6월 3일 지방선거 이후, 정부가 1년간 꺼내지 않은 카드가 나옵니다

경기 지역 전세 매물은

1년 새 52.8% 사라졌습니다.

서울도 같은 기간 32.9% 줄었습니다.

가장 큰 이유는 집을 팔아야 하는 혹은

집을 팔고 싶은 사람들이 팔지 못하기 때문입니다.

이유는 간단합니다. 세금이 너무 크거든요.

그러니까 버팁니다.

매물은 없고, 전세도 없고 결국 매매가를 밀어 올립니다.

이렇게 숫자만 보면 이미 터진 시장입니다.

보통이라면 여기서 추가 규제가 나와야했지만

아직까지는 조용한 상황입니다..

지난 1년 동안의 규제 방향

현재 정부가 내놓은 부동산 정책을 살펴보면 순서가 있었습니다.

1단계는 대출이었습니다.

2025년 6월 이후 DSR 전면 확대, 스트레스 DSR 도입,

주담대 한도 6억 상한 등 대출을 통해 돈줄부터 조였습니다.

2단계는 규제지역 확대였습니다.

9.7, 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역을

조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역까지

그리고 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서

3단계 세금에 대한 규제가 나올 준비를 하고 있습니다.

기획재정부는 이미 보유세·양도세 전반에 대해서

연구 용역을 돌리고 있고 OECD 평균 보유세율까지

끌어올려야 한다는 이야기도 내부에서 나온 상황입니다.

하지만 딱 여기서 멈췄습니다.

그리고 여당에서 공식 입장을 냈습니다.

“장기보유특별공제 폐지를 검토한 바 없다.”

이유는 사실 명확합니다.

아무래도 지방선거가 코앞이었거든요.

그리고 6월 1일.

대통령은 SNS에는 아래와 같은 글이 올라왔습니다.

"망국적인 부동산 불로소득 공화국은 반드시 탈출할 것." 

뉴스에서도 청와대 관계자의 말이 보도되었습니다.

"선거 이후 부동산 정책에 본격 드라이브가 걸릴 것."

1년간 꺼내지 않던 카드가 나오게 되는 것입니다.

정부가 꺼낼 카드는 무엇인가?

선거가 끝나면 시장은 7월 세법개정안에 주목할 것입니다.

현재 거론되고 있는 세제 개편의 핵심은 세 가지입니다.

첫째, 장기보유특별공제(장특공) 개편입니다.

지금까지는 주택을 오래 보유하면

양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었습니다.

앞으로는 '얼마나 오래 보유했느냐'보다

'실제로 거주했느냐' 가 기준이 됩니다.

보유 공제율은 40%에서 20% 혹은 0%로 낮추고

거주 공제율은 60~80%로 높이는 방안이 검토되고 있습니다.

서울 고가 주택을 보유하면서 다른 곳에 거주하는

'비거주 1주택자'에게 아무래도 직접적인

영향을 미치게 될 수 있습니다.

둘째, 종합부동산세 공정시장가액비율 인상입니다.

현행 60%에서 80~100%로 단계적으로

올리는 방안이 이야기나오고 있습니다.

세율을 직접 건드리지 않고도 직접적으로

세 부담을 높일 수 있어 증세에 대한 반발을 줄이면서

세금을 높이는 것과 같은 효과를 낼 수 있는 방식입니다.

셋째, 고가주택 과표 구간 세분화입니다.

20억~40억 원대 고가주택 보유자의

세 부담을 더 촘촘하게 나누는 방안도 논의 중입니다.

이번 세제 개편의 방향을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.

"1주택 실거주자는 완만하게, 다주택자·비거주 보유자는 더 강하게."

단순히 '몇 채를 갖고 있느냐'에서

'실제로 살고 있느냐' 도 중요해지게 됩니다.

'똘똘한 한 채' 를 선택했더라도

실거주 요건을 갖추지 못했다면

세금에 대해 상당히 부담감이 커진다는 의미입니다.

카드를 막는 다른 카드

세금이라는 카드가 있지만

이 카드를 막고 있는 다른 카드가 시장에 있습니다.

26년 서울 아파트 입주물량은 약 1.7만가구이며

27년 1.1만, 28년 1만, 29년 8천으로

향후 생기는 아파트도 턱없이 부족한 상황에서

전세 시장마저 들썩이고 있습니다.

주택산업연구원은 올해 서울 전셋값이

4.7% 오를 것으로 전망했는데

이는 매매가 상승 전망치 4.2%보다 높은 수치입니다.

전세난이 실수요자의 매매 수요로 전환을 자극하고

다시 매매가를 밀어 올리는 구조가 되는 것이죠.

세금이 높아서 팔 수도 없고

그렇다고 마냥 보유하기도 부담스러운 

상황 속이 당분간 이어질 가능성이 높습니다.

그리고 상승세는 이미 서울을 넘어 경기로도 번졌습니다.

최근 3개월(2~4월) 기준 규제지역이 아닌데도

투기과열지구 기준(1.78%)을 넘긴 곳들이 나오고 있습니다.

이런 상황은 현재 비규제지역도

규제 지역으로 지정이 될 수 있는 가능성이

매우 높다는 것을 간접적으로 느껴집니다.

당장이야 어쩔 수 없지만

조금이라도 이를 해결하기 위해

가장 중요한 건 공급입니다.

그렇다면 앞으로 서울 공급은 어떻게 될 것인가를

살펴보는 것이 필요합니다.

사실 이 질문의 답도

이번 선거와 연결되어 있습니다.

이번에 누가 서울시장이 되느냐에 따라

공급의 속도와 방향이 완전히 달라질 수 있거든요.

누가 서울시장이 되느냐에 따라 달라지는 것들

현재 대표되는 두 후보의 방향은 

확실히 다른 모습을 보여주고 있습니다.

오세훈 후보가 당선된다면

현재 강남·서초·여의도에서 속도를 내고 있는

주요 재건축 단지(은마, 신반포2차, 진흥아파트 등)의

정비구역 지정·통합심의 절차는

더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.

재건축 기대 단지를 중심으로

이런 심리가 가격에 반영될 가능성이 높습니다.

다만 재건축은 사업 완료까지

통상 10년 이상이 소요되는 장기 프로젝트입니다.

선거 이후 단기 공급난을 해소하는 데는

한계가 있다는 점을 참고하셔야 합니다.

정원오 후보가 당선된다면

기존 민간 주도 정비사업의 수정·중단이라는

가능성이 부각되면서 시장 불확실성이

먼저 확대될 가능성이 있습니다.

실제로 업계에서는 지방선거 이후

상당수 정비구역이 해제될 것을

우려하는 목소리도 나오고 있습니다.

공급 확대보다 공공성 강화에 무게를 둔다면

중장기적으로 민간 공급은 더 위축되고

가격 상승 압력은 오히려 누적될 수 있습니다.

단, 누가 되든 공약이 실제 정책으로 연결되기까지는

상당한 시간과 행정적 절차가 필요합니다.

단순히 이러니까 이럴거야라고 생각하는 것이 아니라

기대와 현실 사이에는 간극이 있음을 아는 것입니다.

앞으로 어떤 모습으로 시장이 흘러갈지는

실제 그 시기가 찾아와야 알 수 있지만

중요한 건 단순히 가격이 오르냐 내리냐보다는

대응을 하기 위한 준비를 해가는 것이 필요합니다.