[지투 21기 3복더위도 2겨내는 제주바다로 피서가조 영이영] 2강 수강후기

✨나에게 특히 와닿았던 점

1등 뽑기 프로세스 완벽 이해

-(비교평가)★가치★→가격→(1등뽑기)투자금→리스크→(투자)

 *가격으로 가치를 판단하지 말자!

비교평가 뿌수기

-비교평가의 기본원칙 2개(가격 고정 가치 비교, 가치 고정 가격 비교해서 저평가 찾기)

 1)같은 가격이면 더 좋은 것 2)비슷한 가치이면 더 싼 것

 *어느 것도 고정하지 않고선 비교할 수 없다! 단순화하기!

-가치(임장, 임보)&가격(저평가)까지가 비교평가

 *투자금(수익성)을 비교하는 것은 비교평가가 아니다!

-비교평가가 헷갈리는 이유는 ‘가치’를 제대로 몰라서

 *지방에서는 개별 단지의 선호도 파악이 중요(수도권과 다름)

20평대와 30평대

-수도권과 지방의 차이 이해하고, 특기(선호도)를 가진 20평인지 확인

 *평수가 중요한 게 아니라, ‘선호도’를 기준으로 가치 비교하기!(2가지 방법, 54p)

1등 뽑기

-왜 저평가 1등을 그냥 사면 안될까?
-싸기만 한 걸 살 수는 없다 why? 투자금이 제한적이기 때문
-보유 투자금과 연 저축액 규모를 고려해서 다음 투자를 이어갈 수 있을지 고민하는 것도 중요
*저평가 + 수익률을 같이 고려한 것이 투자 1등

리스크

-저평가와 투자금만 보고 하면, 버틸 수 없을지도 모른다 -> 그럼 다 잃게 되는 것

투자 결정 시

-별로인 단지처럼 보여도 ‘가치 대비 싸다면’ 투자할 수 있다!

비교평가를 잘하려면?

-앞마당이 많고/비교해보고/1등 뽑아봐야 한다 → 충분한 인풋 필요!

마인드 셋

-돈을 벌게 해줄 투자도 좋지만, 투자를 경험해보고 실력을 쌓게 해주는 투자도 중요 → 더 좋은 재투자 가능

-순자산 00억 보다는, 자신 있는 앞마당 00개 만들자!

✨적용해보고 싶은 점

임보에 반영할 것

-단지별 분석(30p), 그래프 분석(43p), 수익률 판단(97p), 임장지 1등 뽑기(131p),

  전체 앞마당 1등 뽑기(136~137p), 실전사례 프로세스 따라하기(140~150p)

앞으로 꾸준히 해나갈 것

-모의투자 및 복기(138p), 시세 트래킹 단지 기록법(161p), 시세 트래킹 양식(166p),

  앞마당 5순위 시세표(177p), 앞마당 1page 정리 양식(182p, 190p)

비교평가

(지역 내)

1. 가치(임장, 임보): 1)생활권 선호도 2)개별 단지의 선호도★

-단지 선호도: 입지+상품성+선호요소 구분해서 단지별 분석해보기(30p)

-가치 판단을 먼저 하고, 나중에 그래프를 통해 가격 확인(가격 먼저X)

-직접 임장하고 임장보고서 쓰는 게 중요

2. 가격(저평가): 매매가로 판단, 투자금X

-기본원칙 2개만 지키기+응용까지(36p)

-응용: 좋은 순서대로 가격도 비싸면 ‘더 싼 상태’ 판단하기 위해 과거 그래프 비교!(시기별 가격차이 확인, 43p)

-그래프 비교 시: 3가지 지키기(46p)

(지역 간)

1. 가치: 도시의 체급과 위상까지 고려하기+(지역 내 가치파악: 생활권, 단지 선호도)

-도시의 위상: ★체급(인구수=수요), 평당가, 랜드마크로 파악

 *기술(50만 정도의 체급 극복): 경제력(고소득 일자리=구매력), 압도적으로 선호되는 생활권(폭발력)

-권역별 위상 큰 그림 외우기(74p)

2. 가격 붙여볼 때 주의

-그래프(데이터)만 보고 내 판단 바꾸지 말기

-내가 현장에서 느끼고 본 것을 믿어야 함!

1등뽑기-1: 수익률

1. 수익률 200%가 가능한 매도가인지 확인하는 방법
1) 전고점을 회복할 수 있는 단지인지=수요 충분 & 선호도가 괜찮은가?
-이런 단지는 사지 말자: 입지 떨어지는 곳+구축(연식20년 기준) or 20평대&복도식 or 전세가가 오르지 않는 단지
2) 공급물량 확인
-인접한 지역에 공급물량이 과다하면: 전세가 상승시기 늦고+생활권 위상 잃어버릴 수 있고+매도 늦게 하게 될수도
3) 진짜 전고점이 맞는지(한번 찍은 건 아닌지)
-선호, 비선호동에 따라 가격 차이 날 수 있으며+그래프가 아닌 현장에서 확인해야 한다!

1등뽑기-2: 리스크

1. 잔금을 칠 수 있나? 못 치면 투자X
-전세물량과 입주물량 확인 필요
-주택담보대출(무주택 70%, 생애최초 80%)+신용대출+보유현금>주택 매매가
2. 역전세 돌려줄 수 있나? 판단 필요
-재계약시점의 입주물량 봐야 함
-리스크를 감수할만큼 매력적인지+역전세 예상된다면 자금이 얼마나 더 들어갈지+투자금 늘어도 후회하지 않을지

임장지에서 1등 뽑기

-단지별 1등 → 저평가(비교평가) → 수익률, 리스크 → 임장지 최종 1등

1)단지별 1등: 가치 고정, 가격만 보고 고르면 되기 때문에 EASY

*단지별 1등을 먼저 고르고 비교평가를 진행하는구나..!

2)저평가(비교평가): 생활권 순위를 단지에 붙여보고 → 가격 비교해보기 → 골라내기

*어려운 것: 가치 좋은 게 비싼 건 당연 → 비교 어려울 때 그래프 확인! 보통 얼마정도 차이를 유지하는지 확인

*가치 비교 시: 생활권별 투자 1/2/3순위를 지도에 표시해보는 것 좋을 듯(144p)

전체 앞마당 1등 뽑기

-지역과 평형 모두 섞여있어서 어렵다

*수도권/광역시/중소도시 각각 1등 뽑아보기

*30평대/20평대 각각 1등 뽑아보기

1등뽑기 실전사례 프로세스 따라하기

1. 생활권 순위 매기기

2. 투자후보단지 고르기(단지별 1등도 고르기!)

3. 저평가 단지 찾는 법 따라해보기(비교평가)

-생활권 순위(입지)/단지 선호도(상품성) → 가치 판단 → (가격과 맞춰보고)저평가 판단

4. 투자금(수익률) 및 리스크 검토

5. 투자 결정

앞마당 관리 방법

1. 시세 트래킹(낚시찌)

-투자기회를 포착하고 & 지역에 대한 이해 높이는 것

-앞마당 5개 미만(164p) → 랜드마크 단지/투자 후보 단지/꾸준히 지켜보고 싶은 단지 구 기준 20~30개 고르기

-단임 때 시세지도+시세트래킹 단지(가격대별) 보면서 같은 가격대 단지들 비교해보기(가치 비교&가격 익히기)

-스스로 문제 풀고 정답 찾기+저평가 발견

2. 앞마당 1page 정리(물살의 흐름)

-내 고민이 들어가는 앞마당별 20&30평대 1등 뽑기&앞마당 의견 정리 부분이 제일 중요!