실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반58기26조 좋은계절]

느슨하게 공부를 하고 있다가
투자를 하려는 기한을 정하고 코크드림님의 강의를 다시 들으니 
다른 어떤 강의보다도 깨닫는 점이 많았던 것 같습니다.

첫투자하기 위해 필요한 모든것 이라는 주제로
임장지 선정하는법, 
투자할 아파트 고르는법, 
매수이후 전세 셋팅의 과정
세가지 세부적인 목차로 나눠서 강의를 해주셨는데

1. 임장지 선정하는 법 
비교평가를 잘하기 위해서
=> 수평적 평가/ 수직적 평가

1)수평적 비교평가
수도권은 급지가 비슷한 지역 
1기신도시/2기신도시/수도권1-5군 각급지안에서의 비교평가

지방의 경우는  인구규모에 따른 지역비교 
200만/100만/50만 각 동일한 인구규모에 따른 비교

2)수직적 비교평가 
수도권은 기존의 앞마당과 연결성을 갖는 상,하급지역 
"경인선라인/4호선라인/경부라인" 각라인 안에서의 상하급지로 지역비교

지방은 권역별 비교 
충청권, 경상권, 전라권. 각 권역안에서의 비교.

수평적 비교군인 부천과 평촌 /  동대문과 서대문의 앞마당이 있고
수직적 비교군인 이번달 임장지인 동작구(3급)와 동.서대문(4급지)를 비교하니 
지역의 입지가치대비 상대적으로 가격이 저평가 된 걸 발견하는 눈이 자연스럽게 
길러지는 거 같습니다. 초반에 만든 앞마당이라 모든 생활권과 모든단지의 분석을 
하지 못해서 비교해보고 싶은 단지들이 머리속에 떠오르는데 첫 투자를 하기전에 
부족한 반마당을 보완해서 시세트레킹을 꾸준히 해야겠습니다. 
띄엄띄엄이라도 수직과 수평의 비교를 할 수 있는 앞마당을 
늘려오고 있어서 다행인 것 같습니다.

2.투자할 아파트 고르는법

1월 앞마당이였던 평촌을 투자사례로 비교평가 해주셨는데 
(인덕원 생활권을 제외한) 제가 뽑은 동안구의 구축단지 중에서 저평가 된 
단지들로 투자 물건을 고르는 과정을 시뮬레이션 해주셔서 
화면이 바뀌고 깜작 놀랐는데ㅠㅠ 
아직 받아본적 없는 투자코칭을
받는다면 이런기분일까 하는 생각이 들정도로 
그때의 고민을 정확하게 들여다보고 피드백을 받는 시간이였습니다.

1등 생활권과 큰 도로의 경계로 어디에도 끼지 못하는 생활권인거 같은 느낌에 
그냥 너무 별로야(?)라고 1순위로 제꼈던 단지가 3위의 입지순위 였고 
1등 생활권에 있기 때문에 1.2위라고 생각했던 단지는 4.5순위 
같은 평촌이지만 학군의 수요로 오는 단지가 아니여서 2.3순위라고 생각했던 
단지는 학군 다음으로 교통의 가치로  1.2위 라는 전부다 잘못 판단한 걸 보고 
아... 정말 내가 많이 모르고 있구나ㅠㅠ 
평촌을 예로 들어주셔서 너무 감사합니다 ㅠㅠ

1등 생활권에 있지만 선호학군 배정이 안되는 
단지는 하위 생활권과 어떻게 비교 해야하는지
평북은 같은 평촌이지만 학군의 수요가 밀리는 구축밭에서
어느정도의 선호도가 있는지 
비평촌 생활권 연식이 좋은 단지들과 어떻게 비교해야하고
비평촌에서는 어떤 단지가 선호도가 있는지   
알게 된 것 같아 다른 학군지에서도 똑같이 적용해서 
비교평가를 해보고 싶습니다.

이지역이 수요를 끌어들이는 주요가치가 무엇인지
->그 주요 가치중 A생활권은 어떤 수요가치가 있는지
->A생활권의 A단지는 생활권의 수요가치에 
해당되는지 안되면 어떤 가치를 갖고 있는지
세부적으로 들어가서 정확하게 "단지의 수요가치"를 알아야 
온전한 비교평가가 가능하다는걸 깨닫게 된 거 같습니다.

생활권도 가격도 투자금도 전부 다를때 어떻게 비교평가하며 결정을 내려야하는지
가치순/가격순/투자금순/전고대비 하락순/ 
하나씩 소거해나가며 1등을 뽑는 과정을 시뮬레이션 해주셔서 
같이하면 쉽지만 혼자하면 어려운 1등 뽑기가 조금은 더 수월해진 느낌입니다.

3. 매수이후 전세 셋팅의 전 과정

지난주에 운이 좋게도 매임의 경험이 많은 조장님과 한팀이 되어  
강의를 듣기 전에 매임을 하게 되었는데 
여러 가지의 매물을 보고 난 뒤에 다양한 세입자의 경우의 수 중에서
그 자리에서 빠르게 전세 컨디션을 판단해 본 매물중에 1등을 뽑는 
조장님을 보면서 대단하시다는 생각을 했는데.. 
왜 1등인지 의사 결정을 하는 과정과 이유에 대해 설명을 듣고 
돌아와 그대로 강의를 통해서 매임하며 나왔던 경우의 수를 한번 더 배우게 되니 
밀착 과외를 받은 것 같습니다. 이번에 매임을 하지 않았다면 전세 셋팅은 
아직 후순위라고 강의를 온전히 이해하지 못했을 거 같은데 
너무 감사한 경험을 한 거 같습니다. 
한번 더 복습하며 온전히 내것으로 만들어 실전에서 활용을 해야겠습니다.  

재수강을 하며 코크드림님 강의가 매번 어렵다는 생각을 했었는데 
이번에는 코크드림님의 강의가 저에게는 가장 의미있는 강의였던 거 같습니다. 
아는만큼 들린다고 또 듣게 된다면 인테리어강의가 쏙쏙 들어오지 않을까 싶습니다^^
좋은강의 해주셔서 감사합니다!!!!