실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 58기 2렇게 앞마당 뽀개면 등기7수있조 웸비]

Point1 잃지 않는 투자하기

내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 명확하게 알아야합니다.

할수 있는 것이란?

손품 발품을 팔아서 임장보고서를 만들고, 여러 지역을 앞마당으로 만듦으로써, 더 정교한 저평가 비교를 통해 투자가 가능해집니다. 

할수 없는 것이란?

미래는 예견 할 수 없습니다. 언제 집값이 오를지 떨어질지는 알 수 없다.

주변 분위기에 휩쓸려 매수하는 위험한 행동은 하지 지양해야겠습니다.

Point2 최고 수준의 투자란 무엇인지/어떤 것들에 투자할지

절대적 저평가

어떤 물건이라더 시간이 지났는데도 불구하고 값이 변하지 않으면 싼거다. (인플레이션)

서울의 모 아파트값이 O억이라 하더라도, 10년 후 똑같이 O억의 의미는 다르니까요.

또한 평균 소득의 변화에도 영향을 끼칩니다. 결국 그 사람의 소득이 높아지면, 더 좋은 아파트를 사려고 할 것이고, 수요가 많아진다면, 자연스레 집 값 상승을 초래할 것입니다.

또한 전세가율도 영향이 있습니다. 지역에 따라 해석을 다를 수 있겠으나, 수도권의 경우 매매가와 전세가가 비슷한대도 불구하고 사람들이 구입하지 매매를 하지 않는다면, 어떤 이유인지를 생각해보고 문제가 없다면, 투자의 기회가 될 수도 있겠습니다. 결국 전세가 상승은 곧 매매를 밀어올릴테니까요. 다만 그 시기가 언제 올지/얼마나 지속 될지는 모르겠습니다. 따라서 꾸준한 시세트래킹이 필요하겠습니다.

상대적 저평가

열반기초반부터 꾸준히 배워왔던, 비교평가를 잘 해야겠습니다.

내가 할 수 있는 것과 연계 되지만, 결국 나의 노력으로 상대적 저평가를 판단 할 수 있는 실력을 쌓아가야만 하겠습니다. (같은 돈으로 가치와 가격의 불균형을 확인하고 더 좋은 물건에 투자한다) 

Point3 나는 어떤 투자를 하는지

사람마다 1주택을 선택할지, 다주택자를 선택할지 다릅니다.

하지만, 저는 내집마련을 최대한 뒤로 미루려고 합니다. 

현재는 많은 시간을 공부에 할애할수 없어서, 매우 안타깝지만,

하루에 조금이라도 공부를 해서 훌륭한 가치 투자자가 되고 싶습니다.

(꾸준히 하겠습니다)

Point4 투자 이후 대처 법

앞서 말한 것처럼 미래는 예견할수 없습니다. 

부동산을 보유하면, 전세 상승/하락은 무조건 겪을 수 밖에 없습니다.

그렇기에 어떤 좋은/나쁜 상황이든 준비해야만 합니다.

특히 좋은 케이스보다 나쁜 케이스를 먼저 생각할 필요가 있습니다.

Case1) 매매 상승/전세 상승(투자금 회수) → 대출 청산/투자

Case2) 매매 하락/전세 상승(투자금 회수) → 투자/대출 청산

Case3) 매매 상승/전세 하락(역전세) → 매도 (곧 매매가도 떨어질 가능성이 있다=일시적 매매 상승일수도)  (수도권에 구입한 경우, 여력이 된다면 기다립니다. 좋은 입지라는 판단과 저평가 비교 분석을 통해 샀으므로 결국 다시 오를 것이라는 확신을 가졌으니까요. / 물론 고평가 되어 있다라고 판단하거나, 수도권 이외의 경우, 적당히 만족하고 매도를 하는 것도 필요합니다. 과유불급! / (+그래도 방어할수 없다면 과감히 매도)

Case4) 매매 하락/전세 하락(역전세) → 현금 대응으로 버팁니다. (좋은 입지와 저평가라는 판단이라면 버텨!) 또한 투자의 기회 입니다.