<7/22(월) 2주차 조모임 기록>
1주차 임장은 모두들 어떠셨나요?
동대문구와 비슷하고, 4급지 뿐만 아니라 여러급지에서 신축 아파트들이 많이 들어오는 것을 보고 이후에도 부동산 시장에 영향이 있을 것으로 생각이 들었다. 가장 좋았던 것은 철산역. 그 이후로 광명. 일직. 소하 이렇게 환경적인 부분에서 좋았다. 투자를 하게 되면 광명, 철산에 할 것 같다.
1주차 분위기 임장은 크게 재개발하는 모습을 처음봐서 천지개벽한다는 느낌을 많이 받았다. 광명 철산 7호선만 있는 것이 아니라 그 옆에 1호선을 이용할 수 있어서 서울하고 연계가 되겠구나 생각을 함.
철산 쪽 재개발하고, 지하철 타면서 서울과 가깝다는 것을 몸소 느낄 수 있었다.
땅의 가치가 반영되어서 미래 가치가 떨어지는 곳이 소하동이라고 생각이 들었다.
광명이 많이 바뀌고 있구나 생각이 들었고, 철산역/광명사거리는 지하철이 가깝지만 그 외에는 출퇴근 시간에 원만하게 될 수 있을까라는 의문점. 교통이 해결되는 것은 오래걸리겠다라는 생각.
Q1. 2강 인상깊었던 점
변화가능성이 크다는 자체가 좋은 쪽으로 바뀔테니까, 평촌의 인덕원 등을 유의깊게 말하는 것 같다고 생각함. 가격이 많이 떨어졌으니까. 하지만 같은 돈으로 다른 곳도 투자 가능할 것으로 보여서.. (영등포, 동작 등) 나중에 결국은 서울로 갈텐데 그런 것을 적용해보는 포인트라고 생각함.
일자리, 교통, 상권 변화 가능성 있음 없음 -> 새로운 부분이고 인상 깊었다. 실준 때 평촌을 했는데 강의들으면서 정리되는 느낌.. 안양의 강남 = 호계라고 들었는데, 막상 가니까 별로였는데 강의 들으면서 강남이 될 수도 있겠다라는 생각. 신축이 들어오고.. 나중에 강남이 될 수 있지 않을까 라는 생각이 들었다.
평촌은 학군 없으면 크게 메리트가 없다고 생각함. 평촌을 투자하려고 한다면, 안심할 수 있는 부분이 학군지다 보니까 전세 맞추기가 쉬운 장점이 있는 것 같음. 강의를 들으면서 평촌은 소형아파트 투자 생각을 안했는데, 평촌 소형하고 부천 소형 비교를 하는데 국평, 24평 뿐만 아니라 소형 아파트도 투자를 하게 되면 수익률 관점에서 좋을 수도 있겠다는 생각.
안양 쪽에 복도식이 너무 많아서, 투자를 해도 될까 싶었는데 전고점 대비 저평가된 생각이 들면서.. 선호도가 없다는 생각이 들어서 아직 기다려야 하지 않나라는 생각.
소형을 이야기 해서, 이게 될까라라는 생각 중이었다. 평촌은 여러번 갔는데 구축과 소형들이 많이 있어서.. 인상 깊었다.
수지 앞마당 있고, 광명은 하고 있는데.. 평촌은 분임만 해봤다. 세 곳을 생각했을 때 광명은 잘 몰랐었고, 평촌은 학군이 집중이 되고.. 수지랑 비교하면서 들어보니까 수지가 난개발이라고 하는데 언덕도 심하고, 풍덕천만 평지고.. 애착지가 수지구이다. 수지구를 매임했을 때 인상 깊었던 것은 20평대 아파트를 많이 봤었는데 수험생 고등학생들이 집을 보는데 공부하고 있어서 인상 깊었다. 사람들도 행색이 이상해 보이지 않았다. 집이 다른 곳에 사는데, 학군이 수지가 가성비 학군이기 때문에 빠지는데가 없어서 대체로 괜찮다. 다른 지역에서도 균질한 학군이기 때문에 전세로 살러 온다고 한다. 그런 분들을 많이 봐서.. 영어 문법 책이 100권 넘게 꽂혀 있는 곳도 있고…! 수지가 정말 가성비 학군이 맞구나라고 생각. 신분당선이 생기면서, 생활권순이 바뀌었다는게 이해가 갔다. 광명은 리모델링 중이어서, 새아파트가 들어오고 하면 광명이 더 비싸지갰다는 생각. 환경도 더 좋아지겠다라는 생각. 비교하면서 들으니 더 이해하기 쉬웠다.
