관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
1. 비교평가를 해야만 하는이유
투자에서 가장 핵심은 좋은물건을 싸게사서 비싸게사는것이라고하셨다.
게리롱강사님의 1강에서 말씀하신 저환수원리의 가장 중요한 저평가!
저평가를 판별해내려면 비교평가가 꼭 필요하다.
투자의 수익을 극대화로 내려면 가치있는 물건을 골라내는것이 가장중요한것인데,
가치있는물건을 골라내는방법이 파파강사님이 말씀하신 비교평가!
또한 나의 물건에대한 확신이잇어야 자산을 지킬수있는데, 이역시 비교평가를 통해야만 확신을 갖을수있다.
가장 중요하면서도 기본인 비교평가에대해서 뿌옇고 흐릿하게 알고있던 것을
선명하고 구체화시켜서 말씀해주시는 강사님덕분에, 나도 할수있겠는데? 라는 자신이 생겼다.
2. 투자는 처음부터 끝까지 비교평가의 연속
매수전, 보유중, 매도시 어느 단계에서도 비교평가가 빠질수없다는것을 알았다.
나의 선택이 옳는것인가? 라는 의문을 비교평가로 다잡을수있는 유일하고 정확한 방법이라는 생각이 들었다.
월부방식의 부동산투자공부를 배워나가는 지금 시점에서 지역, 단지분석, 분임, 단임 매임을통해 나의 투자범위에 들어오는 1등뽑기의 비교평가의 단계인 초초보비교평가 단계지만, 앞마당을만드는 과정뿐만아니라,
매수를하는단계에서도 가치있는물건인지, 그중에서도 저렴하게 사는것인지,에 대한 해답,
보유하는단계에서 시장분위기나 공급등의 이유로 눌려 제값을 찾아가지못하는 불안에 대한 해답,
매도시 만족할만한 수익을 보았는지, 에 대해서도, 비교평가가 이루어질것이다.
강의에서 배운대로라면, 부동산투자는 비교평가의 연속이 아닐까싶다.
3. 2024년 8월 현재 시장은 어떤지 파악해라.
나의 투자방향성에 고민이되었는데 해답을 주셨던것같다.
어떤시장이던지 늘 기회는 있고 투자할곳은 있다. 그러니 꾸준히 해나아가야만한다. 라는 말씀을 여럿들어본것같다. 그렇지만 이렇게 방향을 잡아주시고 완벽히 이해된것은 처음인것같다.
6월 성동구를 보면서 가격이오르고있다고 피부로 느끼면서 매수우위지수도 하루가 다르게 올랐다. 그러면서 초과된 투자금으로 매물을 보던 나는 약간의 좌절을 한것같다.
그런데, 오늘 강의를 듣고보니, 나는 너무나 기본적인적을 간과했다. 바로 평균의 함정에 빠져있었던것이다.
서울 평균가격이 오른다고, 모든 집값의 가격이오른것인가? 모든구의 집값이 오른것인가? 반대로 생각하니 나의 고민과 걱정이 너무 부끄러웠다.
좋은물건중에 싼것을 사는 우리 투자자의 기본에서본다면, 비싸진 물건은 떠나보내주는것이 맞다. 그런데 모두 다 비싸졋는지에대해 확인의 과정인 전수조사도없이 간과해버리면안되겠다.
정말 내가 투자하고자하는곳이 이미 올랏다면, 여전히 좋으면서 충분히 싼, 다른곳을 더 확장해서 봐야겠다고 생각했다.
상대적저평가인 지금, 가격혼재가 많다, 핵심인 좋은것중에 싼곳을 확장(서을,수도권, 지방포함)해서 봐라.
평균의 함정에빠지지마라.
서울이비싸졌다고 다비싸졌냐? 전수조사해봤냐?잊지않고 늘 새기면서 가장 잘보이는곳에 손으로 써놓고 매일 보면서 마음을 다잡아야겠다고 생각했다.
-상대적저평가, 서울 수도권: 좋지만 비싼것은 사지말자, 싼데 좋은것만 사야한다, 혼재되어있는 시장에서 비교평가가 너무나 중요하며, 좋더라도 싼것을사면, 저평가가아니므로 좋은 투자가아니다, 이미 비싸진(좋았던 전남친)은 쿨하게 보내주자 미련두지마록, 성동구 빠이다 좋은것중에 더 싼것
-절대적저평가: 그냥 다 싼시장, 다싸므로 좋은것을 사야한다. 싼것중에 더 좋은것
반면 절대적저평가인 지방은 -20%인것도많다, 싼것중에 좋은것, 그중에 가장 싼것!
4. 비교평가하는 순서: 기초정보입력(네이버기본정보)→입지요소가치판단(직교환학)→가치가격비교
우선, 비교평가할 단지를 찾고 비교평가를해라
비교평가할 단지를 찾는것이 첫단추일텐데, 나는 그동안 매우 기본적인 단계인 단지찾는 것부터 잘못알고있던것같다. 좋은데 오르지못한단지를 우선으로를 간과해서,
무조건 좋은입지인, 1등생활권에서 좋은 단지파악을하다보니, 나의 투자대상이 아니어서그런지, 늘 마무리가 아쉬웠던것같다.
좋은데 비싸, 20%정도떨어진 예상가격이 되면 사야지~ 하고 나의 목표를 광범위하게, 뭉툭하게 그려왔던것같다,
더 뾰족하게, 목표를 상세하게, 다시 잡아야겠다.
앞마당 분석에서 가장 중요한 “ 좋은데 아직 오르지 못한 저평가 단지” 찾는것을 늘 되새기면서 기본에 충실한 내가 되어야겠다.
5. 비교평가가 관여하지 않는 구간이 있나?
파파강사님의 울산투자물건의 보유 과정에서, 제값을 찾아가지못하는 아쉬운단지를 보면서, 매도하지 않고 보유할수있엇던 이유는, 가치대비 싸다는 확신이 있어서라고 하셨다.
이런과정이없었다면 제 값을 찾아가기도전에 팔아버리는 실수를 할텐데, 그게 나는 아닐까 생각해봤다.
조급함과 나의 선택에 확신이 없는 사람이 어떻게 흔들리지 않을까.
부동산투자 뿐만 아니라, 자기 확신이 없는 사람은 어떤일을 해도 성공하지못할것같다,
나의 투자 확신은 오롯이 비교평가를 통한 객관적인 평가에서 비롯된다, 이런 생각을 갖고 감정에 휘둘리는 투자자가 되면 안되겠다고 생각했다.
비교평가라는 가장 기초면서, 가장핵심인 내용에 대해 어려운것을 쉽고 명료하게 정리해주시고, 수강생들의 마음을 다잡아주는 강의여서 정말 좋았다.
월부에서 강의를 듣는 모든 수강생들의 니즈(꼭 배워야할것을 쉽고 적용할수있도록 가이드 해주시는 강의임에 들림없어서, 모든 수강생의 니즈가 충족된 좋은 강의였다는 생각이 들엇다.
섬세한 강의 준비해주신 식빵파파강사님 정말감사합니다!
댓글
