실전준비반 4주차 강의 후기 [실전준비반 59기 89조 퍼시몬]

평소보다 길었던 강의, 2시간을 더 잔소리하느라 그랬다는 그 마음과 강의 내내 반복되는 한가지 메시지가 계속 마음을 울립니다. 너나위님은 다른 사람이 울면 같이 운다지만, 저 역시 너나위님이 울면 같이 울게 됩니다. 그 눈물에 진심이 담겨서 이렇게 전파되는 것 같아요. 

강의를 그냥 흘려 보낼 수 없어 정리하면서 들었더니, 워드로 15장 분량의 필기가 나왔습니다. 저 역시, 역대급으로 오래 걸린 강의 시간이었고, 정리 노트였습니다. 자료에 나와있는 것들은 빼고 내용을 정리했는데도, 말씀 하나 하나 새겨듣고 싶은 마음에 시간이 길어져 이시간에서야 완강과 후기를 올립니다. 

#1 영상

실전투자자라면 반드시 알아야 할 투자의 기본

현재상황에 대한 인식

*현재 나의 상태: 나라는 사람을 아는 것에서 출발. 나는 이런 사람이구나. 내 생각에 나는 100이라고 생각했는데, 실제로는 30이구나. 그걸 인정하는 순간 사실 굉장히 속상해진다. 그러나 그게 전부가 아니다. 새로운 세상에서는 새로운 배움이 필요해. 그 이전에 잘하는 것에 갇혀 있으면, 그걸 못 무너뜨리면, 새로운 세상에서 잘 될수가 없어. 

*자기 자신의 상태를 아는 것 -> 메타인지 : 내가 지금 투자가 되는 사람인가를 먼저 생각해봐라. (나는 지금 투자할 수 있을까?)  -> 그릇에 따라 결정이 달라지만다. 당장 돈이 안된다고 다 던지고 시장을 떠나는 건, 그릇이 크기가  작아서다. 사람마다 그릇이 달라서 역경을 견디는 힘도 다르고, 이런 역경(역전세)은 또한 피할 수 없는 것.

<나를 파악하는 단계>  각 단계에 있는 사람들의 상황

1. 모른다 -> 질문을 못한다. 

2. 안다 (말을 이해한다. 무슨 말인지 안다)- -> 알긴 아는데 행동이 어렵다.

3. 아는 대로 한다(행동한다) -> 한두번은 하는데 꾸준히 못한다. 

4. 반복한다. (비가오나 눈이 오나 계속) -> 3년을 못한다

5. 복기하고 개선하다. ->  개선한 것을 반영하지 못한다. 자기 나름대로는 하는데, 주변의 피드백에 대한 반영을 못한다. 

6. 성장한다 -> 성장까지 오면, 남을 가르칠 수 있다. 

7. 완성하다 -> 각이 나온다. (튜터들) 뭐 어떻게 하면 될지, 각이 나온다. 역량이 크다. 지금상황에 사야한다, 투자해야 한다. 이런걸 볼 줄 안다. 

8. 기다린다. (날씨랑 비슷. 내가 그릇을 크게 만들어 놔도, 비가 안오면 안담긴다. 내 그릇이 간장종지면 비올때 딱 그만큼만 담긴다. 반대로 비가 안오면 내가 그릇이 아무리 커도 계속 기다려야 할 때도 있다) -> 고수가 된다. (주제넘는 짓 안한다. 오른다 내린다 진단하지 않는다.)

막 들어온 신입사원이, 주임이나 대리가 하는일을 그대로 할 수 있도록 그 방법을 알려달라고 한다면? 투자도 똑같다. 이런 느낌으로 행동하는 것, 메타인지 못하고 마음만 급한 행동. 걱정이나 두려움은 접어두고 스스로의 위치를 확인한 후 다짐하며 시작해보자. 내가 지금 투자할 수 있는 사람일까? 생각해보고 거기에 필요한 걸 차근차근 해나가자.

