대구vs울산(+중소도시) 매매가는 비슷-투자금은 다름, 고민상담
- 부동산Q&A
- 24.07.16
지난번 지방투자 기초반 강의를 듣고 조원분들과 유성구를 앞마당으로 만들었습니다.
이후 다른 광역시도 너무너무 궁금하여
권유디님강의에서 알려주신것 그대로 울산 임장을 했었고 당장 가능한 투자후보지가 나왔습니다.
당시 심정은 여지것 임장을 하면서 내 투자금에 맞는 단지가 없어서 그런가보다 했는데
막상 투자 가능한 단지가 나오자…
왠걸? 여기는 널렸다는말이 실감이 났고 마음이 떨리면서 급하게 투자를 진행하고싶었습니다.
하지만 월부에서 항상 말하길 “조급함”을 내려놓아라 라는 말이 떠올랐고
광역시 앞마당과 중소도시 앞마당을 더 넓혀 정말 지금 들어가도 되는지에 대한 검증이 시작됬습니다.
그렇게 더운날 대프리카로 떠났네요… 대구의 더위는 정말 차원이 다르더군요..ㅎㅎ
식빵파파님 강의에서 들었던대로 정말 대구의 가격이 무너지고 위아래가 없다는말이 실감이 되었습니다.
그러면서 울산의 매매가와 대구의 매매가를 저울질 해보는데 대구가 확실히 싸다는 생각이 많이 들게되었어요
예를들어 울산에 4억짜리와 대구의4억짜리를 비교하는데 저의 작은 식견으로 보아도 대구가 훨씬 싸보이다는 생각이 들었지만 “투” “자” “금” 이 차이가 나더라구요..
대구의 전세가는 정말 말도안되는 가격이다라는 생각이 들더군요
상황
1. 10월말 경 둘째 출산으로 9월부터는 임장 불가
2.7월,8월 청주/천안 임장 예정
3.세부적인 임보 보완은 9월부터 시작
4.현재 광역시 앞마당3개 보유 중
5. 투자금은 1억 미만으로 예정
고민1
1.종자돈을 더 확보하여 대구를 기다린다.
2.울산에 1호기를 매수한다.
고민2
아직 중소도시 임장이 안되었지만 가볍게 손품을 팔은 결과
광역시 중간 선호도 4~5억(년식 9~15년식), 청주/천안 중상 선호도 4~5억(년식 10년 미만) 투자금이 비슷한 상황이라면..??
물론 상황마다 다르겠지만 이럴때에는 어떻게 접근하는것이 가장 투자가 될까요??
*대구나 울산에 1호기를 한다면 나중에 이동하는 물리적 거리또한 무시하지 못할것같은데 그럴바에는 접근성이 좋은 중소도시가 더 좋을수도 있지 않을까? 라는 고민이 들어서 남겨봅니다.
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댓글
안녕하세요 작심100일님~! 출산을 앞두신 와중에도 열심히 임장하시고 임보쓰시고 할 수 있는 투자에 대해서 고민하시는 모습 너무나 멋지십니다 :) 지금 하고 계시는 고민에 대한 제 생각을 말씀드릴게요. 고민1에 대해서는 종잣돈을 더 확보해서 대구를 기다리는 방법도 좋고, 지금 현재 할 수 있는 투자를 진행하시는 것 모두 좋은 방법이에요 ^^ 다만, 대구는 절대적 저평가시장이기 때문에 어느 지역을 갖다 붙여도 싼 시장은 맞지만, 말씀하신대로 전세가가 받쳐주지 않는 상황입니다. 울산은 공급이 앞으로 부족하기 때문에 전세가가 오르는 시장이구요. 작심100일님께서 계속 앞마당을 넓히면서 기다리실 수 있다 하시면 대구 전세 트래킹을 하시면서 기다리셔도 되고, 출산 이후 투자를 이어나가기 어려운상황이라 하시면 울산에 1호기를 하셔도 둘 다 좋은 상황이라고 생각됩니다. 작심100일님께서 스스로 어떤 투자가 가능할지를 고민해보시면서 결정하시면 좋을 것 같아요 ^^ 고민2에 대해서는, 리스크적인 측면에서 조금 더 리스크가 적게 들어가는 것이 무엇인지 우선 생각해보시면 좋을 것 같아요. 그리고 수요에 대한 측면에서도 둘 중 어느 단지가 지역내에서 더 선호도가 높은지, 전세를 잘 맞출 수 있을지를 고민해보시면 도움이 되실 것 같습니다. 작심100일님 파이팅입니다!
