240821 | 내집마련 중급반 | 2주차 (서울수도권) | 강의 후기 | by 권유디

240821 | 내집마련 중급반 | 2주차 (서울수도권) | 강의 후기 | by 권유디

1. 권유디 강사 소개

(1) 5년간 투자와 직장생활 (공무원) 병행해 온 월급쟁이 투자자

(2) 계약 30번, 전국 30만 이상 도시는 다 가본 투자자

(3) 1주일에 40시간 이상 5년간 부동산 공부를 한 30대

(4) 2020년 2월 월부 첫 수강 후 2021년 9월 (20개월만에) 10억 달성

(5) 시작할 때 지방 상승장이라 운이 좋았다고 함

(6) 2022년 7월부터 튜터 활동

(7) 2024년 8월 현재 퇴직 후 전업 투자자

(8) 투자자들이 간과하는 부분 : 입지와 땅의 가치만 우선, 단지의 가치를 잘 모름

(9) 투자자도 결국 세입자를 맞춰야 하는 입장이므로 실거주 관점에서 오는 세입자들의 관점 필요

2. 강의 목표

(1) 실거주집 마련과 거주보유 분리의 차이점을 알고 행동할 수 있다.

(2) 내가 수도권에서 1주택으로 할 수 있는 최고의 방법을 안다

(3) 수도권에서 내집마련하기 좋은 지역과 아파트를 고르는 기준을 안다

(4) 내 상황에서 가장 큰 수익을 줄 아파트를 고를 수 있다

PART 1 | 수도권 시장 진단

1. 수도권 시장진단 : 전세가율

(1) 실거주 가치에 따라 전세가에 반영됨

(2) 보유가치 (매매가) = 실거주가치 (전세가) + 보유심리 가치

(3) 전세가율 40%는 낮은 것 : 60% 투자금이 필요하므로

(4) 전세가율 80%는 높은것 : 20% 투자금만 필요하므로

(5) 매매가 안 오르고 전세가만 오르면 : 구매 심리 하락

(6) 하락장 : 매매가와 전세가 모두 하락 (초기), 매매가 등락반복하락+전세가 상승 (진행)

(7) 상승장 : 매매가와 전세가 모두 상승+전세가 상승 더 큼 (초기), 매매가 급상승 (진행)

(8) 대세 상승장 (2016-2021년) : 매매가와 전세가 차이가 적은 이후 & 전세가율 상승 이후 발생

(9) 2024년 현재 전세가가 낮은데 (50%) 상승장 초기에서 진행으로 가는 상황

(10) 지금 어떤 시장인지 파악하는 안목 필요, 전세가 70% 가려면 아직 멀었으니 조바심 금물

(11) 지금 수도권 시장은 하락장 1-2번 단계 (그림 참고)

(12) 내집마련 최적 조건 : 매매가 반등 X, 전세가 상승하는 단지 선택이 장기적으로 유리

(13) 내집마련 최적 시기 : 전고점 대비 아직 80% 되는 움푹패인 단지 (지금 매매하기 좋음)

(14) 올해 상반기 시장 분석

1) 대출 규제로 인해 7월이 아니면 집 못산다는 심리가 반영되어 매매가 상승

2) 집 살 마음 있었는데 가격이 너무 싸져서 지금 집을 사야지라고 생각해서 매매가 상승

3) 그러나 지금은 전세가율 너무 낮아서 더이상 집살 사람없고 매전 차이 줄어들 가능성 없음

(15) 초과마진 = 전고점과 전고점 초과 차이 (상황마다 판단기준 다름)

1) 전고점 20억, 16억 하락 후 20억 회복 : 향후 5년간 내가 산 가격 못볼 수 있음,

     그러나 10년 이후 2배 상승 가능하다고 판단 가능

2) 5천 이상 버는 분들은 입지좋은 아파트 매수하라고 권함,

     그러나 그 이하 소득을 가진 분들은 이런 상황 비교분석 필요

(16) 조급한 이유 : 가격에 집중 X, 가격 변화에 집중 O

(17) 내집마련을 위한 일 : 매수 기준가를 결정하고 기다리는 것

(18) 전세가율을 통해 아파트 가격 수준 & 현재 시장 위치 파악 가능

(19) 전세가율 높은 시장 (하락장 후반 & 상승장 초반) : 매전 차이 적어서 내집마련 최적기

(20) 부동산 박살난 시장 : 싼 가격에 좋은 단지 구매 가능

(21) 전세가율 낮은 시장 (하락장 초반 & 상승장 후반)

1) 하락장 초중반 가격 가장 낮음 (집을 안사니까)

2) 내집마련을 낮은 가격에 할 수 있는 시기

3) 현재 전세가율 57% (서울 아파트 평균), 지금같은 시장 (상승단지 제외)

