[강정댁] 튜터님.. 저 2천만원밖에 없는데 투자할 수 있을까요?( feat.월부학교 수강 후 1호기 경험담)



안녕하세요!

하루하루 성장을 꿈꾸는 강정댁입니다.

오늘은 저의 쉽지 않았던

1호기 경험담을 풀어보려고 합니다

여전히 저와같은 소액투자금으로

고민하고 있는분들이 계실것 같아

가급적 자세히 복기해보려고 합니다. (긴글주의)

튜터님... 저 2천만원밖에 없는데 투자할 수 있을까요?

저는 2년전 몸이 좋지 않아 어쩔 수 없이 퇴사를 하였고

남편의 월급만으로 생활해야 했기에

쉽게 돈을 모을 수 없었습니다.

매달 강의료와 임장비만으로도 빠듯했기에

감히 내가 가진 종잣돈으로는

투자하기 어렵다는 생각이 들었습니다.

월부생활을 한지도 1년이 넘어가며

가족들도 서서히 힘들어하기 시작하니

작년 하반기부터는 저의 마음도 많이 무거웠습니다.

이런와중에 너무 감사하게도

실전반 MVP로 월부학교에 가는 기회가 생겼고

남편과는 학교를 끝으로 당분간 쉬기로 약속했습니다.

끝이 있다고 생각하니 가족들도 학교기간만큼은

조용히 기다려주었습니다.

(남편과 아이 고마워~!!)

그렇게 시작한 학교 첫 튜터링데이

제 머릿속을 가득 채우고 있던 그 고민을

잔쟈니튜터님께 말씀드렸습니다.

"튜터님 저 사실은 종잣돈이 2천만원밖에 없는데,

투자할 수 있을까요? 제 욕심이겠죠?"

너무도 부끄러운 제 질문에

튜터님께서는 고민의 여지도 없이

"강정댁님 당연히 할 수 있죠!

이번 임장지에서 잘 찾아보세요!"

라고 해주셨습니다.

학교 첫달 임장지는 지방중소도시였고

공급으로 인해 전세가가 많이 낮았지만

내년 공급 이후 26년부터는 예정공급물량이 적었기에

시세보다 높게 전세가 세팅되어 있고

만기가 26년 이후인 매물이라면

매매가 자체가 싸기에 충분히 가능해보였습니다.

그렇게 첫번째 임장지에서 찾은 4개의 매물 중

최종 2개의 매물이 통과되었고

매물코칭을 넣어보라는 말씀에

한가해보이 멘토님께

정식 매물코칭을 받게 됩니다.

결론은 두 물건 모두 좋으나

00만원까지 협상이 되지 않는다면

지역적인 특성과 저의 상황을 보았을때

어려워보인다!

였습니다.

결국 두 매물 모두 원하는 조건에 협상이 되지 않아

투자로까지 이어지진 못했지만

이번 코칭과정을 통해

튜터님과 투자로 이어지는 생각의 흐름을

맞춰볼 수 있게 되었고,

무엇보다!!!

.

.

'나 이러다 정말 투자하겠는데??!!!'

라는 자신감이 생겼습니다.

결국 투자를 가로막는 가장 큰 적은

종잣돈이 아닌 나 자신이었습니다.

그리고 혼자 힘으로는 그 벽을 깨기가 쉽지 않다는 것을

이번 경험을 통해 뼈저리게 느끼게 되었습니다.

할 수 있다는 자신감을 얻게 된 첫번째 매코였습니다.

정댁님, 이번 임장지에서 꼭 1호기 찾아봅시다!

(잔쟈니튜터님)

첫번째 매코에서 한가해보이 멘토님께

추천 받은 두곳이 임장지 중 한곳을 선택해

학교 세번째달 자율임장지로 가게 되었습니다.

이미 다른 구를 임장했던 지역이었기에

전체적인 지역에대한 이해도가 있는 상태에서

임장지 파악을 빠르게 끝낼 수 있었고

한 구가 아닌 지역 전체 전수조사를 통해

매물털기에 들어갑니다.

"튜터님 광역시인데,

제가 투자할 수 있는 매물이 있을까요?"(정댁)

"정댁님, 분명히 있어요.

정댁님 찾을 수 있어요"(튜터님)

매번 자신감 없는 저에게

누구보다 힘이 되어 주시는 잔쟈니튜터님께서는

안될수가 없다는 말로

저에게 용기와 위로를 주셨습니다.(ㅠ.ㅠ)

그리고 계속되는 봄왔쟈니 반원들의 응원에

'그래! 나 잘하고 있어!'