현재, 미래가치, 변화 가능성 등 조금 더 깊이 있는 생각을 한 다음에 그 지역을 봐야겠다는 생각. 평촌이 첫 앞마당이어서 강사님의 입장에서 분석해주니 확 와닿았다. 강의를 들으면서 수지를 꼭 가야겠다는 생각.
수지하고 평촌이 앞마당. 저번주 일요일에 매물코칭을 받으면서 수도권을 의미있게 더 보고 있다. 평촌, 광명이 있어서 평촌만 2번을 들었다. 수지, 광명보다 평촌이 제일 싸다는 생각. 전수 조사를 해봐야 겠다는 생각. 하락장에서 호재를 더 봐야 한다. 수혜받는 단지들을 체크해봐야 겠다는 생각.
Q2. 수도권 가치를 결정하는 요소 4가지와 변화가능성에 대하여 알아봤을 때, 내 앞마당 중에서 폋온 혹은 수지처럼 가치가 더 좋아질 곳 혹은, 더 좋아지기 힘든 곳은 어딜지 함께 이야기.
미래 가치를 생각했을 때 동대문구가 좋고, 더 좋아지기 힘든 곳은 평택, 천안 등 소규모 도시가 좋아지기 힘든 것 같다. 수도권에서는 직장 접근성이 좋다고 생각이 들기 때문에..
더 좋아지기 힘든 곳은 강서구만 봤을 때 마곡이 제일 좋은 곳인데 더 좋아질 수야 있겠지만 너무 발전되어 있기 때문에 방화보다 더 변화가 적을 것 같아서 더 좋아지기 힘든 곳이 아닐 까 싶음.
동작구, 노량진 뉴타운 -> 더 좋아질 곳으로 보이고, 쾌적해질 것으로 보임. 더 좋아지기 힘든 곳은 해운대구에서 좌동.. 균질하긴 하나 연식이 너무 오래돼서.. 위치도 해운대 끝이라 교통도 약해서
교통 부분에서 월판선 쪽.. 가격이 올라갈 수 있을 거라는 생각. 지방에서는 직장이 없는 곳들은 발전 가능성이 없을 것 같다.
하남, 미사 신도시 등 교통이 좋아질 예정. 지금 경의중앙선만 있는데, 8호선 타고 잠실에 20분만에 도착하면 교통 개통되면 얼마나 좋을까 싶었다. 가치를 상승시켜주지 않을까 싶었다.
동대문이 가장 좋아지지 않을까라는 생각. 이문휘경이 새아파트로 바뀌고 있어서 외대 앞에 엄청 큰 대단지 아파트가 있고, 성북구도 장위뉴타운에 석관동이 변화하고 있다. 서울에는 새아파트가 많이 없기 때문에 수요가 클 것 같다. 환경이 좋아지지 않을까라는 생각. 다 좋아지기 힘든 곳은 수원시 권선구, 중랑구라고 생각함. 중랑구는 노후되고, 개발이 실행된 것은 없다. 권선구는 무섭고, 중국어가 들리고 상권 자체가 무섭다. 아파트도 오래되고..
교통과 새 아파트들이 들어오면서 환경이 더 좋아질 것 같다고 생각함. 수성구도 이미 좋아진 것이 더 좋아지는 느낌. 영통에는 신축 빼고는 볼게 없다고 생각함. 더 좋아질 것 같지는 않음.
동대문 이문휘경이 어떻게 될지 궁금하다. 답십리를 넘을 수 있을까 싶기도 하고.. 연식으로 넘을 수 있을까 싶기도 하고.. 그래도 지하철도 갖고 있고, 앞으로 발전 가능성이 없다고 생각하는 곳은 일산이 애매하다고 생각함. 가격이 오를려고 하면 파주랑 덕양구의 공급이 있으니까 일산이 싸긴 하지만….
Q3. 투자자의 관점에서, 대장단치처럼 높은 선호도는 아니지만 거주가치(전세수요)가 높아 투자로 유의미한 단지가 있다면 이유와 함께 이야기
인덕원의 한일미래가 꽂혔는데, 전세가가 오르고 있어서.. 하지만 주변 공급을 보니 투자자의 관점에서 공급도 봐야 겠다는 생각!
가격이 저평가 되어있고, 투자하지 못할 생각이 들었다. 안좋은 것들 중에서도 투자 기회를 잡기 위해서 노력을 하고 있다.
