240813 | 내집마련 중급반 | 1강 | 강의 후기 | 지금은 집 사야할 때

240813 | 내집마련 중급반 | 1강 | 강의 후기 | 지금은 집 사야할 때

1. 집 사도 되나요?

(1) 지금 집사는 게 좋다. 당장은 아니라도 1-2년 안에 사는게 맞다 (매우 소중한 시기)

(2) 단, 단지별로 너무 다르므로 조심해야 한다

(3) 전고점 뚫고 반등폭이 큰 물건은 위험하다

(4) 여전히 전고점보다 낮은 물건은 유리한 물건이다

(5) 강남 아파트는 지키고 버티면 이기는 게임

(6) 인구보다 화폐가치 하락이 집값 상승에 영향을 준다

(7) 입지 나쁜 곳을 구매할 바에 안사는 게 낫다

(8) 지방은 분양가만 올라가므로 새 아파트에만 살아야 한다 (입지가 안 좋은 구축 아파트는 버려라)

(9) 서울은 범위 걱정 안해도 된다. 서울은 자산 증식에 다 OK, 단 비싸게 사면 안된다 (리센츠 X)

(10) 서울 집값만 떨어지면 이사오고 싶은 1400만 대군이 경기도에 살고 있으므로 

        서울 인구 줄어든다고 걱정할 게 없다

(11) 지방은 아무리 싸도 사면 안된다

(12) 투자 목적인 경우, 내 돈으로 살 수 없는 좋은 입지의 물건을 전세끼고 매매

(13) 경기도 평촌 = 서울 노원구 시세 비슷, 관악구가 더 좋다

2. 내집마련의 정석 7단계

(1) 1단계 : 방법 선정 (일반 매매 대부분, 청약 60점 이상, 경공매)

(2) 2단계 : 예산 수립 (대출 : 저축액의 65% 이하)

(3) 3단계 : 후보 선정 (평촌 이상, 예산에 맞는 지역 & 단지)

(4) 4단계 : 지역 조사 (입지 & 가격분석)

(5) 5단계 : 매물 조사 (방문 전중후)

(6) 6단계 : 현장 조사 (교통, 환경, 학군, 아파트)

(7) 7단계 : 거래 (거래 전중후)

3. 내집마련을 잘한다는 것 (내 입장)

(1) 2024. 8. 8 현재 새로운 변수 : 주식 & 부동산 비교

(2) 난 어디에 해당할까? [도표 1, 2 참고]

(3) 갈아타기는 무조건 상급지로 고고

(4) 지금 전세 많이 올라서 전세끼고 매매 강추 (단, 가정있는 분들은 현실적으로 비추)

4. 그냥 사도 되는 사람 / 임대주고 임대 살 사람 / 상급지로 옮길 사람

5. 거주와 투자를 분리하는 법

(1) 20-30대 (종잣돈 적음, 소득 여유) : 거주 (소득-지출 2/3 상환 가정 대출) or 보유

(2) 외벌이 (종잣돈 여유, 소득 적음) : 보유 (종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지 매수)

(3) 싱글 (둘 다 적음, 1억 이하) : 일정기간 모아 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지 매수

(4) 선호 불일치 (수도권 외곽 거주 or 지방 거주)

: 거주 지역 실수요 7억대 단지 매수 vs 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지 매수 (서울)

(5) 가치있는 단지를 볼 줄 모르면 전세끼고 매매 X (거주 투자 분리 사례)

(6) 전세가 오를 때는 세가 들어있는 물건이 시세 대비 싸고 안전해서 더 좋다.