*오늘 강의의 목적 – 투자할 수 있는 사람으로 변한다. = 내가 할 수 있는 것들을 알고 행동하도록!

(1) 그러려면 높은 투자 이해도가 필요하다. (지금 실준반은 이게 가장 걱정) 말로는 들어서 안다고 하지만, 하는 행동을 보면 전혀 투자를 이해못하고 있다. (서울 올라서 다 놓친거 같다? –이런 질문 하는거 보면아직 이해를 못하고 있다). -> 잃지 않는다는 것을 알고 설명할 수 있어야 해(기본) / 지금 내 상황에서의 최고수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명할 수 있어야 해. (심화) / 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명할 수 있어야 해. (돈이 없어서 지방가는데, 서울이 날아갈까봐 걱정? -> 철저하게 지금 할 수 있는거에만 집중해. 자기가 어쩔수없는 것에 대해 시간과 에너지를 쓸 여유가 있어? 

(2) 확고한 투자 기준과 행동 : 할 수 있는게 있는데 안했어, 혹은 반대로 지금 하면 안되는데 하고 싶어해. -> 투자의 전중후에 뭘 해야하는지 그 기준과 행동을 알아야 해.

(3) 종잣돈 – 돈이 있어야 해. -> 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가 또는 소득 40%이상 저축이 가능한가?

(4) 안정적 환경(회사, 가정)이어야 한다. -> 향후 5년이상 근로소득 발생시킬 수 있는가 / 평일 하루 2시간, 주말 10시간을 투입할 수 있는가

-> 이 4가지가 있으면 투자를 할 수 있다는 것.  

현재 시장의 상태

*투자 vs 실거주

: 급등기 상황 재현 – 못난이는 아직 여유 있다. / 그러나 좋은 물건들(급매)은 매매되고 있고, 못난이는 제외하면 물건이 별로 없다. / 물건회수 / 협상불가 / 키맞추기 -> 그런가보다 하자! 큰일났다 생각하지마! : 대처법 -> 지금 시장이 싸다는 확신(저평가 확신)이 있으면 쫒아가면서라도 사라. 근데 싸다는  확신이 없으면 절대! 절대! 추격매수 금지!! 투자자한테 추격매수는 절대 하면 안되는 행동이다. 그리고 다시 마음 잡아라. 또 온다! 이건 놓쳤지만 뒤에 또온다! 는 마인드셋이 중요.

: 이번 하락장에서 생긴 반등을 보면서, 우리가 배워야 하는 점 -> 계속 떨어지는 건 없다.  한도끝도 없이 떨어지는 건 없다. 반대로 한도끝도 없이 오르는 것도 없다. -> 그냥 출렁출렁하면서 계속 가는거다. 그걸 인지하고 있어라.   

:서울 신축 아파트만 돈 되나요? 이런 마음드는 버려라! -> 내집마련 목적이면 한 아파트에 목매달수 있지. 그러나 실준반 정도되는 투자자는, 구축이든 신축이든, 돈 되면 되는거잖아. 그런 냉정한 시각을 가져야해. 지금 상황에서 내가 할 수 있는 것들 중 제일 좋은걸 찾아내!!! 

: 지금도 이미 기회가 많다. -> 아직 안오른 아파트 수두룩 빽빽. -> 마음 가라앉히고 ‘지금 내가 할 수 있는 것’만 생각하세요.

정리 -> 좋은 것 위주로 혹은 좋은 지역 위주로, 많이 오른것은 사실.  -> 지금 상태에서 내가 할 수 있는 것 찾아서 투자하면 그만이다! (추격매수는 금지) 

#2 영상

현재 시장은 투자 할 만 할까?

