[유부초밥] 서울3급지에서 신축 전세 빼는데 5개월이 걸릴 줄은 몰랐습니다(ft. 정부정책 맹신금지)

  안녕하세요? 투자를 즐겁고 맛깔나게 하고 싶은 유부초밥입니다.

지난 5월 임차인분께 잔금을 받음으로써 청약에 당첨되었던 0호기 전세계약을 마무리 하고 다음 투자를 할 준비를 마치게 되었네요 :)

미루고 미루다 열중반 1주차 게리롱님의 강의를 듣고 복기의 중요성을 다시 한 번 깨닫고 미래에 또 다른 투자를 할 나 자신, 그리고 투자를 준비하는 많은 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음에서 복기글을 씁니다. 
 

21년_청약당첨과 희망 회로

• 당시 정부에서는 부동산 경기 과열을 방지하기 위해  신축 APT에 ‘실거주 의무’라는 제한을 걸었습니다. 그래서 제가 청약을 넣었던 APT는 지어지자 마자 전세를 줄 수 있는 마지막 APT였고 그래서 전세’난’은 결코 없겠다 라는 희망 회로를 돌리게 되었습니다.

23년_둔촌일병 구하기로 인한 엄청난 파장

• 21년과는 정반대로 22년, 23년 부동산 경기가 급격히 침체되면서 올림픽파크포레온이 미분양 위기에 처하자 정부는 ‘실거주 의무’ 유예 카드를 꺼내게 됩니다. 그 말인 즉슨, 21년 활황기에 분양했던 그 많은 APT가 모두 전세를 줄 수 있게 되었다는 것이지요. 이 때까지도 저는 정부 정책의 변화가 나에게 얼마나 큰 영향을 미칠지 생각도 하지 않고 있었습니다.(리스크 파악을 제대로 안했어요!!!)

   

24년_입주장 속 여기저기 쏟아지는 전세물건

• 1월부터 입주가 시작 되었고, 저희 APT 단지 내에서만 전세가 몇 백개가 쏟아졌습니다. 더 심각한 것은, 바로 인근 신축 대단지들에서도 만만치 않게 전세 매물이 나왔고 작년 거래되었던 전세가보다도 더 낮은 금액으로 네이버 부동산에 올라와있었습니다.
   

우리 모두가 다 인지하고 있듯, 전세 빼기를 잘 하려면 내 물건을 1등으로 만들어야 합니다.

그런데 모두 최상의 컨디션을 가진 입주장 속에서 내 물건을 1등으로 만들기는 생각보다 쉽지 않습니다.

1. 최저가로 내놓기
2. 옵션 풍부하게 해서 차별화 시키기
    

이 2가지 중 하나를 가져가야 했고 저는 저는 가치대로 가격을 받고 싶어 2)번을 선택해 더 저렴한 물건들이 빠지기를 기다리면서 부동산 사장님들께 같은 평형대에서는 제 물건을 가장 먼저 보여줄 수 있도록 수시로 안부 전화를 드렸습니다.

1월부터 3월까지는 서울 3급지 신축 전세인데 이 가격이라고? 라고 할 정도로 정말 낮은 가격에 거래가 되었고, 잔금 납부 기간이 지나고 급한 매물이 소진되자 전세 가격이 조금씩 올라오기 시작했습니다.

2번을 택하면서 생각지 않았던 잔금이 필요하게 되었고 되었고 피 같은 중도상환수수료도 1%나!!! 되었지만 어쩔 수 없기에 주담대 잔금 대출을 받게 되었습니다.

주담대로 잔금을 치루니 마음이 한 결 편안해 져서 본격적으로 전세 빼기를 원씽으로 잡고 4,5월을 달려왔습니다. 부동산 50군데 매물 내놓기(상급지/APT주변/하급지근처 부동산), 일주일에 2번씩 부사님께 전화 돌리기, 세입자가 선호하는 옵션 수소문 해서 설치하기 (중문, 팬트리, 입주청소 등), 그리고 단점을 장점으로 승화시킨 내집의 매력 포인트 전달하기!!

단점이 많은 0호기 였지만 장점같아(?)보이도록 문자로 정리하여 전화드린 부동산 사장님들께 계약서와 함께 보내 드렸습니다.
 

1. 한강뷰가 보이는 유일한 라인 (북서향이라 선호도가 떨어지지만 한강 꼬리가 보임)

2. 도심속 여유를 즐길 수 있는 테라스

   (관리하기 힘들어 선호도 떨어지지만 이케아에서 카페 의자 사서 갖다 놓아 여유 공간을 준다는 것을 어필)

3. 사생활 보호가 되는 타워형

   (판상형 보다 공간이 좁게 빠져 있지만 ..)

4. 탁 트인 뻥뷰로 개방감 좋음 

   (그만큼 역에서 멀고 APT단지들과 거리가 멀어서 불편하지만..)

그러던 5월의 어느날, 일잘러라고 생각되었던 단지내 부동산 부사님께 연락이 왔습니다. 

삼성 계열사가 APT 주변에 있는데 그 회사로 파견 오신 아랍 가족분들이 살기를 희망한다는 것이었습니다 …!

몇 번 협상 끝에 제가 원하는 금액을 고수했고, 대신 팬트리를 추가로 설치해주기로 했습니다. 그렇게 오일 머니를 받게 되었네요 ^^

이번 경험에서 배운 것은,

1. 정부의 부동산 정책은 절대 맹신하지 말자. 경기에 따라 언제든지 바뀔 수 있다.
2. 잔금 리스크는 확실히 대비해야한다. 희망회로는 절대!! 절대 안된다.
3. ‘들어오기만 하면 된다’라는 인상을 주는 곳이 더 먼저 빠진다. 안해줘도 되지만 빨리 빼고 싶다면 다른 매물보다 더 깔끔하게 만들자(입주청소, 줄눈, 팬트리 등)
4. 직주근접 생각보다 중요하다. 임보 쓸 때 왜 직장 파트를 쓰는지 경험하고나서야 비로소 깨달았다.

이렇게 크게 4가지로 정리할 수 있을 것 같네요.

‘부동산으로 빨리 돈 버는 방법 가르쳐 줬으면 좋겠다’는 마음으로 수강한 열반스쿨 기초반을 통해 ‘직장인 투자자’라는 생각지도 않았던 진로를 선택하게 되었고, 3월부터 7월까지 정말 훌륭한 동료들과 함께 4개의 앞마당을 만들며 열심히 나아가고 있습니다.

 투자하는 직장인이 아닌 ‘직장인 투자자’는 분명 절대적인 시간을 많이 필요로 합니다. 단순히 강의만 듣는 것이 아니라 마인드 셋을 위해 독서도 해야하고 임장도 가야 하고 회사에서도 쓰기 싫어하던 임장 보고서를 매달 써야 합니다. 그러나, 이 것이 내가 평생 가져갈 수 있는 계속 써먹을 수 있는 자산이라고 생각하니 마치 1인 사업가가 된 마냥 ‘내 것’이라는 주인의식으로 신기하게도 계속 열심히 나아가고 있습니다.

그리고, 내년 이 맘때 즈음에는 투자경험담을 많은 분들께 들려드릴 수 있길 바라고 있습니다. 

올 해 수도권, 지방 모두 많은 기회를 주고 있어 투자를 준비하고 계시는 분들 또한 많으실텐데요, 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음에서 경험담 공유 드립니다 : )

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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