[신투기 1기 100억 달성 6성 준비완료조 하우꾸] 소액투자의 희망과 가능성을 보여 준 감동의 강의!

강의가 너무 좋아서 주우님의 한 마디 한 마디를 정말 초집중 해서 들었다.

모르는 지역도 이렇게 이해가 쏙쏙되도록 설명하시다니..!

차분한 어조와 다정한 말투로 설명을 너무 잘 해주셔서 너무 유익한 강의였다.

강의해주신 내용을 잊지 않고 꼭 다시 한 번 복습하며 익혀야겠다.

[4-1강]

종잣돈이 없다고 투자를 못하는 게 아니다.

종잣돈이 많은 사람보다 돈이 없는 사람이 투자를 잘 할 가능성이 높다.

왜냐하면, 

내가 가진 적은 돈으로 할 수 있는 최고의 투자처를 찾아내야 하기 때문에

계속해서 더 좋은 물건을 찾아내고 추려낸다.

따라서 종잣돈이 부족한 사람이 투자를 더 잘 할 수 있다.

다만, 중요한 것은 결단력이 있어야 한다는 것이다.

이렇게 실력을 쌓아가다 보면,

소액투자를 넘어 가치성장투자를 할 수 있게 된다.

[소액투자를 위해 해야할 행동]

1. 소액투자 가능 지역 늘리기

1·2기 신도시, 서울 접근성 좋은 수도권 지역 앞마당 만들기

2. 투자 가능 단지 리스트업

매매가 5~6억 정도의 아파트 중 저평가 되어 있는 아파트 리스트 업하여 전부 나열

언제라도 기회가 오면 산다고 생각하고 지켜보기

3. 전세 및 매매 동향 파악하기

해당 단지들의 매매 매물 수와 전세 매물 수를 지속적으로 확인

+ 개수 뿐만 아니라 가격이 오르는지 내리는지 파악(매매/전세 모두)

매매 급매 제외하고 그 위 가격도 빠지는지

*매매/전세 둘 다 없는 게 최고, 그 다음 전세가 없는 것, 그 다음 매매가 없는 것

4. 주기적 확인

2주~4주 간격으로 아파트 매매 가격 및 전세 가격 업데이트

[4-2강]

왜 부천과 군포인가?

1기 신도시 중 소액투자 하기에 교통입지 면에서 나쁘지 않고, 가성비 높은 지역

부천은 서울과 인천을 이어주는 지역이자,

약간의 일자리를 갖추고 있는 지역

군포는 이어주는 지역이 아니라, 베드타운으로서의 역할

그렇기 때문에 학군, 편의시설 입지가 우수해야 하며,

무엇보다 중요한 것은 교통입지!

즉, 부천시 중동과 군포시 산본은 

좋은 입지 + 가성비 지역!

[부천 신도시 분석]

★ 인구 구조를 파악할 때 ‘강남구'와 비교해 볼 것

40~50대+10대 (가족 단위 인구수)

30대 인구수 

60대 이상 인구수(28%이상 되어야 많다고 볼 수 있음)

→ 강남과 별로 차이 안 남

★ 1기 신도시 중 2019~2021년 3년 간 가장 많이 오른 곳

1위 중동(부천) 53.03%

★ KB 전세가격 상승률 TOP 10

4위 부천시 원미구 0.48%

7위 부천시 0.34%

★ 상동 전세 흐름

전세 매물 추이를 확인하고 실제 단지에서 확인

전세 매물 수가 줄어드는 것과 동시에 저가 매물이 잘 나가는지 보는 것 중요

상동 총 세대수 7,994 / 전세 매물수 15개

→ 전세 매물이 없기 때문에 전세가 올라갈 수 있음

이러한 흐름은 상동(00년대) 에서 중동(90년대)으로 넘어감

★ 부천의 주요 위치

부천은 구시가지 옆 밭을 개발한 것이기 때문에 완전 평지의 장점

구시가지(1호선 중심) / 신시가지 중상동(7호선 중심)

대장지구를 제외하고 부천 신도시 주변으로 빈 땅 없음

대장지구 들어오면 단기적으로 전세가 떨어질 수는 있지만, 

장기적으로 환경은 더 좋아질 것이기 때문에 호재로 작용

★ 부천 지역 개괄

원미구, 오정구, 소사구 3구

37개 행정동

34만 세대

44.5만명 거주

인구밀도 경기도 1위

64개 초등학교 / 33개 중학교 / 28개 고등학교

3개 백화점(롯데, 현대, 스타필드) / 2개 아울렛(세이브존, 뉴코아) / 5개 대형마트(홈플러스, 이마트)