내 범위안에 드는 건 없고 이거 해도 될까? 라는 것만 눈에 띄는 건 없지만 무궁화경남이 떠올랐다. (전세가가 받쳐주는)
투자를 하면서 고민인데 투자금은 한정되어 있고, 투자금을 따라가면 후회될까봐.. 이번 강의를 들으면서 많이 봐야 비교가 된다. 대장단지를 살 수 없다고 하면 내 투자금에서 투자가능한 것을 보는 것이 맞다고 생각함.
공급, 투자금이 얼마나 있는지가 가장 중요하다고 생각. 서울은 공급이 많아도 수요가 많아서 소진되고, 전세 수요도 많지만 공급에 대한 부분을 그렇게 걱정하지 않아도 생각이 든다. 대신 지방은 직장이나 교통보다는 환경이 좋은 곳을 원하기 때문에 자주 신축으로 옮긴다. 이번 강의를 들으면서 평촌은 학군지이기 때문에 신축보다 구축인 학군이 좋은 곳을 선택할 것 -> 지역의 특성을 고려해야 한다.
결국에 대장단지를 자꾸 뽑게 된다. 어떻게 해서 투자할만한 단지를 뽑아야 할지 아직 잘 모르겠어서.. 투자로 유의미한 단지는 조금더 공부해 보아야 한다.
구축 중에서 수지 벽산, 벽산이 위치는 죽전이고 경부고속도로 바로 옆에 있다. 투자금을 고려했을 때도.. 어렵게 느껴지는 부분은 물건을 만들어서 투자를 해야 한다는게.. 같은 1억이어도 서울 역세권 30평을 사고, 어떤 분은 지방을 사거나 경기도 외곽 59를 사는 경우도 있다. 결국 실력인 것 같다. 최대한 매도자의 사정이 어떤 상황인지 찾아 보려고 한다.
평촌에서는 공작부영을 제꼈는데, 나름대로 리모델링 호재도 있고 장점이 있다는 것을 보고.. 가격이 떨어졌으면 투자 대상으로 볼 수 있다고 느낌. 순위에서 밀릴 뿐이지, 투자 대상으로 보지 않을 건 아니다라는 생각. 구축의 소형 평수까지 생각을 해봐야 한다. 평촌에는 무궁화태영.. 산본에서 평촌으로 올라갈려는 생각이 있기 때문에 그래도 평촌을 봐야 한다 ! (산본은 후순위)
Q4. 투자를 준비하며 혹은 투자한 이후에 나를 가로막던 편견 사례
내 종잣돈으로 가장 좋은 곳을 해야 하는데라는 생각. 튜터님은 가능한 종잣돈에서 얼른 하라고 하지만, 조금 더 앞마당 늘리고 투자하려고 한다.
매물코칭을 받으면서 수도권을 투자할 수 있구나라는 생각. 수도권 도파민!!
미라클제이: 23년까지는 계속 지방투자만 생각하다가 .. 올해 들어서 수도권이 전세가가 오르니 욕심이 생겨서 아쉬운 마음이 들었다. 투자못할 건 없구나라는 생각. 특히 수도권의 경우 많이 오른 것을 보고.. 시세의 흐름. 동료 투자를 보고 편견이 깨졌다.
노력대비 결과물이 나오지 않는 것이 편견이었다. 이렇게까지 해야 할까 싶었는데.. 많이 봐야 가진 투자금으로 투자할 수 있다. 한정된 돈으로 많이 봐서 잡아낼 수 있다는 생각.
모든 단지를 다 봐야 하는지 싶었는데.. 임장을 하면서 단지마다 분위기가 다르다. 거주민의 특성도 봐야겠다는 생각. 나는 여기까지 못해라는 걸 깨고, 하라는 대로 더 해야겠다는 생각.
성격이 급해서 하나 꽂히면 빨리 해버려야 하는 스타일. 투자도 그런 마음이었는데, 가격은 오르고 있지만 빨리 했지만 잘못사면 잠못자겠다는 생각.. 조급함을 버려야 겠다는 생각. 감을 믿었지만, 감을 너무 믿지말자는 생각.
블레: 부산을 투자할 거라서 수도권, 서울은 범위에 안두었는데, 시세 보면서 투자금 범위에 있는 단지도 있어서 넓게 보자는 생각.
뉴스나 어플이나 투자 동료나 이야기 하는 것에 대해 흔들리면 안된다는 생각이 들었다. 나만의 투자 기준이 있어야 겠다는 생각. 나만의 투자 공략집이 있어야 겠다는 생각. 나만의 투자 기준이 없으면 사고나서도 불안할 것 같다는 생각. 서울이 지금 계속 오르고 있어서.. 서울에 다들 투자 해야 겠다는 생각들이 많은데, 예를들어 sk범어뷰 7,8억->14억 까지 오르는 것도 봤다. 지방애서도 입지가 오른 곳은 서울보다 좋다는 생각도 있다.
