신도시투자 기초반 4강 강의 후기[신도시투자 기초반 1기 79조 보보스]

4강에서는 주우이님께서 신도시 소액투자에 대해 완벽히 분석해 주셨다.

강남 한 시간 이내의 경기도 신도시 지역

아직 매매 저평가 지역이 많다.

공급물량 부족으로 전세가 상승을 기대하고

소액 투자의 기회가 생긴다.

경기도에서는 평촌, 수지, 광명, 구성남, 하남 등

선호도가 있는 좋은 곳부터 먼저 투자를 진행하고

그 다음으로 부천, 산본, 수원 등을 봐야 한다.

소액투자란 전세 레버리지 투자이고 

사람들의 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사 두는 것이다.

매매전세 차이만 보고 투자 진행하는 갭투자와는 다르다

소액투자를 해야하는 이유는 종잣돈 부족과 리스크 감소이다.

소액투자하기 좋은 시점은 

매매가의 상승보다 전세가의 상승이 더 큰 경우와

시장이 좋지 않아 매매가는 주춤하고 전세의 수요가 넘치는 경우이다.

지금 소액투자 가능한 신도시는 부천

부천은 빈 땅이 거의 없어서 

앞으로 가격 상승 여력이 크다.

인천과 서울의 시세 증감 영향을 받는 

부천 1기 신도시는

3개의 백화점과 2개의 아울렛을 가진 상권이 발달된 도시이다.

오정구, 원미구, 소사구 3개의 구와 37개의 행정동이 있다.

인구밀도가 경기도 1위라는 점이 괄목할 만하다.

부천지역 생활권은

부천 대장 지구

중동 생활권, 송내역 생활권

소사/괴안/범박 생활권

옥길 생활권 등이 있다.

중동 신도시는 아파트가 많고, 부천중앙공원이 있어 좋은 환경과 베드타운의 성격을 지닌다.

특이한 점은 둘리의 거리, 송내 영화 거리가 있다.

문화 도시 이미지를 구축하려 했으나, 유흥가가 발달된 점이 아쉽다.

올 10월에 부천영화제가  열리면

송내 영화의 거리 축제에 한번 가 보고 싶다.

경기도에 산업체가 130개인데

중동 신도시에 국가산업단지인 오정산업단지가 하나 있다.

중동 신도시의 교통은 7호선과 1호선이 있는데

상권이 발달된 7호선 근처가 더 입지 가치가 있다.

학군은 학업성취도 91%인 석천중이 있는 상동이 중동보다 더 우수하다.

중상동 생활권 분석은 1등이 석천학군, 상일학군, 2등이 계남학군이다. 

중상동 신도시는 업무지구로의 접근성으로 땅의 가치를 판단한다.

중상동의 7호선과 1호선의 북부생활권과 남부생활권을 

현 아파트 시세를 예로 들어 자세히 설명해주셔서 

머리에 쏙쏙 잘 들어왔다.

결론적으로 중동 신도시는 역세권, 계단식, 생활편의시설이 가격에  영향을 준다.

평촌 동생 산본

규모가 적은 지역 군포는 

산본생활권

금정역생활권

당동생활권 3곳의 생활권이 있다.

산본 신도시는 강남접근성이 매우 좋아 베드타운 역할을 한다. 

산본중앙공원, 백화점, 대형마트, 의료시설 등이 있어 환경도 좋다. 

학군도 좋은 편이다.

산본 신도시 생활권의 특징은 단지마다 마을 이름을 붙인 것인데

역세권에는 위인의 이름을 붙이고

입지에 따라 산이름, 꽃이름 등을 붙인 것이 참 독특하고 신기했다.

산본도 중동처럼 산본역 북쪽 생활권과 산본역 남쪽 생활권, 

금정역 생활권의 각 아파트들을 현 시세로 비교 분석하면서 

자세히 알려주셔서 재미있고 이해가 잘 되었다.

최종적으로 주우이님의 소액투자전략은 

투자 금액대별로 매매 절대가를 선정하고

저평가 단지를 찾고

원금보전이 되고, 전세가율 높은 단지를 찾고

현재 매매가와 전고점을 비교하여 수익률을 검증하고

같은 조건의 다른 지역과 비교하여 최종 투자하는 법을 알려주셨다.

주우이님의 강의를 통해  알게 된

단지 별로 등급을 매겨서 시세를 기억하는 법을  앞으로 활용해야겠다.

긴 시간동안 소액투자에 관해 강의해 주신 주우이님께 감사드린다.