2개 대학병원(순천향대, 가톨릭대)

★ 중동 신도시 주요 키워드

‘균질성 높은 우수한 환경’ / ‘베드타운’

1. 부천시청역(중동 메인)생활권 - 상권+공원+병원

2. 상동 생활권 - 00년대 초반 아파트, 좋은 학군과 학원가 (진달래효성)

3. 중동 생활권 신축 아파트(랜드마크) - 힐스테이트중동, 중동센트럴파크푸르지오

4. 송내역 생활권 - 문화도시(둘리,영화) 이미지 구축 but 유흥가 발달

[4-3강]

[입지분석]

<직장>

종사자수 31만명

사업체수 8천여개

평균 연봉 3천9백만원

주요직장 DB하이텍, 유진기업

오정 산업단지 / 오정 물류단지 / 부천 테크노파크

↓

대기업 많지 않고, 자영업 종사자 수 많음

1인당 부가가치가 비교적 낮은 직장 많음

★ 즉, 직장의 질이 높지 않음

판교 테크노밸리를 모티브로 

★ ‘부천기업혁신클러스터(BBIC)’ 추진하고자 했으나,

아직 진행되고 있지 않음

<교통>

★ 주요 업무 지구 접근성 

[부천시청역 기준]

강남 54분 

도심 53분

여의도 46분

구디/가디 41분

DMC 41분

마곡 34분

판교 73분

[송내역 기준]

강남 53분 

도심 44분

여의도 31분

구디/가디 25분

DMC 38분

마곡 37분

판교 67분

★ GTX 호재 

B노선(부천종합운동장-용산-청량리)

D노선(부천종합운동장-가디-강남-삼성)

but 아직 착공X 2035년 완공 예상

<학군>

★ 상동, 중동에 우수 학교 분포

상동 학군 추구하기 때문에 전세 먼저 빠지고, 전세가 빨리 오름

3S - 상인초, 석천초 상일초

★ 과거 계남 학군 명문

<환경>

★ 백화점 / 대형마트

현대백화점, 롯데백화점

뉴코아아울렛, 세이브존

홈플러스, 이마트

상동시장

★ 공원 / 문화시설

부천중앙공원, 상동호수공원

CGV, 롯데시네마

★의료시설

순천향대학병원

<공급>

원미구 104세대, 1단지

소사구 2,419세대, 7단지

오정구 759세대, 2단지

부평구에서 전입전출 가장 많으나, 공급 거의 없음

시흥시에서 전입전출 많으나, 공급 많지 않음

광명시 공급 18,578 세대로 많으나, 부천에서 전입전출 많지 않음

★ 즉, 공급면에서 좋은 조건이라 할 수 있음

<생활권 분석>

중동신 도시 들어서기 전에는 1호선 라인 구시가지 발달

중동 신도시 들어서며 7호선 라인으로 중상동 쪽 발달

★ 생활권 투자 순위

중상동 신도시는 업무지구로의 접근성이 땅의 가치를 결정

1순위 7호선 북부 생활권

교통, 학군, 환경

[석천학군] 다정한 / 라일락 / 진달래

[상일학군] 행복한 / 푸른 / 백송 / 하얀 - 7호선 남부 생활권

2순위 7호선 남부 생활권

교통, 학군, 환경

[계남학군] 포도 / 보람 / 무지개 / 미리내 / 그린

3순위 7호선 북부 생활권

금강 / 은하 / 중흥

한라 / 덕유 / 설악

금강마을, 은하마을 선도지구 가능성으로 가격에 반영

4순위 1호선 북부 생활권

사랑 / 반달 / 한아름 / 벚꽃 / 꿈동산

<가격 특징>

가격이 같다면 

1호선보다는 7호선 라인 / 상권, 학군 입지 우수한 곳 / 계단식

[4-4강]

[산본 신도시 분석]

★ 군포 지역 개괄

12개 행정동

11.3만 세대

25.9만명 거주

27개 초등학교 / 12개 중학교 / 8개 고등학교

3개 대형마트(이마트, 킴스클럽, 트레이더스)

1개 대형병원(원광대병원)

★ 군포 생활권 구분

산본생활권 / 금정역 생활권 / 당동 생활권

★ 산본 신도시 주요 키워드

‘균질성 높은 우수한 환경’

‘베드타운’

‘강남 접근성 우수한 교통’

1. 산본역 생활권 - 상권+공원+병원

2. 산본 준신축/신축 아파트 - 래미안하이어스(10), 힐스테이트금정역(22)

3. 산본역 북쪽 생활권 - 소형~대형 아파트로 구성(세종주공6단지)