수도권 투자는 나중에 가능하겠다는 생각을 했는데, 지투를 하면서 대구 가느라 잠도 잘 못자고 단지를 80개 넘게 봐서 너무 힘들었는데.. 지방매물코칭을 하면서 튜터님 말씀으로 수도권을 보라고 말씀했다. 시스템 투자가 절대적이라고 생각했으나, 의외로 수도권 투자를 이야기 하셔서 고민을 했다. 지방은 가지말자고 정함. 현실적으로 생각을 했을때 .. 어느 하나에 집장을 해야 겠다는 생각
하나의 가로막았던 편견이었다. 본인 입장에서 판단해야 겠다는 생각. 내 입장을 내가 잘 알기 때문에, 나한테 맞는 것을 찾아야 한다. 이런 결정을 하는 것은 나밖에 없다. 나 혼자 판단해야 하고, 오로지 책임져주는 건 나이기 때문에 내가 할 수 있는 선에서 오래하려고 한다.
Q5. 앞마당을 늘려가며 누적하고 관리하는 노하우
시세트레킹이 제일 어려운데, 노하우는 없고 날을 정해서 한다.
시세 알람 받아서 보거나, 기사를 보면서 그 지역을 찾아보거나 연관지어서 생각하려고 한다.
기사팀장을 하라고 많이 의견을 듣는데, 기사를 보면서 의견을 쓰는게 어렵다. 투자자로서 좋은 것 같다. 시세 트레킹이 너무 많아서.. 원래는 매일 하나씩 했었다. 시세트레팅을 하면서 앞마당 1등을 뽑을 때 수도권 전수조사를 하면 선명해진다. 그러면 단지임장, 매임을 빨리 끝내고 다른 앞마당 전임하고 매임하면 선명해 진다.
시세트레팅하는게 로딩이 너무 심해져서 서식을 좀 바꿔서 새로 넣는 중. 앞마당 팔 때 마다 시세를 있는 서식에 하나 더 넣어서 1억대 투자, 2억대 투자 하나 더 해서 비교해보려고 한다. 현장에 나갈 때 비교를 많이 해보려고 한다. 지역을 비교해면서 2억으로 이걸 사는게 맞는건가? 이런 생각. 광명에 2억을 주고? 서울에 어디에 2억 주면 살 수 있는데.. 임보를 쓰고 마지막에 내 앞마당 한번씩 보고.. 유진아빠님 시세를 따고, 시세트레팅 파일에 넣어서 전고점을 넣고 1억대 2억대 구분 하고, 그걸로 1억대 투자할 수 있는게 뭐지? 하고 필터하면 지역마다 1억마다 투자할 수 있는게 나오면 비교를 한다. 실제 투자를 해야 하기 때문에 다 기억 못해서 .. 전고점에 투자금 n억대 정도 기록
월에 한번정도 시세트레킹을 한다. 금액대별로 나눠볼려고 한다. 지방하고 수도권 임장을 하면서 기준이 좀 섞이는 경우도 있었다.. 나눠서 보려고 함.
시세트레킹을 잘 하다가 앞마당이 많아지니까, 뒤죽박죽 되었다. 초반에는 집근처로 다니다 보니까 수도권을 가고 지금은 지방을 많이 갔다. 그래서 시세트레킹 전수조사를 하려고 한다.
강의 끝나고, 월초에 시간 있을 때 하는 방향으로 한다. 시세볼 때도 알람 켜놓고 잘 안보게 되니까 노티스타? 앱으로 부동산 앱만 따로 본다.
강의에 따른 조원들 지역의견을 들으니 강의 만큼이나 흥미롭고 재미있었다.
시세 트레킹 멋지게 하고 싶지만 요새 임보의 시스템 깊이 에 어려움을 느껴 외면중이다.
그냥 나 나름대로의 방식으로 유지하다 앞마당이 늘어나서 하고 싶을때 엑셀로 정리 해야겠다.
각자의 속도, 레벨이 달라 여러가지 관점을 들을수 있어 이번 조모임 시간이 짧게 느껴졌다.
경력자 조원님들 역시 그들은 그 만큼 시간과 노력을 갈아 넣으신듯 느껴졌고 깊이가 다르다라고 생각되었다. 그들의 열정을 BM하고 싶다.
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