* 투자라는 행동의 목표는 ‘돈이 나 대신 일하여 돈을 번다’는 것. -> 그것을 위한 나의 행동은 싸게 사서 안팔거나(수도권) 비싸게 파는 것(경기도 포함 그 외) – 중간에 매도 해서 불어난 돈으로 수도권으로 더 들어와라.. 팔지 않는다는 건, 계속 들고 있는다는 것.  Money Tree 가 된다. 계속 보유하면서 열매를 얻어. 열매가 맺는다는 건 전세가 꾸준히 올라준다는 것. 지방은 가격이 오르면 적절할때 매도. 꾸준이 올라 열매를 계속 주는 수도권거랑 질적으로 다른 자산이다. 지방은 지금같은때 투자해서 훗날 팔아서 수도권으로 와야해. *근데 사실 수도권이든 아니든, ‘싸게 사는게 가장 중요하다’.  파는건 나중 문제고, 우선 무조건 싸게 사야해. 그럼 현재 시장이 투자할만 할까에 대한 대답은, 현재 싸냐 비싸냐의 문제. 

-> 수도권에 아직 있다. 낡았다고 별로라고 쳐다도 보지 않은 아파트, 30년 넘은 아파트는 쳐다도 보지 않으니까, 꿩만보다가 현실인식 못하고 있음. 닭이면 어떻고 꿩이면 어때, 돈만 되면 되는거지. 이게 투자자의 마인드. 그 닭이 날개를 달았을 때 얼마나 무섭게 날아오르는지 아직 경험못해봐서. / 지방은 지금 거의 대부분 싸다. 물론 이게 언제 바뀔지는 모른다. 계속 싸지는 않을 것. 

싼 것, 적어도 비싸지 않은것은 아직 꽤 많다. 주관적인 내 눈에만 그게 별로인 것처럼 보일뿐. 하락하다가 두번의 반등이 있었어, 이게 사람들이 가격은 인정하는 기간이야. 그 와중에 아직 못오른거 있어. 하락한 채로 그대로인 것, 이거 안좋은거냐고? 그래도 서울아파트야. 꿩은 아니지만 닭이지만, 오랫동안 갖고 있으면 상승장에서 무섭게 날게될것. 내집마련하는 사람한텐 적용되지 않는 이야기. 투자는 전혀다른 이야기.투자는 돈만 되면 돼. 본격적인 대세 상승이 오면, 달라지지. 지금은 아직 아니야. 

정리. 현재 닭은 남아있다. 닭은 변하지 않았어. 내 마음이 닭이 싫은 것 뿐이야. 그러나 닭도 나중에 무서워진다. 대세상승때는 메추리를 쫒아가야할지도 몰라.

투자 vs 실거주

*투자는 돈이 나하고 같이 일할 수 있게 하는 것.

*전국 시구별 시세 – 전체 평균과 서울 비교 해보면, 어딜 가봐야할지 보인다. 평균치 이하에 안오른 애들, 구축이라도, 투자해도 된다.

*실거주도 그냥 막연하게~ 생각하지마. 계산해보고 따져봐, 얼마벌어야 실거주와 투자가 가능할지.

월세사는 것에 너무 겁먹지마. 투자한거 전세올라가면 돼. 유연하게 생각해. 갖고 있는 물건에 담보대출받아서 내 집으로 살아도 돼. 2주택까지는 간단해. 2주택까지는 공부하면서 달려가세요. 다주택으로 임대사업자가 되어서 본격적으로 가는거 아니면, 2주택까지는 순서의 차이지, 투자먼저 하면서 전세 오르고 내 집마련해도돼. 실거주로 바꿀수 있어. 걱정할 필요 없어.

실거주 먼저해도되는 경우. 내가 싼곳에 살면 괜찮아. 부산에 살면 실거주먼저 해. 좋은데 싼걸로. 나중에 투자금 소진 시 자산 재배치하면 돼. 전세주고 월세이동. 좋은 곳이라서 전세는 오를거야. 전세 오를때 자산재배치.

투자든 실거주든, 가장 처음 사는건 혼신의 힘을 다해서 내돈으로 살 수 있는 가장 좋은걸 사라. 그럼 된다.

광역시는 좋은거 신축 새거.