라고 믿으며

전임과 매임을 수없이 하게 되었습니다.

매임을 할수록 투자금에 발목이 잡히는 저는

자꾸 후순위 매물에 더 눈이 가게되었지만

내가 할 수 있는 것보다 더 좋은 것을 보고

내가 할 수 있게 만들어야 한다는 것을

알고 있었기에

종잣돈+2천만원까지의 매물들을

집중적으로 털었습니다.

실제 현장에서 더 좋은 매물을 보기도 했고

협상의 여지가 보이기도 했습니다.

다시금 희망의 생각이 들기 시작했습니다.

'나 이러다 정말 투자하겠는데??!!!'

세번째달 2주만에 추려진 최종 2개의 매물이

잔쟈니튜터님께 통과 되며

2번째 정식 매코를 넣게 됩니다.

운명처럼 다시만난 한가해보이 멘토님!!!

1,2순위 매물의 주변 부동산을 전부 다니며

매물을 털고 내려오는 길

멘토님께 전화가 옵니다.

"강정댁님, 그 매물 깎지않아도 괜찮아요.

바로 계약하세요.

강정댁님이 그 지역에대해 이미 잘 알고 계시니

길게 설명드리지 않아도 될 것 같아요"

헉!!!

심장이 나대기 시작합니다.

'정말... 나 1호기 하게 되는건가???'

'하지만 전세도 안 맞춰진건데? 할 수 있을까?'

불안한 정댁은 어미새 잔쟈니튜터님을 또 찾습니다

"정댁님 통화하셨어요?"

"튜터님 바로 계약하라고 하시는데요...."

"정댁님 축하드려요!!!!"

걱정이 많은 저보다

더 기뻐해주시는 튜터님이었습니다. ㅠ.ㅠ

긴장된 손으로 집에 도착하자마자

가계약 문자 내용을 점검하며

최종 가계약금을 넣게 됩니다.

'와...... 넣었다.......'

송금을 하고나서도 믿기지가 않았습니다.

그리고 그동안 여러 강의와 동료들의 경험담을 통해

'이제부터는 배운대로만하면

문제가 없겠지!!'

라며 가계약금을 넣은 딱 하루 행복했습니다.

그리고 진짜 매수는 이제부터였다는 사실.......

을 그땐 몰랐습니다.

모두가 수도권으로 임장을 다니는 요즘

저같은 소액투자금으로 고민하고 계신분이 있다면

조금이나마 힘을 드리고 싶습니다.

물론 저도 종잣돈이 더 있었다면

더 좋은 지역,

더 좋은 매물을 하려고 했을것입니다.

하지만,

과연 내가 얼마까지 모아야 더 좋은걸 할 수 있을까요?

종잣돈에 따라,

연간 수입에 따라,

투자경험에 따라

각자의 상황이 다릅니다.

그러니

모두가 같은 투자를 할 수는 없습니다.

지금 나의 씨앗이 되어줄 수 있는

최고의 매물을 찾으려는 노력이

무엇보다 중요함을 배웠습니다

비록 이번에 투자를 하지 못했더라도

나의 1등을 찾으려는 노력이 쌓인다면

어떠한 상황에서도

투자할 수 있는 보물꾸러미를 갖고 있는

투자자가 되지 않을까 생각합니다.



1. 가장 중요한 것은 가치대비 싸게 사는 것

가계약 이후 쉽지 않은 시간이었지만

그 시간을 견디게 해준건

정말 싸게 샀다!!

라는 확신이었습니다.

좋은 생활권이었지만

신축도 아니고, 1순위 단지도 아니었기에

단지에 자체에 대한 확신은 부족했습니다.

하지만 현재 내가 매수한 금액이

16~17년도 매매가로 눌려 있는 상황이고

우선순위 단지들은 이미 매매가가 올라간 상황에서

제가 할 수 있는 최선의 선택임에는

확실했습니다.

또한 같은 단지의 저층 매물보다 저렴했고

도배, 장판 이외 크게 손볼 필요가 없는 매물이었습니다.

전체 투자금이 나의 예산을 조금 넘지만

숨겨졌던 자투리 돈을 끌어 모으고

잔금때까지 추가 저축을 한다면 가능해 보였습니다.

단 원하는 전세가에 세팅이 되어야했습니다.