4) 2023년 초 이후 전세가율 점점 상승 : 내집마련 좋은 상황

(22) 2024년은 매우 혼란스러운 부동산 시장 흐름을 보임

(23) 2-3억 있어도 1급지 더 위에 가서 내려오는 방식으로 내집 찾기

PART 2 | 수도권 지역별 내집마련 기준 & 적용

1. 수도권 내집마련 선택 기준 : 직장, 교통, 학군, 환경

(1) 타인의 기준으로 공통점 중요 : 경쟁률 높은 곳 = 좋은 곳

(2) 택지가 형성되어야 학군이 형성됨

(3) 급지 : 2호선 중심으로 근접 여부에 따라 환경이 판이하게 다름

(4) 거주보유분리 : 나중에 내가 들어가야 하므로 전세금 올리거나 쓰면 안됨

(5) 세입자 내보내는 문제 : 일소득 오르면 저축 올리고 내가 집 매매가 주담대 전세금 받아서 집 구매

(6) 투자는 전세금 받아서 투자 가능하므로 거주보유분리와 다름

(7) 내 종잣돈보다 더 적은 자본이 필요한 집 : 주담대 받아서 실거주하면서 거주보유분리 필요없음

예시) 매매가 10억, 전세가 6억, 종잣돈 3억, 투자금 4억 필요 (비규제 지역 LTV 70%)

1) 4억 > 3억 : 내집마련 가능

2) DSR 40% 규제 : 1억 주담대 6.5억 가능, 매매가 10억 X LTV 70% = 7억

3) 주의 : 종잣돈 3억이므로 내집마련 및 투자도 불가 (DSR 변수 주의)

(8) 거주-투자 분리는 5급지 볼 필요없음, 4급지 이상 찾아보기

(9) 전고점이 높다 = 상승장 때 가격 상승 일찍 시작 (좋은 단지라는 지표)

(10) 전용 59 기준, 서울 평균 가격 : 1군 17억, 2군 10억, 3군 8.5억, 4군 7.5억, 5군 5-6억

2. 수도권 군별 특징 1군 : 강남, 서초, 용산, 송파

(1) 안전마진 (전고점 - 현재가격) X, 전고점 의미 X

(2) 핵심입지요소 다 갖춰서 고려대상 아님 (용산 학군 제외) + 부촌 (중요 요소)

(3) 토지거래 허가구역 : 실거주만 가능, 매입 후 2년간 임대 및 매매 못함

(4) “부동산은 논리가 아니라 공감이다“ : 인간의 심리가 반영된 결과임을 이해하는 게 중요

(5) 인맥이 중요한 곳, 사람을 보는 기준 = 외제차

(6) 서울 1군별 특성 : 그림 참고

3. 수도권 군별 특징 2군 : 양천, 성동, 광진, 마포 (교통, 환경)

(1) 흠집보다 본질 (땅, 가격)이 중요 : 페라리 > 그렌저

(2) 같은 매매가라면 전고점이 높은 우선순위가 중요 (매전투 12 : 9 : 4 / 11 : 8 : 3 / 10 : 7 : 2)

(3) 서울 2군별 특성 : 그림 참고

4. 수도권 군별 특징 3군 : 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로

(1) 강남 출퇴근 용이 & 자체 업무 지구 보유

(2) 서울 3군별 특성 : 그림 참고

5. 수도권 군별 특징 4군 : 동대문, 강서, 서대문, 성북, 관악 (2호선 위), 은평 (녹번역 아래)

(1) 뚜렷한 핵심 입지요소 1가지를 갖춘 지역 : 대부분 교통 (강남 접근성 1시간 내)

(2) 아파트 단지 위주로 줄일 필요 있음 (전고점 대비 80% 안되면 기다린다)

(3) 택지 (아파트 몰린 곳)의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다 (+강남접근성)

(4) 서울 4군별 특성 : 그림 참고

6. 수도권 군별 특징 5군 : 노원, 구로, 은평, 중랑, 강북, 도봉, 관악(2호선 아래), 은평(녹번역 위)

(1) 핵심 입지요소 1가지로 인접한 경기도와 경쟁하는 지역

(2) 거주보유분리 필요없이 실거주 가능한 지역

(3) 5급지는 신도림을 제외하고 4급지 이상 or 주변 경기도 알아보길 권함

(2) 서울 5군별 특성 : 그림 참고

7. 수도권 군별 특징 1-2군 : 과천, 판교, 분당 [그림 참고]

8. 수도권 군별 특징 4군 : 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리 [그림 참고]

★ 역세권이 중요한 동네, 역세권은 얼마나 중요한가? [그림 참고]

