강의오프팅 강의를 듣고 본 강의를 들었다.

왜 신도시강의인가를 진짜 곰곰히 생각해봤다.

왜 신도시 강의를 지금 열어야 하는가.....

가장 적은 금액의 돈을 투자할 준비를 해서 가장 많은 수익을 낼 곳. 하지만 자모님 말씀대로 이전에는 서울을 보라고 하지 않았던가?

더더군다나 서울 5급지, 노도강을 투자 하느니 차라리 평촌 수지를 투자하라고 하지 않았던가? 특히 작년초까지만해도 그러지 않았던가?

여러가지 의문을 꼬리에 꼬리를 물고 ?????? 연신 물음표를 남겼다.

그렇다면 나는 왜 신도시를 투자하기 위해 이 수업을 들었나?

계속 눈여겨 보고 있던 지역이 있었다. 때로는 금액이 너무 싼데 비해 공급이 많아서 들어올 수가 없었다. 겁이 나서. 그런데 가격을 착했다. 그리고 다른 곳은 가격을 싼데 비해 다른 곳이 우선순위가 더 있었다. 왜냐하면 전세가가 올라와주지 않았다.

예전에 나는 개인적으로 이 상승장과 하락장의 루틴이 좀 빨라질 것으로 예상했다. 그런데 생각해보니 맞는 말이다. 어차피 수많은 오실레이션이 일어나야 가격이 상승으로 턴을 할 에너지가 쌓이게 되니까.

지금은 많은 사람들이 오른 아파트의 가격을 받아들일 때가 되었고, 금리는 싸지고 있고, 유동선은 풀렸다. 그러니 당연히 아파트의 가격을 오를 때가 되었다고 본다. 게다가 정부의 적극적인 지원이 따라주지 않았는가?

앞에서 이야기 했던 금리가 내려가고 유동성이 많이 풀렸고 정부의 세제 지원이나 대출지원이 한몫을 한 것으로는 전체적인 오름을 이야기 할 수 있으나 또는 전체적인 오실레이션이 일어나는 원인 중 상승이 일어나는 원인을 이야기할 수는 있을 것으로 생각된다.

왜 빨라질꺼라고 예측했냐구?

(1) 월부에서 공부하는 사람이 너무 ~ 너무~ 많아. 월부에서 한마디 하면 예를 들어 가격 상승이 된다거나, 집주인이 집을 안보여주거나, 예약잡고 가는 길에 물건이 날아가. 그런데 월부는 많은 사람들이 한꺼번에 많은 물건을 보잖아? 서기반이 열리면 서울에, 지기반이 열리면 지방에..... 그런니까 일부 부사님들은 이런말을 하곤한다. "니네가 몇번째인줄 아느냐는 말을 한다. 이미 세차례 이미 훑고 갔어. 그런데 또 왔네?"

(2) 월부뿐만 아니라 대부분의 사람들이 요즘은 공부를 하고 부동산을 산다. 심지어 새내기 부부들도 이미다 코칭까지 받아놓고 부동산을 가서 물건을 살펴본다.

(3) 상당히 많은 정보와 그 정보의 홍수속에서 살고 있다. 많은 사람의 판단에 자신을 생각을 입히고 또는 그 사람이 시키는대로 따라가길 원한다. 내가 결정하면 내가 나를 바라봐야 하기 때문에 누군가 결정해줬어.... 를 바라게 된다. 그래야 책임을 회피하기 좋으니까.

내가 너무한 생각을 한 걸까?

신도시를 투자해야 하는 이유- 경기도 핵심지역에 투자한다면 얻게 될 수익은 상당히 크다. 그리고 서울은 이미 2급지 이상은 날아가버렸다. 아니, 3급지까지도 전세가가 올라오기를 기다렸으나, 이미 올라버렸다. 생각과달랐다.

그러니 4급지와 5급지를 바라본다고 하면 신도시까지도 같이 봐야 한다. 불과 3달전까지만해도 3급지를 볼 수 있었다. 아니... 지금도 구축은 볼 수 있을 수도 있다. 강의에 나왔던 삼환과 같은 단지........그럼 어떻게 하지?

그런데 완전 비선호잖아. 자... 그러니까 이제는 같이 보자, 신도시와.

2008년 금융위기 때에는 평촌, 분당 용인이 급락했다. 단지에 따라 빠른 단지는 2012년 회복되었다. 다만 부천과 산본은 입지가 떨어지는 지역이기 때문에 2015년부터 회복되었으나 수원지역은 끝까지 힘을 쓰지 못했다.