4. 산본역 남쪽 생활권 - 소형아파트 위주로 구성(충무주공2단지)

[입지분석]

<직장>

종사자수 11만 7천명

사업체수 26만여개

평균 연봉 4천백만원

주요직장 유한양행, 부광약품

★ 즉, 직장이 많지 않으며, 베드타운 역할

<교통>

[산본역 기준]

강남 42분 

도심 48분

여의도 45분

구디/가디 20분

DMC 64분

마곡 60분

판교 60분

[금정역 기준]

강남 41분 

도심 42분

여의도 38분

구디/가디 19분

DMC 46분

마곡 54분

판교 57분

★ GTX-C 노선 호재

강남역 소요시간 41분 → 18분으로 단축

but 아직 기약 없음 최소 5년 이상 소요

<학군>

중앙 상권 바깥으로 학교 배치

산본 학원가 100개 이하 / 평촌 학원가 300개 이상

→ 공부 잘 하는 학생들은 평촌 학원가 이용

산본에 학원가 크게 형성되기 어려움

<환경>

★ 백화점 / 대형마트

롯데피트인, AK플라자

이마트, 킴스클럽

산본 전통시장

★ 공원 / 문화시설

산본 로데오거리

CGV, 롯데시네마

★ 의료시설

원광대학교병원

<공급>

군포시 1,591세대, 2단지 → 적음

안양시, 의왕시, 시흥시 → 많음 

*전세 맞춰야 되는 시기 조심

<생활권 분석>

★ 생활권 투자 순위

산본 신도시는 업무지구로의 접근성이 땅의 가치를 결정

1순위 4호선 산본역 북쪽 생활권

세종 / 을지 / 우륵 / 솔거 / 주몽

2순위 산본역 남쪽 생활권

퇴계 / 충무 / 무궁화 / 율곡 / 소월 /다산 / 목화 /신환

3순위 산본역 외곽 생활권

백두 / 묘향 / 금강 / 설악 /한양 /계룡

4순위 금정역 동부 생활권

매화 / 동백 / 개나리 / 모란 / 백합 / 목련 / 장미 / 주공

5순위 수라산역

가야 / 한라

[비교평가 프로세스]

매매가, 전세가 유사하다면 입지 측면에서 우위인 단지 선택

단, 전세 가격 및 매물 수를 반드시 확인

1. 주인전세

2. 전세 매물이 하나도 없어 대기 수요가 있는 것

3. 잔금 기간을 길게 잡을 수 있는 것

[신도시 투자 의사결정 방법]

Q.

투자금이 적게 드는 단지 대부분이 10평대 아파트인데, 투자해도 괜찮나요?

A.

매매가 반등이 20평대가 더 빠르고,

20평대는 전세가가 꾸준히 상승하는 반면, 10평대는 전세가격 상승에 한계가 있음

Q.

지금 투자를 하고 싶은데 부천, 산본이 우선순위인가요?

A.

서울 투자 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행

경기도에서도 평촌, 수지, 광명, 구성남 등 좋은 곳부터 먼저 투자 진행

Q.

소액투자를 하고, 다주택 투자를 하고 싶어요.

A.

[다주택자의 어려운 점]

1. 취득세 등 세금적 문제

2. 주택 관리의 문제(누수, 수리 등)

3. 앞마당이 많아야 함

[다주택자의 좋은 점]

1. 양도세 과세표준구간 감소로 양도세 절세 효과

2. 리스크 관리 용이(지역분산)

3. 다주택자 혜택(임대사업자 제도)

Q.

소액투자 후 매도는 언제 하나요?

A.

현재는 2주택 전략을 활용하는 것이 좋음(일시적 1가구 2주택 포함)

더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때 매도하는 것이 현실적

**입지가 좋은 곳에 소액투자를 진행하고,

다주택이 가능한 시기라면 매도하지 않고 장기보유해도 괜찮음

수도권의 입지 좋은 곳은 땅의 가치가 있기 때문에 지방과는 다르게 봐야 함

[소액투자 전략]

1. 매매 절대가 선정

매매가 ~ 이하

2. 저평가 단지 찾기

상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기

3. 전세가율 확인

원금 보전, 전세가율 높은 단지 찾기

4. 수익률 검증

현재 매매가와 전고점 비교

5. 다른 지역과 비교

수도권, 지방 등 더 좋은 단지 찾아보기

★ 중요한 것은 다른 사람이 투자한 것을 보면서 비교하지 않고 본인의 투자를 하는 것★

★할 수 있다고 생각하면 할 수 있습니다★