 ㅇㄹㅈ않은 단지들 중에 더 좋은 것을 선택하려는 노력이 필요합니다.

-> 비교할 수 있도록 알고 있는 투자처 늘리고 그 투자처에 투자하기

-> 신도시 앞마당 1곳 늘리고 9월에 서울투자 기초반 들으면서 신도시 앞마당과 비교할 수 있는 서울수도권 1곳 더 늘리기(내년까지 최소 6개 비슷한 급지 서울수도권+신도시 앞마당 늘리기)

I 투자 전략 세우기

투자는 크게 장기보유(10년)과 단기보유(5년)로 나눌 수 있는데요.

이번 강의에서는 장기보유(10년)할 수 있는 지역과 그 특징

단기보유(5년)해야 하는 지역과 그 특징을 설명해 주셨습니다.

이는 그동안 단순히 서울은 무조건 장기보유하고

경기도 및 지방은 무조건 단기보유해야 한다는

제 선입견을 깨뜨려 주는 강의였습니다.

-장기보유(10년)

팔지 않을 자산 쌓는다- 서울 O급지 이상, O급지 거주 수요 있는 단지

/경기도 OO이상의 땅의가치를 지니는 지역

-단기보유(5년)

-때에 따라 수익이 났다면 더 가치가 있고 싼 단지로의 갈아타기-서울O급지

-팔아서 돈을 만든다-경기 OO이하의 땅의 가치를 지니는 지역

-팔아서 돈을 만든다-경기도 OO지역

-> 여기서 중요한 것은 사람들이 살고 싶고 갖고 싶은 아파트를 찾는 것! (투자기본)

-> 지역으로 퉁치지 말것! OO이기 때문에 '수익'이 더 날거야가 아닌 OO에 따라 '수익'의 차이가 있음을 알기!

I 상승의 흐름이 오는 순서

지역별로 상승의 흐름이 오는 순서가 다른데요. 이는 경기도 신도시별로도 차이가 있고 그 흐름 순서가 있었는데요. 어느 지역이든 좋은 생활권부터, 좋은 단지부터 오른다는 것!

우리는 오를 것을 매수하는 것이 아니라 싼 것을 매수하고 기다리기!가 매우 중요하다는 것을 꼭 기억해야 합니다.

또한 경기도 내 선호생활권 단지의 가격과 비슷한 급지 또는 가격대 서울 지역이 있다면 서울 지역을 먼저 보는 것처럼 더 좋은 급지의 생활권 단지를 먼저 보는 게 필요합니다.

-> 상승의 흐름이 오는 지역별 순서 알기

예) ㅂㄷ->ㅅㅈ->ㅇㅌ/ㅍㅊ->ㅅㅂ->ㅂㅊ

-> 신도시 보면서 '같이' 열려 있는 서울 지역도 같이 비교평가하기

I 투자 방향성 정하기

자모님께서는 4개의 개인 상황에 따라 투자를 어떻게 진행하면 좋을지 4분면으로 나눠 투자 방향성을 정해주셨는데요.

4개의 상황 중

나는 1억 미만 돈이 있어! 경기도에 대한 확신이 들지 않아! 지방 투자할 거야!

에 해당이 되었는데요.

이 때 이 부분을 다음과 같이 질문을 해보라고 하셨습니다.

-지방을 오고 가며 임장 다닐 수 잇는 시간과 에너지가 있는가?

-지금 1억 미만으로 할 수 있는 지방 앞마당을 알고 있는가?

-2억 수익을 낼 지방 투자처를 알고 있는가?

물론 지금 내가 가진 돈으로 할 수 있는 투자처를 안다고 해서 바로 투자할 수 있는 건 아닐 겁니다. 하지만 비교할 수 있는 투자처가 있어야 확신을 갖고 투자할 수 있는 거라고 하니 꼭 앞마당을 늘리면서 종잣돈을 모으길 바랍니다.

-> 앞마당을 늘리는 게 중요! 종잣돈을 모을 때도 앞마당 만들면서 모으기!

-> 정석대로 단계 밟기

-> 어디가 더 오를까?가 아니라 어디가 지금 더 싸지? 투자기준(저환수원리)에 맞는 투자처는 어디지?

내가 좋아하는 단지X, 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 투자단지 중 싸면서 가치가 있는 단지!! 찾기

신도시 '지역'에 대한 이해도 높이기

I 신도시 알아가기

★신도시 특징

경기도 ≠ 신도시 인 점을 잘 기억해 두기!

신도시를 좋아하는 이유는 크게 3가지 쾌적한 ㅎㄱ, 살기 편한 ㅇㅍㄹ, 계획적 ㅊㅍㅇ

인데요. 이 선호가 신도시 가격에 반영이 된다고 하는데요. 이 선호요소와 함께 신도시 특징을 알고 투자할 때 적용해야 하는데요.