기억해두자.

싸게 사는 것.

기다릴 수 있을 만큼의 투자금을 넣는 것

신도시의 특징

가장 중요한 것은 교통 입지다. 교통이 편리한곳이 더 우선이다. 이것이 처음 입주한지 얼마되지 않았을 때는 가격의 차이가 벌어지지 않는다. 그러나, 상승장이 되면 교통이 편리한 곳은 아무래도 가격이 올라가기 마련으로 가격차가 벌어진다. 그 예로 분당의 양지마을 금호와 장안타운 건영을 예로 들었다. 교통이 좋은 양지가 장안타운과 5억의 갭을 벌렸다. 또 다른 예가 부천과 산본, 그리고 일산의 관계이다. 일산은 학군과 학원가가 잘 되어 있지만 강남과의 접근성이 부천이나 산본보다 상대적으로 멀다. 그래서 일산의 아파트가 나이가 들어감에 따라 어떻게 되었는지 잘 드러난다.

신도시중에서 강남과 가장 가까운 곳은 판교, 분당, 평촌 산본 광교 위례 동탄1, 동탄의 순서이다.

그 중에서 또 중요한 것은 직장이다. 교통이 중요한 만큼 직장도 중요하다. 판교와 광교의 가격으로 판단해보자.

수원과 화성 평택은 삼성이 먹여살리고 있는 동네이다. 반면에 환경과 강남 접근성이 좋은 곳은 단연코 과천, 평촌 산본, 위례 하남 구리 광명 등이다. 자족도시가 아니나 직장과 교통 그리고 환경을 갖춘 곳은 더 비쌀 수밖에 없다.

그것이 경기 남부에 위치한 분당 판교 광교들이 될 것이다.

후우..... 이제 좀 정리가 되네.

난 계속 투덜거렸었다.

아직도 -25%를 고수하라고? 월부가 아무리 보수적이지만 이건 너무 하잖아?

그래서! 왜?

우린 싸게 사야 하니까.....

신도시를 봐야 하는 거다. 그러니!!! 개의치 말고 -25%를 고수하자. 이것이 가장 안전하다.

우린 앞으로 부동산 시장이 계속 올라줄지 어느 누구의 예측처럼 그대로 하반기에 주저앉을지 모른다. 그러나, 지금 유동성이 날로 올라가고 있다. 그리고 물가는 상승하고 있다. 양날의 검을 가지고 있는 상태에서 어떤 단맛을 먹고 어떤 쓴맛을 뱉을지는 우린 모른다. 그러니 가장 안전하게 싼것은 -25%인 것이다.

일단 싼것을 사라.

그리고 항상 생각해라. 균질성있는 신축의 매리트를.

입지가 좋은 구축의 매리트를.

구축이냐 신축이냐 했을 때는 균질성있는 신축이 더 중요해진다.

그러나 구축대 구축을 비교한다면 그것은 서울이 더 좋다.

무엇보다도 급지에 현혹되지 말자. 반드시 단지 대 단지를 비교하고 시세트레킹을 꼭하자.

승부는 투자를 한다는 것에서 나온다. 언제든 지금! 투자를 하면 된다.

미루고 미룬다해서 더 나은 수익을 거둘 수 있는 것이 아니다.

다~ 그 뜻이 있는 것이다. 그러니 단지대 단지를 잘 비교하여 선입견에 호소하는 일이 없도록 해야 한다.

또 한가지.

다른 사람의 말에 무조건 100%를 믿지 말자.

내가 보고 내가 판단하고 다른 사람의 말은 조언으로 받아들이기 바란다. 가장 정확한 것은 나의 식견이다.

가장 정확한 것은 내가 바라보는 나일 수 있다. 그러니 투자는 내가 책임져야 한다.

자모님이 강의 에서 소개 되는 단지를 그대로 가져다가 구입하지 말라고 했다. 그러나, 그거라도 하는 것이 어디인가. 한동안 오르지 못해서 불안했겠구만, 중요한것은 올랐지 않은가? 아~ 이럴때도 있고 저럴때도 있는 것이거늘.... 자모님도 그런 것에 책임감을 느끼지 않았으면 한다. 투자는 본인이 하는 것이다.

재미난 건... 내 첫투자는 성공적이었다. ㅎㅎㅎ 나만 그렇게 생각할지는 모르지만. 일단 쌌고, 중심지이며 아파트 재건축 처럼 힘들지도 않다. 이제 서울에서 안전하게 좋은 급지에 개발을 할 동네는 거기밖에 없는 게 확실하다. ㅎㅎㅎ