#3 영상

상황인식 핵심개념.

*잃지 않는 투자 - 망하지 않고 살아남는다는게 목표. 망하지 않고 내가 이 바닥에 붙어 있는다.

 - 내용을 이해하고 행동을 반대로 하지 마라. 어떻게 해야 투자 후에 그릇을 넓힐 수 있을까 고민해.

*벽돌을 쌓아 성을 짓는데, 짓는 과정에 홍수가 나거나 외적이 침입해서 일부를 허물수도 있다. 초보자들은 그런 홍수나 외적을 피할 수 있다고 생각한다. 투자를 예측의 관점으로 보니까. 그거 자체가 투자를 전혀 모른다는 점. 대부분 그런 생각. 경험자는 대응하는 방법을 찾는다. 

*더 벌진 못라더라도 덜 위험한 것에 투자해서 투자자로서의 목표를 이룰때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자. : 운전할때 차선 계속 바꾸는 사람. 빨리 가려고 최선을 다하지만, 현명하지 못해. 진짜 빨리 가는 사람은, 그길을 자주 다녀서 어디부터 어디까지 1차선으로 가고 어디서는 다른 차선으로 가면 빨리간다는 걸 아는 사람. 그 사람이 진짜 빨리가는 사람. 당장 막혀보여도 그것까기 다 알고 거기 서 있는거야. 빨리 가려고 용을 쓴느게 아니야. 경험으로 아는거야. 지금 당장 늦게 가는것 같아도, 확실하게 늦지않는 길을 아는거야.

*추격매수 하지말고, 닭을 여러번 잡으면 돼. 튜터들은 조급해하지 않는다. 아쉽다~ 그러게요. 다음에 하면 돼죠 머. 이런 마인드.

*할수 있는 것과 없는 것을 잘 구분해야 해. 미래 시세를 예측하는 건 할 수 없어. 현재 시점에서 저평가인지만 판단해, 그건 할 수 있어. 막연한 상승이나 하락을 기대하고 있지마. 지금 할 수 있는 건, 투자 이후 시나리오에 대비한다. 최악을 대비하는 것.

*같은 가격이라도 싸다고 , 비싸다고 느껴질때가 달라. 사야할 때가 있고 아닐때가 있어. 화폐가치가 다르니까.

현상황 정리. 1. 일단 지금도 기회가 있다. 2. 지금 오른 것들이 다시 내리지 말라는 보장이 없다. 

해야할 행동 정리. 1. 지나건 잊고 현재 있는 기회를 잡고자 애쓴다. 2. 내리게 되면 슬퍼할 게 하니라, 또 다른 기회로 인식한다. 다 같은 돈이에요.

현재 시점에 저평가를 판단해. 현재 가격만 가지고 결정해. 그래서 실제 가격상황을 조사하고 숙지하고 있어야해. 현재 각 지역별 가격을 알아보기 시작. 이걸 꾸준히 흔들임 없이 해야해. 그걸 해야 나중에 역경을 참아낼 그릇이 생겨. 임보를 써라. 가격이라도 정리해라. 내가 본 아파트들 얼마더라. 정리해라. ＇그러다가 저기 올랐는데 여기 안올랐네’ 이러면 투자하는거야. 과제를 꼭 해야해.

그럼 투자 이후 시나리오는 무엇이있을까? 막연한 상승이나 하가락을 생각하면서 역결을 피해갈수는 없어.

투자이후 시나리오, 역전세를 피할 수 없고 받아들이고 왔을때 뭐 해야해? 

#4 영상

잃지 않는 훈련, 덜 위험한거 고를거, 지금 훈련하기 딱 좋다. 이제 할 수 있어야 해.

저평가에서는

*절대적 저평가

이럴때는 그냥 사야해. 사는게 중요해.

