관련 강의
내집마련 중급반 - 한번의 선택으로 인생의 격차를 만드는 내집마련
용용맘맘맘, 너나위, 자음과모음
권유디 님의 강의는 저평가에 대한 새로운 판단 기준과 중요한 판단 기준을 제시해주셨다.
중요한 것은 가격의 변화가 아닌 현재의 가격이 싼지, 비싼지를 판단하고, 매수가를 정하고 기다리는 것
아래의 주요 사항 및 적용점 도출
- 강남접근성 & 택지의 중요성
택지는 아파트만 몰려있는 균질한 환경
- 헷갈릴때는 강남 접근성과 택지인지만 확인해도 된다. 라고 하실 정도로 강남접근성과 택지의 중요성을 강조하셨다. 지금까지 강남접근성에 대해서는 중요하게 보고 있으나 택지에 대해서는 다소 간과하고 있었는데
=> ‘택지’를 새로운 주요 요소로 보고 판단해야겠다.(가점 부여) 학군도 결국 택지에서 나온다.
2. 지하철 노선도 중요성
- 2>9>3>7>5>신분당선
→ 직장이 가장 많은 강남 업무지구로의 접근성이 가장 중요하여 역시나 중요 노선은 강남으로의 접근성이 편한 노선. 오히려 7호선이 5호선보다 가치가 높다..
→ 지난 앞마당 만들동안 5호선의 가치를 지나치게 높게 봐서 가치를 헷갈렸던거 같다.
=> 앞으로는 교통 부분에서도 강남 접근성이 쉬운 노선을 주요 요인으로 판단하기!
3. 결국 중요한 건 사는 사람
같은 급지의 지역을 가도 부자들이 많이 사는 곳이 있고 반대로 아파트 가격에 비해 평범한 사람들이 많이 사는 곳도 있다. 같은 급지라고 사람들을 퉁쳐 볼게 아니라 그 지역의 거주 사람들을 파악하고, 그들이 중요하게 생각하는 것을 알아야함.
=> 주로 어떤 사람들이 살고 그들의 중요 요소가 무엇인지 파악해야
4. 저평가 방법
(1)급지별 평균가와의 비교
=> 각 급지별 평균가와 대비하여, 평균 대비 상위 단지가 평균가보다 싸면 해당 단지는 싸다는 판단 가능
(2) 전고 - 현 가격과의 비교
=> 현재 ‘싸다’ 고 판단할 수 있는 전고 대비 매매가 단지들과 비교하여, 보다 상위 단지를 구입
=> 안전마진 : 전고- 현재 가격 차이/ 초과 마진 : 전고 대비 추가 이익
=> 현재 하락률 높은 단지는 안전마진은 보유하고 있으나 초과 마진은 이미 회복한 단지보다 적을 것임. 이미 기 회복한 단지들이 더 좋은 단지이므로.. 따라서, 이것은 선택의 문제 싸게 산다면 마음 편히 보유가 가능함 안전마진이 확보되어 있고 더 싼 가격을 보기 힘들 것이므로,,, 하지만 여유가 있고 버틸 자신이 있으면 이미 회복한 단지를 사는 것도 좋은 선택임.
=> 똑같이 3억이 떨어진 단지라면, 당연히 윗 레벨의 단지를 선택하는 것이 좋고, 전고가 같은데 7억보다 비싸면 가격이 다소 비싼 것임.
5. 내집마련 해야할 것
- 갭이 집값의 30%보다 적을때 => 내집 마련
반대의 경우에는 거주 분리해야함
=> 7억원 이상 단지 보기 (10-7 정도)
=> 3,4급지 위주 공략 필요 동작, 영등포, 서대문, 강서구, 동대문+관악구 (4급지는 전고 80% 수준 아니면 기다려보기)
6. 중요한건 본질
- 동향, 복도식, 방2개 등은 작은 흠집일 뿐. 본질과 흠집을 구분하라
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