이미 공급이 부족해 전세가가 오르는 시장이었고

매수 당시 해당 단지 전세 매물이 2개밖에 없어

(인근 단지들 모두 전세매물이 거의 소진된 상황)

원하는 전세가에 빠르게 세팅이 가능해 보였습니다.

하지만.... 역시나 현실은.....

예상을 뛰어 넘습니다.

2. 기존 세입자의 계약갱신청구권 주의!

제가 매수한 매물에는

갱신권을 아직 사용하지 않은 전세입자가

시세보다 약3~4천만원 낮은 가격에 살고 있었습니다.

전세입자가 만기일(=잔금일)에 나가는 조건으로

계약을 진행하였으나,

사실 세입자가 갑자기 갱신권을 사용한다고 하면

매도자와 저와의 계약내용보다

임대차법이 우선이기에

5%의 상승분만으로 계속 거주할 수 있게 됩니다.

(최대리스크!!!)

이에 가계약문자 특약에 아래와 같은 문구를

추가로 넣게됩니다.

(부동산에서는 단순히 명도 조건이면 충분하다며 굳이 이렇게까지 넣을 필요 없다고 할겁니다. 이때 왜 이 문구를 넣으려고 하는지 의도를 정확히 말씀드려야 부동산에서도 매도자에게 오해없이 설명할 수 있습니다.)

사실 이때 부사님께서

상당히 귀찮아함을 피력하시는 바람에

사실 '에휴...그냥 할까, 나간다고 했으니...'

라는 마음이 들기도 했습니다.

하지만 어미새 쟈니튜터님께서는

특히나 투자금이 적은 저였기에

이 것은 꽤 큰 리스크임을 다시한번 상기시켜주셨고

날아가도 어쩔 수 없다는 마음으로

다시한번 부사님께 부탁드려 매도자의 확인을 받아냅니다.

(세입자에게 이사비 지원등의 금액을 입금함으로써 갱신권 사용을 방지할 수도 있습니다. - 주인일 경우)

*잘한점 : 계약갱신청구권 사용하지 못하도록 노력한 점 / 계약과정 튜터님과 실시간으로 공유한 점

*아쉬운점 : 부사님의 귀찮음에 맘 약해질뻔한 점

3. 부동산에 휘둘리지 않기

가계약 후 잔금까지는

두달 반 이상 남은 상황이었는데

혹시나

가계약을 취소할 수 있으니

빠르게 계약서를 작성하라는

멘토님과 튜터님의 코칭으로

비행기를 타고 자주 오갈 수 없기에

마지막 오프강의와 반모임 다음날로

본계약 일정을 잡게 됩니다.

가계약(수요일) → 본계약(다음주 화요일)

그렇게 평온할 것만 같았던 계약일 전날

부동산에서 전화가 옵니다.

"주말에 매도자가 와서 부동산에서 난리를 치고 갔지뭐야"

"왜요?"

"내가 전세를 빨리 빼주고 싶은 마음에 네이버부동산에 전세광고를 올렸지 뭐야. 나도 내가 왜그랬는지 모르겠어. 매도자가 아직 계약도 안했는데, 왜 벌써 주인행세 하느냐고 하면서 당장 잔금치라고 난리치고 갔어"

"왜 그러셨어요? 아직 계약서 작성도 안했는데..."

이때까지만해도 저의 잘못은 없었기에

크게 걱정하지 않았습니다.

다만, 내일 매도자와 계약할때

감정적으로 대응하지만 말자 다짐합니다.

사실 매도자는

시세보다 싼 가격에 팔았기에

처음부터 불편한 마음이었던것 같습니다.

이 와중에 부동산에서는

제가 생각했던 예상금액보다도

1천만원 더 높게 전세를 올렸고

자신의 매물을

2천만원도 안되는 가격에 사려는 매수자가

매우 못마땅하셨던 겁니다.

오프강의를 듣는 중간중간 부동산에서 전화가 옵니다.

(아... 집중 안돼.... ㅠ.ㅠ)

"소장님하고 머리를 좀 맞대 봤는데, 이렇게 하는건 어떨까요? 우리가 다른전세건으로 여유돈이 좀 있는데, 그걸 빌려줄테니 한달 후로 잔금 당겨서 등기 가져와 버리는거 어때요?"

현재 매물에는 세입자가

시세보다 4천만원 낮은 전세로 거주하고 있었고

계약갱신을 하지 않고 계약만기일(잔금일)에

나가겠다고 한 상황이었습니다.