2015년 10월에 생긴 일.  - 좋은 걸 사든 덜한 걸 사든 모조리 오른다. 잃지 않는다. – 투자이해도를 높이고 매수 임대 과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실행만 하면 된다. / 심지어 좋은거 아니어도 돈 번다. /

구체적인 방법과 기준: (1)PIR (2)전세가율→ 전세가율은 그 아파트의 특징이 나온다. A(그 도시 사람이 다 아는 젤 좋은 아파트) > B (그 동네사람이 아는 아파트) > C (잘 몰라, 그 단지나 주변에 살아야 알아) 내가 소액을 갖고 있으면 현실적으로 C에 투자할수밖에 없다. 근데 C는 그럼 별론가? 투자금대비 수익이 작을까? 아니다! 왜? 서울꺼니까! A가 날라가면  B에 투자하면 돼. B가 날라가? 그럼 C에 투자하면돼.  BC에는 계속 기회가 열려있어. 지금 A날라갔지만, 아직 기회가 많다. 

위의 두가지를 모두 본다. PIR  + 전세가율  

1단계, PIR로 가격 가늠. 2단계, 전세가율로 확신. - 1.2단계에 기준에 맞는 시기가 되면 무엇을 사더라도 싸게 사는 것임.

지방의 절대적 저평가 여부는 어떻게 판단하는가?

- 서울을 싸다 비싸다를 볼 수 있는 기준이 명확. PIR + 전세가율 / 서울의 기준을 잡아놓고(안싸, ) 그걸 광역시랑 비교해. 

- 서울 2nd 레이어에 있는 아파트와 지방 대장 아파트간 비교. 수시로 비교해봐. 이렇게 지방에 임장다닐 도시를 정해볼 수 있다.

*상대적 저평가

- 이런건 항상 있어. 어떤 시기나 있어. 다른 곳을 올랐어 근데 여긴 안올랐어 그럼 여기가 투자기회 있는 곳. - 특정 지역 물건이 더 싸. 그럼 내 돈으로 살 수 있는 제일 좋은 걸 골라. 그러니까 많이 알아야 해. 

- 지금 당장 돈이 안되도, 계속 한 군데씩 파봐.

- 강남은 굴리고 굴려서 돈 모아서 들어가는 거야. /  어차피 내꺼 아닌데, 그게 날아가는걸 속상해하지말고, 내가 살 수 있는 걸 찾아. 좋은 곳에서.

- 비교 평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 사야 한다. 

#5 영상

최고의 성과를 위해 절대적 저평가 시기에 상대적 저평가 물건을 찾아내는 방법을 알아야 해 -> 투자 사례를 통해 확인

공부하고 기다리기만 하지 말고, 적당히 공부했으면 시기적으로 괜찮은걸 투자해봐. 월부와서 1-2년 공부했다면, 앞마당이 10개는 된다면, 투자하는게 맞아. 서울에 10개구를 아는데투자를 못한다면 안돼.

좋다 나쁘다를 따지는 기준? 부동산의 가치 = 입지 = 일자리 + 교통 + 환경 + 학군

교통과 환경이 얘가 쟤보다 좋은데, 가격은 더 싸네? 이걸 찾아내라.

가격과 가치의 불균형은 기회다. 싼것은 이유가 있다는 말은 말도 안되는 말. 투자 안해보는 사람들의 이야기. 싼건 싼 이유가 있어 가보면 별로야, 이러고 있으니까 진짜 기회를 못보고 있다.

다른것 통일 시키고, 땅만 바꿔서 비교해봐 

그렇게 내 투자금까지 가능한 것들 리스트업 / 그리고 위치를 봐봐 / 기준을 정하고 다 찾아내 / 내 기준에 들어오지 않은 것들은 제외 / 심플하게 보내버려 / 낙담하지 말고 내가 할 수 있는 것만 찾아내 / 내가못하는건 빼버려 과감하게 

아는 지역이 많다는 것의 의미:  더 알면 보는 눈이 다르다 

아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이

아는 지역 개수 = 투자 실력

많이 아는 놈이 더 좋은 걸 가져간다. 단기간에 안된다 꾸준히 해야한다. 임장보고서 월 1개씩. 그렇게 늘려가면 무적이 된다.

n호기 까지는, 좋은걸로 모으는게 좋다. 1억으로 2개 사지말고, 2억으로 한개 사라. 