안녕하세요 작심100일님! 1호기 투자에 대한 고민을 하고 계시는군요 ㅎㅎㅎ 우선 둘째 출산 미리 축하드려요 : ] 힘드실텐데 열심히 해나가시는 모습 너무 멋있습니다. 앞서 한양인님이 말씀해주신 부분처럼 부산이나 대구는 절대가격 자체가 싼 시장이지만 투자금 또한 많이 들어가는 지역이라고 생각해요. 지방시장의 전세가격은 입주물량과 꽤 정직한 상관관계가 있는 시장이라고 생각합니다. 부산과 대구 입주물량이 워낙 많다보니 전세가격이 많이 하락해 있는 상황이고, 말씀해주신 울산은 입주물량이 다른 광역시에 비해 적어 전세가격의 상승이 기대되는 도시라고 생각해요. 다만 부동산 투자에서 공급물량이 없다고 바로 전세가격이 반등하거나 공급물량이 많다고 바로 하락하지 않는 다는 점을 생각해보시는게 좋아요. 장기적으로는 입주물량이 적을수록 전세가격의 상승이 기대되지만 우상향되는 기간 안에서 가격이 정체되는 기간이 있을 수 있어요. 월부에서 우리가 해 나가는 투자는 단순히 저평가만을 고려하는 것이 아니라 저평가된 단지 중에서 내가 가진 투자금 기준에 들어온 단지에 투자해 나가는 것이라고 생각해요. 그래서 저는 비교평가를 통해 울산의 저평가된 단지가 투자금 기준에 충족되는 물건이라면 매물코칭을 통해 충분히 투자로 고려할 수 있다고 생각합니다. (지금 내가 할 수 있는 투자를 해 나간다는 관점으로) 말씀해주신대로 종잣돈을 더 모아서 대구의 단지 기회를 보시는 것도 좋다고 생각합니다. 다만 이 때는 기회가 언제 올 것인지 예측할 수 없는 부분이기에 조급해 하지 않으시고 천천히 시장을 시세트레킹하시면서 기회를 잘 살펴보셔도 좋을 것 같습니다. 좋은 투자 되시길 응원할게요 : ]
작심100일님! 우선 10월 말 둘째 출산 정말 축하드립니다 ^^ 더운 날씨임에도 앞마당을 늘려가시며 투자 물건을 찾으시는 모습 정말 대단하시네요 :) 결정에 도움이 되실까 하여 질문 주신 고민 1,2번에 대한 제 생각도 남겨드립니다! 고민1번). 종잣돈을 더 확보해 대구를 기다린다. -> 이 부분은 울산or대구를 두고 지금 당장 투자 가능한 울산을 할지 아니면 더 저평가 되어 있는 대구를 기다릴지에 대한 고민이신거 같습니다. 실제로 지금 대구와 부산은 정말 싼 시장입니다. 공급이 지속적으로 많았기 때문입니다. 즉, 매매가도 싸지만 전세가도 싼 상태로 투자금이 많이 들어 갑니다. 울산은 싸다고 느껴지는 단지와 선호도가 높아서 이미 조금 올라 크게 싼 것 같지는 않은 단지들이 혼재되어 있는 느낌입니다. 다만, 공급이 없어 전세가가 꾸준히 회복되는 지역으로 볼 수 있습니다. 의사결정을 내리실 때 단순히 저평가로만 판단하신다면 대구나 부산이 좋지만 언제 전세가가 올라올지 모릅니다. 실제 의사결정은 저평가->수익성->리스크를 고려해야 하기에 저평가 되었다면 수익성 측면에서 투자금이 적게 드는 선택을 해 볼 수도 있을 것 같습니다. 한 지역에서만 결정을 내리기 보다는 1억이라는 투자금으로 당장 대구에서 할 수 있는 물건을 찾아보면서 울산 투자 물건도 함께 찾아보는 선택을 할 것 같습니다. 기다리는 것은 비용과 편익을 잘 고려해야 합니다. 고민2) 중소도시에 투자를 어떻게 생각하시는지? 물리적 거리에 대한 이점이 있음. -> 대구나 울산에 비해 물리적 거리에 대한 이점이 있는 중소도시를 고민중이신 것 같습니다. 중소도시도 싸고 가치있다면 충분히 할 수 있습니다. 다만 같은 상황(저평가 되어 있고 비슷한 투자금이 듦)이라면 수요가 큰 곳에 투자를 진행 할 것 같습니다.