      (전고점 9억까지간 단지가 세끼고 7.9억일 때 전세 4억이라면 대출 3억 활용 강추)

(7) 세가 없을 때는 현 부동산 사장 믿지 말고 다른 부동산에 전화로 확인 후 전세가 확인하기

(8) 2-3주간 전세 안나가면 즉시 모든 단지에 물건을 직접 의뢰하기 (경쟁심 활용)

(9) 비규제 지역 아파트 임대는 1주택이면서도 전세대출 가능 (빌라 전세 비추)

(10) 단계 : 종잣돈 > 후보단지 > 매수여부 > 매수/임대 > 거주지 임차 > 보유/입주

(11) 엑셀 파일 알려준대로 직접 해야 함을 강조 (편하게 답만 구하고 살면 사기 당하기 쉬움)

(12) 강동구, 광명시, 동대문구 입주 물량 多 (대출 활용해서라도 매매가 낮을 때 매수)

(13) 공급이 전세가에 더 많은 영향을 줄 것이므로 공급 물량을 살펴봐라

(14) 금리가 낮거나 공급량이 많아도 가격이 비싸면 X, 가격 제일 중요 (지방 대장아파트)

(15) 전세도 매매처럼 기준을 파악할 줄 알아야 함. 그 비법 J-PIR (전세가가 소득 대비 얼마인가)

(16) 공급, 금리, 가격 준수 고려할 때 전세는 당분간 오를 확률 높음

(17) 전세가가 매력적일 때 집을 사야 한다

6. 자산 불리는 갈아타기

(1) 1주택 : 예산충분+선호일치 (거주보유), 예산불충분+선호불일치 (거주분리)

(2) 2주택 이상 : 상급지 이동 vs 하급지 이동

(3) 최고 갈아타기 : 상급지, 동일지역 신축, 평수 확장 (수요 O)

(4) 최악 갈아타기 : 하급지, 동일지역 구축, 평수 확장 (수요 X)

7. 총평

내마기를 듣고 내마중을 신청한 이유는

실거주와 거주분리에 대한 명확한 안목을 가지기 위해서이다.

내마기를 통해 부동산 개념과 방향을 정립했다면

내마중을 통해 그 방향에 대한 확신을 얻고 실소유를 목표로 한다.

내마중 1강을 통해 구체적인 사례와 기준을 알게 되어서

거주 분리 투자에 대한 두려움이 확신으로 바뀌기 시작한 것만으로도 큰 성과인 것 같다

이제부터 내가 해야 할 일은

배운 내용을 이론에 그치지 않고 직접 실천하는 것 뿐!

너나위님이 매일 파악하는 시세트래킹 자료를 공유하시면서

우리에게 진심으로 당부했던 그 마음이 헛되지 않도록 잘 활용해볼 생각이다.

여러 강의를 듣고 책을 읽는 것도 중요하지만

집 한채 구매하는 경험이 진짜 공부가 될거란 생각에 얼른 실천해보고 싶다.

그러려면 이번 내마중 강의 과제는 진짜 최선을 다해야 한다.

이번달에 당장 사지 않으면 안될 것처럼 절실하게.. 이성적으로 심도있게 분석하기

“지금은 매우 좋은 기회이며 집은 없는 것보다 있는 게 유리하다“

그 기회를 잡을 수 있는 안목을 갖기 위해

내마중 강의를 제대로 활용해서 내집마련 꼭 실천할 것을 다짐해본다.

ps.

밤새 강의를 들었으나 엑셀 내용은 어렵고 졸리고 피곤한 탓에

놓친 부분은 복습으로 다시 들어봐야 할 것 같다 ㅡ.,ㅡ zz..

성시경이 혼자 독학으로 매일 2시간씩 일어공부를 했다고 한다

하루에 2시간만 취미처럼 비가 오나 눈이 오나 퇴근하고 술 먹어도

이 자료를 채우는 작업을 해보고 타겟단지 5개 임장하라고 강추 !!!

이걸 해낸 사람들이 결국 강의 듣고 나서 내집마련했다고 강조!

엑셀 작업이 힘들고 네이버 부동산이 익숙치 않더라도 많이 해보라고

너나위님이 강조~ 강조하신만큼 ! 포기하지 않고 도전 !!!

난 할 수 있어! 파이팅 !!!

(스스로 세뇌 중.. ㅋㅋ)