등기를 먼저 가져오기 위해선

4천만의 추가 종잣돈이 필요했고,

그 돈을 부동산에서 빌려주겠다는 거였습니다.

저는 다시 튜터님과 반장님께 SOS를 보냅니다.

두분의 대답은

그런상황이라면 빌려서 등기치세요! 괜찮아요!

였습니다.

소심했던 저는 두분의 코칭에 힘입어

바로 부동산에 OK 회신을 보내고

(밤새 반모임을 한 뒤) 다음날 계약현장으로 갑니다.

역시나 매도자는 어두운 인상으로 오셨지만

그래도 좀 누그러진 상태로 이렇게 말씀하십니다.

"7월초 잔금으로 알고 오신거지요?"

오미.... 이건 또 무슨 소리....

전날 부동산에서는 분명

돈을 빌려줄테니 7월말로 등기가져오자 했는데,

(9월 5일 잔금일)

매도자는 7월초로 이미 얘기가 다 된줄 알고 왔다고 하십니다.

(하아.... 하아...... 왜들 이러십니까 정말....)

저는 일단 생각할 시간을 주십사했고

매도인이 잠시 자리를 비운 사이

부사님들에게 잔금을 빌려주는게 맞는지

다시 확인해봅니다.

하...지...만.....

아무런 답변이 없습니다.

어제 오히려 빌려줄테니 잔금을 당기자던 분들이....

눈도 마주치지 않고 모른척을 시연합니다.

누그러진 매도자를 보며 한발빼기라니.....

(역시 고수들.... 에잇!! 당했다!!)

순간 위험을 감지한 저는

어떻게든 계약을 마무리 지어야 한다는 목표를 위해

잔금일을 보름 당기는 것으로 협상을 시도합니다.

(왜 그랬을까.... 부추기는 부사님들.....)

우여곡절 끝에 매도자와 잔금일을 보름 당기는 것으로

계약을 마무리하고 나오는데....

등골이 오싹하며....

뭔가 잘못되었음을 감지합니다.

튜터님께 상황을 말씀드리니

이 부분에서 중요한 복기포인트를 말씀해 주셨습니다.

매도인은

투자자인 매수자가 부동산과 담합하여

본인이 뭔가 손해를 보고 있다는 오해를 할 수 있고

결국 중요한 것은 부동산과의 관계보다

매도자와의 원만한 관계임을 강조해주셨습니다.

*잘한점 : 매도자의 감정을 읽고 나의 의도를 전달한 점

*아쉬운점 : 부동산을 너무 믿고 휘둘린 점 / 부동산의 잘못을 덮어주려고 한 점

4. 비수기.. 전세 보러 오는 사람이 없다

정신을 차려보니

잔금일은 보름이 당겨졌고

(딱 2달남음... 시작부터 골든타임!!!)

제주에서는 이미 장마가 시작되었습니다.

지난주까지 금방이라도 전세가 나갈것 같던 분위기는

순간 싸늘하게 식으며

전세를 보러오는 사람조차 없었습니다.

세입자는 이사를 가겠다는 의사만 밝혀두었지

여전히 집을 보러다니는 중이었기에

입주일자를 맞추기가 쉽지 않았습니다.

세입자에게는

절대 이사일자를 확정짓지 말아달라

부탁을 드려놓습니다.

(세입자가 이사날짜는 정해버리면 새로운 세입자를 맞추기 어렵습니다)

하....지.....만......

같이 잘 조율하자던 세입자는

결국

자신의 전세만기일에 맞춰

계약을 했다는 통보를 합니다....

부동산.... 매도자....에 이어 세입자까지

삼단콤보로

무엇하나 제 뜻대로 진행되지 않으니

서서히 스트레스와 불안이 쌓이기 시작합니다.

아.... 전세를 보러오는 사람도 없는데,

세입자는 날짜까지 확정되고....

이러다.... 망하는건가....

라는 생각까지 했었습니다. ㅎㅎㅎ

튜터님의 말씀에 정신을 차리고

반원분들에게 SOS를 보냅니다.

(사실 SOS를 보내기 전 먼저 개인카톡으로 계속 상황 물어봐준 봄왔쟈니들... 감사합니다)

문자를 돌리고 부동산을 다녔던 동료들의 경험과

공유해주는 칼럼들을 참고로

1차 문자 뿌리기와 전임을 시작합니다.

해당 지역 부동산 모든 곳에 문자를 뿌리니(약150곳)

약 20군데에서 회신이 오고

8군데에서 광고를 올려줍니다.

