청주/천안 리스크 관리 궁금한것(자음과모음 1000만원으로 시작하는 투자법 강의 수강)

후안리

24. 08. 15. 00:00

안녕하세요 작심100일님! 강의를 들으시고 이렇게 질문까지 하시다니! 더더 많이 기억에 남을 것 같습니다. 어떻게 리스크를 피할 수 있을지 답변드리면요 1. 공급이 없는 시기에 전세만기가 돌아오게 3년을 계약하는 방법이 있습니다. 2. 매수시 공급이 많은 시기라면 세안고,주전세,매매전세 동시계약을 하는 방법이 있습니다. 리스크를 피할 수 있으면 좋겠지만 그러지 못할땐 상황에 맞게 대응해나가는 방법밖에 없을 것 같습니다. 역전세가 나거나 잔금을 쳐야할때 감당가능한지 꼭 생각해보셨으면 좋겠습니다. 두번째 질문은 제가 강의를 듣지 않아 어떤의미인지 말씀드리기 어렵네요! 저평가됐고 택지의 감당 가능한 신축이라 말씀하신게 택지의 신축은 선호도가 높은 요소인 것 같은데요. 저평가돼고 선호도가 제일 높은 곳을 투자하라는 의미셨을까요?ㅎㅎ 청주를 임장중이시라 강의가 더 잘 와닿으셨을것같습니다. 무더운날 안전한 임장하시길 바랄게요 홧팅!!

웰뜨

24. 08. 15. 00:05

안녕하세요, 작심100일님 질문주셔서 감사합니다. 과거 공급이 있었을 때 시장과 더불어 어느정도 입지와 규모의 단지 공급이 있었고 그 주변이나 해당 지역 기축 단지들의 매매가, 전세가에 얼마나 영향을 미쳤는지를 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 정확할 수는 없지만 그래서 앞으로 내가 투자하려는 단지의 전세 만기 시점에 공급 리스크가 괜찮은지를 최대한 확인해봐야 합니다. 공급 리스크가 있다면 전세 만기 시점을 최대한 피해서 셋팅하는 것이 필요합니다. 중소도시는 아무래도 입지독점성이 떨어지기도 하고 인구 규모 자체가 적기 때문에 공급에 대한 영향이 상당히 클 수 있습니다. 청주 중심부에서 오송/오창으로 넘어가는 수요가 존재합니다. 직장이 요인일 수도 있고 신축이 요인일 수도 있습니다. 다만, 이 수요가 어느정도일지는 전화 임장과 매물 임장을 통해서 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 가치 대비 저평가인지를 먼저 봐야 합니다. 말씀하신 것처럼 내 앞마당에서 저평가 중에 내 상황에 맞는 1등을 뽑아서 투자를 진행하는 것입니다. 청주의 경우 저평가 중 신축을 우선으로 보라는 것은 신축이 상대적으로 저렴한 가격대이기 때문입니다. 임장하고 임보를 쓰면서 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 작심100일님 투자 응원하겠습니다. 감사합니다. ^^

감자랑토마토랑

24. 08. 15. 01:13

작심100일님! 열심히 강의듣고 실행해 나가시는 모습 멋있습니다^^ 1. 국소적 공급주의 공급 리스크를 판단할 때는 1) 현재 내가 매수하면서 전세를 셋팅하는데 리스크가 없는지? 2) 2년후 전세 만기 시점의 리스크는 없는지 를 먼저 살펴봅니다. 현재 공급 물량이 있거나, 입주후 2년 또는 4년이 도래하는 대단지가 내가 투자하려는 단지 인근에 있다면 주의해야하겠죠! 전세가가 하락할 가능성이 높으니까요! 또 만기 시점에도 이런 공급이 예정돼 있다면 리스크 헷지가 필요합니다. 보통은 전세 계약 기간이 이 공급 시기와 겹치지 않게 한다던지, 전세 만기 시점 전에 세입자와 미리 협의해서 재계약 시기를 앞당기는 방법 등이 있습니다. 만약에 오창과 오송의 입주시기 때 발생할 리스크를 살펴보고 싶다면, 과거 이 지역에 입주가 많았던 시기 내가 투자하려는 단지나 생활권 단지들에 어느정도 전세가 하락을 발생시켰는지 과거를 통해 공부해 볼 것 같습니다. 또 매물임장 등을 통해 이 지역으로 사람들이 이동하는지도 물어볼 것 같습니다. 하지만 이 부분은 참고만 하는 것이지 100% 리스크를 대비할 순 없습니다.(금리가 하락하면서 22년 말부터 23년 초까지 역대급으로 전세가가 하락했었고, 과거의 하락 정도보다도 더 크게 하락한 지역과 단지들이 무척 많았습니다) 어느정도 잔금이나 역전세가 대비가 된다면 너무 두려움을 느끼기 보다는 잘 공부하고 행동할 것 같습니다. 2번에 대한 질문은 조금 더 상세하게 써주시면 답변하는데 도움이 될 것 같습니다^^ 작심100일님 청주 임장 화이팅입니다!!!