★ 내집마련 선택 기준

(1) 매전차 같은 가격 : 상위 군 아파트

(2) 같은 군 : 좋은 구 우선순위

(3) 물리적 위치 중요, 좋은 위치 (교통) 아파트, 강남 접근성

(4) 같은 군, 같은 가격 (매전차) : 택지 아파트

(5) 구축 대장 84 > 외진 신축 84

PART 3 | 상황별 수도권 거주-투자 분리 선택방법

1. 거주-투자 분리 판단 기준

(1) 1단계 (종잣돈 파악) : 보유 현금 + 현재 거주 전세금 + 향후 거주 임차보증금 + 월 저축액

(2) 2단계 (후보단지 물색) : 실거주 예산으로 살 수 없는 단지 기준으로 선택

(3) 3단계 (매수여부 결정) : 세가 들어있는 경우 VS 세가 없는 경우

(4) 4단계 (거주지역 임차) : 종잣돈+전세대출 VS 종잣돈 보증금 월세 비교

(5) 5단계 (보유 or 입주) : 서울수도권 거주자 VS 지방 거주자

(6) 사례 : 그림 참고

(7) 프로세스 : 1-3단계 (그림 참고)

(8) 실거주 VS 거주보유분리 VS 투자의 차이 : 그림 참고

2. 수도권 내집마련 판단 기준 적용 실전 (사례 : 그림 참고)

(1) 내집마련 : 전고점 15%까지 기다려보기

(2) 거주투자분리 : 전세가 이미 많이 내려와서 향후 5년간 역전세 걱정 안해도 됨

★ 기타 : 질의응답 (그림 참고)

★ 보너스 : 저렴한 임대료 찾는 법 (비교평가, 임대사업자 물건찾기)

★ 목표달성 4단계 : 목표 설정 > 시각화 > 성취감 상상 > 목표 공유

PART 4 | 총평

1. 2주차 강의 1회독 완료, 2회독 2배속 복습 완료, 강의후기 과제 제출 완료 (8/21-8/22)

2. 권유디님 강의 처음 접함, 말투가 양파링님 남자 버전처럼 나긋하고 다부짐 ㅎㅎ

3. 매우 차분하게 말씀해주시고 내용이 흥미롭고 재밌어서 여유있게 집중해서 수강 가능

4. 단기간에 큰 성과를 낸 결과를 보고 그 과정을 나도 따라해보고 싶은 도전 의식이 생김

5. 늦게 시작한만큼 조바심났으나 짧게는 3년, 길게는 5년, 10년을 목표로 차근차근 공부하기로 다짐

6. 시장 흐름, 내집마련 & 투자 시기와 기준, 구별정보를 세부적으로 알려줘서 매우 유익

7. 강의 자료도 빠진 내용없이 다 제공해주셔서 편하게 필사하면서 수강 가능

8. 내중반 개설 이유 : 앞으로 전세가가 올라갈 것이라 판단한 결과라고 해서 내 선택에 만족

9. 내집마련보다는 거주분리투자로 더 매매가 높은 집 구매해서 더 높은 시세차익 가능하다는 확신

10. 실거주 vs 거주투자분리 or 투자에 대한 개념 정립 : 투자 > 거주보유 > 실거주 순으로 방향 설정

11. 내 예산으로 만족스런 실거주 불가 확인, 전세끼고 매매 방법 철저히 대비하기로 함

12. 서울 1-5군 구별 대표단지 설명해주는 내용 : 마치 임장하는 것처럼 전체 단지를 파악해줘서 유익

13. 사례를 통해 종잣돈에 대해 궁금했던 점부터 단지 선택하는 법 등 의문점이 많이 해소

14. 인생 최대의 쇼핑을 하는 시기라는 말에 공감하면서 후회하지 않는 선택을 위해 열공 다짐

15. 수리공 사례를 말씀하시면서 기술보다 마인드의 중요성 공감

16. 전월세 알아볼 때 빌라보다 아파트 월세나 전세 알아보길 권함

17. 어떤 분야든 잘하려면 꾸준히 할 수 밖에 없는 환경에 몰아넣기 강조 (매우 공감)

18. 점점 알아가는 재미가 솔솔하다~ 더 많이 알고 싶고 확신을 가지고 싶은 마음이 커지는 중^^

19. 부작용 : 부동산 공부가 재미있어질수록 현업에 대한 재미가 줄어들어 큰일이다

20. 자산 수익만큼 노동 수익에도 힘을 써서 종잣돈을 모으는데 더 신경써야겠다.

PART 5 | 내가 할 일

1. 종잣돈 정확히 다시 파악하기 (통장정리)

2. 구별 대표단지 시세 파악하기 (서울 4급 이상)

3. 내 예산에 맞는 단지 가격대별 전수조사하기 (전용 59, 84)

4. 거주분리투자에 대한 개념 및 방법 복습하기

5. 놀이터 단톡방 질문 내용 복습하기

6. 2주차 과제 미루지 않고 제출하기