하지만 일주일이 지나도 매물을 보러 온다는

연락이 오지 않습니다.

(말로만 듣던 자동 미모 시작)

장마가 언제 끝나지?

장마가 끝나면 여름휴가철인데....

이때 동료가 세입자 모드로 전임을 해줍니다.

"정댁님... 정댁님 매물이 1등으로 소개되지 않고 있어요.."

"헉!!!"

"우선 1등 매물로 만드셔야 할 것 같아요"

그렇습니다.

제 매물은 동향으로

같은 동 6층 매물보다 1천만원 더 비쌌고

같은 가격에 남향 매물이 있었습니다.

매수할 당시보다 쌓여가던 전세들....

주변 단지들도 전세거래가 실종되며

조금씩 전세매물이 늘기 시작합니다.

결단이 필요했던 저는

1천만원 내린 가격과 가전제품 옵션을 추가하며

1등 매물로 만들어 놓고

2차 문자 뿌리기와 전임을 다시 합니다.

그리고 바로 제일 빨리 갈 수 있는 일자의

비행기표를 얘매하고 전단지 작업을 준비합니다.

그렇게 전임을 하던 중

마침 이사갈 곳을 찾던 법인세입자를 만나게 됩니다.

만기가 많이 남아 급하진 않은 법인이었고

부사님께서도 인근 더 좋은 단지로 연결하려고 준비중이셨는데,

저의 전화를 받고는 고민을 하시는 중이었습니다.

저는

이 세입자를 절대! 놓치면 안되겠다!

결심합니다.

미리 잔금이 가능하고

무엇보다 도배, 장판등으로 내부를 깔끔히 해주면

원래 제가 목표로한 전세금에도 가능했기 때문입니다.

전의 간절함이 통했는지

부사님께서는 법인과 통화하여

계약을 하기로 했다고 하십니다.

그렇게 다음날

전단지를 뿌리러 가려고 한 비행기표가

전세계약을 하러 가는 목적으로 바뀌며

한달간의 여정을 급 마무리짓게 되었습니다.

(아직... 전세 잔금까지 긴장은!)

*잘한점 : 튜터님과 동료들의 조언 바로 행동한 점 / 빠르게 1등 매물 만들고 대기매수자 놓치지 않은점

*아쉬운점 : 세입자 이사날짜 확정짓게 놔둔 점(어쩌랴...) / 메인부동산에서조차 1등 매물로 소개 되지 않음을 뒤늦게 확인한 점

1년과도 같았던 한 달 ...

매일같이 옆에서

우선순위에 대해 알려주시고

무너지려는 멘탈까지 잡아주신

잔쟈니튜터님 정말 감사합니다.

남들은 너무 쉽게 투자하는것 같은데

왜 나만 이렇게 힘들지?

왜 나는 종잣돈이 이렇게 적은거지?

왜 하필 비수기인거지?

........

부정적인 생각은 수도없이 떠오릅니다.

아마도 혼자였다면 버티기 힘들었던 순간이지 않나 싶습니다.

조금 고생했지만,

투자자로서의 여러경험을 직접 해보았고

이제는 더 단단해질 수 있을거라는 자신감도 듭니다.

배운 내용들을 현장에서 목격했고

복기를 통해 더 나은 투자를 할수 있으리라

다짐해봅니다.

우당탕탕 부족했던 저의 1호기 경험담이

투자로 힘든시간 보내고 계실

동료에게 도움이 되기를 바랍니다.

저의 SOS에 근무중에도 전화주시고 답변주셨던

부주낙낙 반장님 감사합니다.

전세빼기 과정 알려주고 매일 상황체크 해주신 함께하는가치님,

힘들어 할 언니를 걱정하며 수시로 연락주던 모니님,

전임으로 상황 체크 바로 해준 첫의지만큼님,문라잇님

그리고 너무나 축하해주고 함께 걱정해준 봄왔쟈니와 이버네 감사합니다.

리즤튜터님, 저스틴이버튜터님 방향성 말씀해주셔서 감사합니다.

저의 1호기에 눈물지어주시던 케익튜터님 감사합니다.

두번의 매코를 통해 응원해주신 한가해보이 멘토님 감사합니다.

그리고 잔쟈니튜터님이 아니었다면

저의 1호기는 불가능했을거라고 생각합니다.

진심으로 감사합니다.

모두가 함께 해주셨기에 만들어진 1호기가 아니었나 싶습니다.

2호기때는 더 멋진 복기글로 돌아오겠습니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!!





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