실전준비반 1강 강의 후기[실전준비반 58기 28조 아임베어]

강의를 들을 때 마다 강의 후기가 가장 어려운 것 같습니다.

이번 강의에서는 제가 보고 듣고 배운 것에 정리 하고,

나중에 다시 돌아 봤을 때도 기억 날 수 있도록 작성 하겠습니다.

*실준반 집중해야 하는 것 : 강의와 임보

"나는 원하는 목표로 가는 과정 안에 있는 행복한 사람이다"

이번 달 목표 : 반드시 임장 보고서 1개를 작성 '완료' 한다

임장 보고서를 반드시 써야 하는 이유 : 마음이 조급하다 → 들리는 것에 자꾸 흔들린다.

정보와 소문에 의한 투자는 안된다. 반드시 싸게 사서 비싸게 파는 투자를 해야 한다.

- 이를 위해 우리는 내 손/발로 직접 알아보고 비교해서 투자 해야 한다.

투자로 돈 벌기 위해 반드시 기억 해야 하는 키워드 3

1. 가치(입지/호재) 2.가격(싼지/비싼지) 3.비교 평가(가치 대비 가격이 싼 물건 투자)

→ 잃지 않고 망하지 않는 지름길

뽀개야 앞마당이 아니다! 처음부터 완벽히 알 수 없다.

- 주당 20시간 투자 → 분임, 단임, 매임 → 임장 보고서 → 지역을 투자자의 시선으로 파악

. 꾸준히 반복적으로!

지역의 입지 가치 파악, 선호를 파악 → 투자 가능 여부 결정 할 수 있다.

시장은 통으로 움직이지 않는다 , 물건에 따라 다르게 움직인다. 또한 우리는 시장을 사는게 아닌 개별 단지를 사는 것이다 그렇기 때문에 선택지(앞마당)가 많으면 쫓아 가는 투자를 하지 않아도 된다.

입지 가치가 가장 중요하다. 같은 가격이면 입지가 좋은 곳에 투자 해야 한다(=땅의 가치)

임보 작성은 투자자적으로 의미 있는 정보를 작성해야 한다 → 작성 한 것을 반드시 내 것으로 만들어야 한다.

→ 따라서 임보는 단순 과제가 아닌 투자 계획서이다!

완료 주의에서 완성 주의로 점차 발전 시켜 나가야 한다(완벽주의는 지양)

기본을 지키고 행동하는 것을 가장 중요하게 생각 해야 한다.

한번에 한지역만! 조급해 하지말고 깊이를 더하라!

"우선순위(1등, 내게 최선인것)" : 같은 가격이면 무엇부터 살까?(비교평가)

임장 보고서는 매일 쓴다, 꾸역꾸역 쓴다, 끝까지 쓴다 ← 이것을 반복 한다.

일반 지도 : 위치 거리, 지적편집도 : 용도(주요기능), 항공지도 : 지역간 연결, 단절, 법정동은 등기!

※ 지역 정보

지도상 위치, 주요 지역과 거리, 인접 지역(가격과 인구를 주고 받는다)

분위기 임장 시 동별 특징을 파악한다(사람 - 말투,옷차림 , 지형 - 언덕,평지, 상권 - 학원가,유흥)

→ 지역내 선호도 파악(임장 당일 반드시 순위 및 특징 정리 할 것!), 나라면 어느 동네부터 살고 싶을까?

※ 인구

몇명이 살고(인구수), 어떤 사람들이 살고(연령 분포), 어디로 이사가는지(전입/전출)

- 인구수는 지방은 위상, 수도권은 특징

- 증가 : 좋아 지는 곳, 감소 : 이유 파악 필요!(반드시 나빠지는 것은 아니다.)

인구 현황 : 동별 연령 분포 비교, 거주인 특징(20,30대↑-교통, 10+40-학군, 영유아+30-신축 등)

인구 이동 : 인구 이동이 많다는 것은 해당 지역에 입주 물량에 영향을 받을 수 있다는 것.(Risk)

가구 소득 : 고 소득자가 많다는 것은 그 만큼 비싼 값에도 물건을 받아 줄 수 있는 수요자가 있다는 것을 뜻함

(지역의 위상과 구매력 파악 가능)

입지 분석<무엇이 수요를 끌고 올 수 있는지 확인>

1) 직장 2)학군 3)교통 4)환경 + 5)공급

1) 직장 : 직장 가까운 곳에 살고 싶어 한다(직주 근접), 나도 역시 그렇다.

직장이 많으면 소득이 높고 구매력이 올라간다.

→ 종사자수로 양적 평가, 연봉으로 질적 평가(+어떤 직종이 많은지도 확인해 볼 것!)

2) 교통 : 강남 접근성

3) 학군 : 찐 학군지 or 초중학교를 쉽게 보낼수 있는곳 (안정적 장기 거주)

학원가, 특목고 진학률로 직접 평가 가능

전체적으로 낮을 경우 지역 내 선호 학교 찾기

수도권 학원 500↑(찐 학군지), 300↑(수요 유입 가능)

20평대 : 학급당 학생수가 많은 학교 → 선호 학교

30평대 : 학원/ 학군

4) 환경 : 환경적 균질성, 택지의 쾌적함

백화점(소비력) 가족단위 선호 상권, 비선호 상권 확인

5) 공급 : 전세가에 영향을 준다(전출입 Top3의 공급이 B급 이하면 임장지에 영향을 줄 수 있다.)

