내집마련 중급반 2강 강의 후기

권유디 님의 강의는 저평가에 대한 새로운 판단 기준과 중요한 판단 기준을 제시해주셨다. 

중요한 것은 가격의 변화가 아닌 현재의 가격이 싼지, 비싼지를 판단하고, 매수가를 정하고 기다리는 것

아래의 주요 사항 및 적용점 도출

1. 강남접근성 & 택지의 중요성 

• 택지는 아파트만 몰려있는 균질한 환경 

  - 헷갈릴때는 강남 접근성과 택지인지만 확인해도 된다. 라고 하실 정도로 강남접근성과 택지의 중요성을 강조하셨다. 지금까지 강남접근성에 대해서는 중요하게 보고 있으나 택지에 대해서는 다소 간과하고 있었는데 

  => ‘택지’를 새로운 주요 요소로 보고 판단해야겠다.(가점 부여) 학군도 결국 택지에서 나온다. 

2. 지하철 노선도 중요성 

• 2>9>3>7>5>신분당선 

→ 직장이 가장 많은 강남 업무지구로의 접근성이 가장 중요하여 역시나 중요 노선은 강남으로의 접근성이 편한 노선. 오히려 7호선이 5호선보다 가치가 높다.. 

→ 지난 앞마당 만들동안 5호선의 가치를 지나치게 높게 봐서 가치를 헷갈렸던거 같다. 

=> 앞으로는 교통 부분에서도 강남 접근성이 쉬운 노선을 주요 요인으로 판단하기! 

3. 결국 중요한 건 사는 사람 

• 같은 급지의 지역을 가도 부자들이 많이 사는 곳이 있고 반대로 아파트 가격에 비해 평범한 사람들이 많이 사는 곳도 있다. 같은 급지라고 사람들을 퉁쳐 볼게 아니라 그 지역의 거주 사람들을 파악하고, 그들이 중요하게 생각하는 것을 알아야함.

  => 주로 어떤 사람들이 살고 그들의 중요 요소가 무엇인지 파악해야

4. 저평가 방법 

(1)급지별 평균가와의 비교 

=> 각 급지별 평균가와 대비하여, 평균 대비 상위 단지가 평균가보다 싸면 해당 단지는 싸다는 판단 가능

(2) 전고 - 현 가격과의 비교 

=> 현재 ‘싸다’ 고 판단할 수 있는 전고 대비 매매가 단지들과 비교하여, 보다 상위 단지를 구입 

=> 안전마진 : 전고- 현재 가격 차이/ 초과 마진 : 전고 대비 추가 이익 

=> 현재 하락률 높은 단지는 안전마진은 보유하고 있으나 초과 마진은 이미 회복한 단지보다 적을 것임. 이미 기 회복한 단지들이 더 좋은 단지이므로.. 따라서, 이것은 선택의 문제 싸게 산다면 마음 편히 보유가 가능함 안전마진이 확보되어 있고 더 싼 가격을 보기 힘들 것이므로,,, 하지만 여유가 있고 버틸 자신이 있으면 이미 회복한 단지를 사는 것도 좋은 선택임. 

=> 똑같이 3억이 떨어진 단지라면, 당연히 윗 레벨의 단지를 선택하는 것이 좋고, 전고가 같은데 7억보다 비싸면 가격이 다소 비싼 것임. 

5. 내집마련 해야할 것 

• 갭이 집값의 30%보다 적을때 => 내집 마련 

• 반대의 경우에는 거주 분리해야함 

  => 7억원 이상 단지 보기 (10-7 정도) 

  => 3,4급지 위주 공략 필요 동작, 영등포, 서대문, 강서구, 동대문+관악구 (4급지는 전고 80% 수준 아니면 기다려보기)

   

  6. 중요한건 본질 

  - 동향, 복도식, 방2개 등은 작은 흠집일 뿐. 본질과 흠집을 구분하라