이제 좋은 게 뭔지 다 안다 – 가격이 내리고 분위기가 좋지 않다는 것이 기회인것도 알았다 – 이것만 깨달아도 헛된 시간은 아니었다 – 다음에 똑같은 상황이 되었을때 실행할 수 있으면 그뿐이다. – 놓친 건 내 탓인데 억울해 할 이유가 없다 – 냉정하게 마음 잡고 다음 기회는 놓치지 마시길 

# 6 영상

나는 어떤 투자랑 맞는지?

*1주택자 

(1)   1주택 올인 

(2)   일시적 1가구 2주택 

*다주택자 

(1)   가치성장 – 투자금 규모보다 물건 가치와 가격에 집중./ 농부가 농사짓는 느낌. 어느해는 풍년, 어느해는 흉년, 계속 농사지어./ 장점은 빨빨거리고 돌아다니지 않아도 돼 몸이 좀 편해. 그리고 모아놓은 돈으로 해결하는 거야. 투자에 대한 이해와 경험을 통해서 기회가 오면 2-3개의 기회를 잡는다. 그렇게 일군다. 근데 껀당 시세차익이 커. 그래서 세금을 많이 낸다. 물론 안파는게 제일 좋다.

(2)   소액투자 (매전) – 전국을 돌아가니면서 찾아내 / 물건의 가치보다는 투자금의 규모와 가격에 집중. / 이건 어부가 물고기 잡는 느낌. 물고기 있는 곳으로 이동./ 몸이 힘들어, 내 돈에 맞춰서 물건을 따라다녀야해서 피곤하고 힘들어. 임차인이 여러명이고 피곤. 대신 장점은 껀당 이득이 작아서 세금을 별로 안내. 전체 수익 덩어리는 가치 성장과 비슷해. 그런데 쪼개놓았기 때문에 세금이 적다. 

이거 하는 동안 서울이 날아간다?? 이제 그 얘기 하지 맙시다. 내가 어쩔수 없는걸로 시간 쓰지 맙시다.

6개의 강의 영상이 역대급으로 고농축이었어서 몰입하여 수업 듣고 마음에 새기려 노력했습니다. 너나위님 걱정처럼, ‘아는 것’에 만족 않고 반드시 행동으로 옮겨서 하나씩 해나갈 다짐으로 마음을 다잡습니다. 시간이 걸리는 것을 인정하고 포기하지 않고 즐기면서 해낼겁니다.

올려주신 마지막 사례들, 직접 만들었다고 하신 것에, 왜 소름이 돋았을까요. 너무 디테일하고 구구절절해서 진짜라고 믿어버렸고, 그렇게 믿게 만든 힘은, 찐투자자가 갖고 있는 현실성에서 나왔다고 생각합니다.

꿈과 희망도 좋은데, 현실도 알려주고 싶다는 말씀. 월부에 있으면서 막연히 붙어만 있으면 되겠지? 이런 생각으로 안했으면 좋겠다는 말씀도 이해했습니다. 성숙하게 공부해나가야겠어요. 이후 커리큘럼 상 이 실준반이 너나위님 수업 마지막이라는 게 너무 아쉽네요. 그렇지만, 이렇게 끝이 아님을 확신합니다. 장기적으로 이 길에 있으면서 반드시 만나게 될 것 같거든요. 너나위 님의 간절함이 잘 전달되길 원해서 잔소리하셨다는 것에 다시 한번 뭉클해요. 조언해 주신대로, 앞으로 치뤄야 되는 댓가들을 잘 생각해면서, 그런일이 생겼을때 좌절하지 않고 이겨내겠습니다.

긴 시간, 진실성 있는 강의 감사합니다.