입지가 좋은 곳에 신축 입주는 환경 개선이 됨으로써 장기적으로 좋을 수 있다.

전체 지역의 입지 가치가 어떤지 생각 할 수 있어야 한다.

지역의 선호 우선순위에 대해 생각을 정리 해야 한다.

→ 수요와 연결시켜 생각 할 수 있어야 한다. 입지의 차이는 시간이 지날 수록 더 벌어진다.

호재는 상승장 = 기름, 하락 장= 찬밥 → 하락장에서 꼭 알아야 한다.

→ 교통, 환경, 일자리 3년 내 실현 가능성있는 호재만

1)사업 내용, 2) 추진 단계, 3)기대 효과 정리

매매 평단가(위상을 알 수 있다.) → 주변 지역과 비교

전세율 : 1) 평균 전세율 2) 투자 가능 범위 여부 확인(역시 주변 지역 젠사가율도 비교)

강남 60%, 서울,수도권 70%, 지방 80%

랜드 마크 1) 지역내 선호 아파트의 위치, 특징을 알 수 있다

2) 지역내 선호 아파트의 가격 수준을 알 수 있다.

3) 지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있다.

→ 상승장일때 가장 먼저 상승, 하락 장일 때 호가를 내리면 매수세가 붙어 가장 먼저 내린다.

<지역별 생활권 별 랜드마크 파악>

매수가 Top10 아파트 조사 1) 특징을 확인 하고, 2)가격대를 확인 하고,3)선호하는 입지요소를 파악하고, 4) 비슷한 가격대의 지역 파악

시세는 매일 변하기 때문에 트래킹이 필요하다.

→정리하지 않으면 기억 할 수 없고, 잘 정리해야 같은 돈으로 더 좋은 것을 살 수 있다.

300세대 이상, 임장지 전체 단지 조사(호가는 가격 수준을 알아 보는 단계)

- 매매가는 최저가(저층, 탑층 제외), 전세가는 층 무관/최저가 다음 가격

. 호가가 없으면 3개월 내 실거래 가격 → KB 시세 → 전화 임장

타입이 여러개면? 타입 별 금액 차이가 나면 전수 조사, 아니면 대표 타입

세낀건 제외? 모두 합쳐서 조사

전세가가 1개면? 1개 적고, 투자전 실제 거래 가능 금액 조사

소형(10평),대현(40~50평형)? 시간 남으면 조사, 84, 59 우선 조사

급매라 ? 중간층 대비 10% 이상 싸면

시세 조사 왜 해야 하는가? 흩어져있는 시세 정리, 투자 대상 단지 선별 기초 작업

시세지도를 통해 알수 있는 것 : 아파트 입지, 위치, 가격을 지도위에서 익히기

익숙해지면 직관적으로 저평가 찾기, 가격 형성 특성 이해

시세 확인 : 세세를 알고 익히는게 가장 큰 의미

단지분석 : 투자 할 단지의 가치와 선호도를 확인하기 위함

단지에서 보고 알게 된것을 기록 하고, 기억 하고 선호를 생각 함

단지의 가치, 현재 가격, 과거 성적, 투자 검토

실거래 내역을 확인하는 이유

- 매매 : 최근 1년 이내 급등한 것인지 확인

급등한 가격은 주의가 필요하며, 저 평가된 가격이 맞는지 확인

- 전세 : 최근 3개월 이내 거래 내역을 확인 하기 위함

적정한 전세가를 설정하기 위함

야망 전세가 주의 필요

1등 뽑기 : 저평가 & 투자 기준 부합 & 내 투자금에 맞는 것 중에 가장 좋은 것

저 평가 : 입지 대비 저평가(앞마당 비교, 고점 대비 20% 이상 하락)

환 금성 : 300세대 이상, 저층, 탑층 제외

수 익성 : 충분한 수익 가능 여부

원 금보존 : 적정 전세가율

리 스크 : 잔금 대비/역전서(유동성 10%)

→ 교집합일 때 투자 가능

모아서, 추리가, 뽑고, 결정

투자기준에 맞는 단지 모아서, 후보를 추리고(단지 1등→동별1등), 투자기준에 맞는 것 중 제일 좋은것(임장지 1등) 뽑고, 결정(돈 있을땐, 앞마당 비교후 매물코칭, 돈없을땐 시세 트레킹)을 한다

불변의 진리

- 가격이 같으면, 가치가 높은것

- 가치가 같으면, 가격 투자에 유리 한 곳

단계 안에 목표 인지 > 우선 순위 설정 > 우선 순위 내 시간 안배

꼭 버려야 할 3가지 : 의심, 비교, 조급함

남들이 어떻게 사는지 보다 내가 어떻게 사는 지가 가장 중요하다!