신도시 간에도 가격 차이가 있는데요, 이 가격은 처음 신도시가 생겼을 때와 20년이 지난 현재 가격 수준, 레벨 순서가 달라져 있었습니다. 왜 이렇게 달라졌는지, 가격이 형성된 원인은 무엇인지 파악해서 '투자'에 적용해야 합니다.

☆2005년 가격 수준 ㅂㄷ>ㅍㅊ>ㅇㅅ>ㅅㅂ>ㅂㅊ--- >ㅂㄷ오르기 시작! ㅍㅊ>ㅅㅂ vs ㅇㅅ끝없는 보함

--->2021년 ㅂㄷ>ㅍㅊ>ㅅㅂ>ㅂㅊ>ㅇㅅ

☆ ㅇㅅ주변에 빈땅이 너무 많고 강남 중심권으로부터 너무 멀다. 즉 결국에는 땅의 가치가 중요하고 여기에는 직장과 교통인프라(+ㅎㄱ과 ㅎㄱ)가 크게 영향을 준다!

그렇지 않다면 교통(강남 접근성&위치->결국 땅의 가치가 높은 곳)을 갖춘 곳 or 압도적 ㅎㄱ과 ㅎㄱ이 있는 곳

★신도시 투자 적용

강남과의 위치가 멀다면 지방 투자처럼 생각하고 진행(매도할 것!)

※ 주의할 점! 신도시 '투자'시에도 반드시 적용해야 할 부분은 지역으로 퉁치지 X '단지 vs 단지'로 비교O

단지별 가치에 따라 보유 기간과 수익은 달라질 수 있음을 인식하기!

예) 평촌에서 사람들이 안 좋아하는 구축을 사느니

수원에서 사람들이 좋아하는 신축을 사는 게 나을 때도 있음

-> 신도시 앞마당 만들면서 이 지역과 타 지역 신도시들간 선호요소 같이 알아보고 어떤 요소가 선호도에 크게 영향을 미치는지 알아볼 것

-> 지역 내 단지 VS 단지 비교하며 결론 짓기

☆ 경기도/서울 비교하여 가치+가격 판단이 중요!

-가치: 임장보고서를 통한 땅의 가치, 단지 가치 분석-> 가격: 전고점대비 OO~OO% 하락한 가격=저평가된 가격

-가치: 현장 임장을 통한 지역 내 단지 선호도 확인-> 가격:비교평가-서울 단지와 ㅈㄱㅈ이 유사하면서 덜 오르고 ㅌㅈㄱ이 적게 들어가는 것

1기 신도시 재건축 ㅅㄷ지구 알 필요 없다구요?

재건축 ㅅㄷ지구를 알아야 하는 이유는 시장의 분위기와 움직임을 알고 우리 투자에 적용할 수 있으며 대응할 수 있기 때문입니다.

보통 평균 10년~15년이 걸리는 재건축인데, 과연 6~7년 만에 ㅅㄷ지구가 시행이 될까요? 만약 시행된다면 우리의 투자에 어떤 영향을 미칠까요?

자모님께서는 신반포3차&경남&신반포23차의 통합 재건축 과정이라는 과거 사례를 통해 앞으로 신도시 재건축 ㅅㄷ지구가 시행된다면 어떤 영향을 미칠 지 알려주셨는데요.

무엇보다 중요한 것은 ㅅㄷ지구는 될 수도 있고 안 될 수도 있다는 점을 꼭 인지해야 하며

ㅅㄷ지구에 투자 시 내가 껴안게 될 리스크가 무엇인지를 알고 해야한다는 점입니다.

-> 사고의 시작을.. 'ㅅㄷ지구가 된다면?'(X)->'가치가 어떠하지?', '재건축 가능성이 있을만한 입지인가?', '사업성이 나오지 않는 단지더라도 충분히 투자할 만한 가치가 있는가?'를 먼저 보고 투자하는 것이 중요.

예측할 수 없는 부분은 과감하게 패스하고 내가 할 수 있는 점에만 집중하기!!

◆ 1강을 듣고 배운 점은

내 종잣돈을 보고 왜 나는 이런 단지 밖에 안되는 건가 하고 포기하거나 종잣돈 모아질 때까지 막연학게 기다리지 말고 내 투자상황에 맞게 싼 것을 적은 투자금을 들여 투자해야 한다는 것이다.

땅의 가치가 중요하다는 점을 알고

선호도에 따른 지역별 위상을 알고(보고 있는 신도시와 비슷한 가격대, 위상을 가지고 있는 서울 지역 먼저 보기)

지역을 하나로 퉁치지 말고, 신축이냐 구축이냐 따지기 전에

반드시 단지 vs 단지로 비교하여

절대 비싼 가격이 아닌 저평가된 아파트를 사자!!

◆ 적용할 점

신도시 첫 앞마당을 제대로 만들어 서울수도권의 입지분석 및 비교를 위한 기준을 갖추자!

선호도가 있고 20~25%이상 하락하고 투자금이 적게 들만한 단지 5개 찾아보기!