주담대 규제에 이은 전세대출 조이기, 나 투자 못하는 걸까?

안녕하세요 갱지지입니다

오늘 아침 이런 뉴스기사가 나왔습니다.

갭투자를 노린 전세대출 중단

신한은행에서는 26일부터,

조건부 전세대출 취급을 잠정 중단한다고 발표했습니다.

서울 수도권 아파트 중심으로

집값이 급등하면서 갭투자를 노린 투기성 대출을 잡기위한 목적이 골자입니다.

이제야.. 내집마련 중급반을 들었고

이제야.. 이런 투자 방식을 알게되어

전세끼고 매수하려고하는데

대출 규제라니요.

마음이 심란하기도한데요.

이럴때일수록

할 수 없는 것보다는

할 수 있는 것에 집중해야한다 생각합니다.

기사에 나온대로

전세 대출 규제 케이스를 같이 살펴보고

할 수 있는 것을 확인해볼까요?

조건부 전세대출 케이스

1. 대출 실행일 임대인(매수자) 소유권 이전

보통 전세레버리지투자 과정은 다음과 같습니다

1️⃣매수 (매매계약금)

2️⃣전세계약(전세계약금)

3️⃣ 매매잔금(전세잔금+내투자금)

매수한 부동산의 잔금날에

전세입자의 전세금액과 내 투자금을 합쳐서 잔금을 치루게되는데

중요한 것은 아직 투자한 물건의 명의는

내가 아닌 매도자라는 것입니다.

그래서 보통 2가지방법으로 전세 계약서를 쓰는데요.

1) 매도자와 전세계약서

아직 명의가 변경되지않았기에

원래 집주인, 즉 매도자와 전세계약서를 씁니다.

그리고 잔금과 명의 이전 후 새롭게 전세계약서를 쓰는 방법이 있습니다.

세입자 입장에서는 등기부에 기재되어있는 집주인과 전세계약을 쓰니 오히려 안심되고 좋죠.

하지만 매도자는 이러한 사정까지 봐 줄 이유가 없기때문에 다소 귀찮은 일입니다.

이러한 과정을 거부하시는 매도자분도 계십니다. 그렇다면 저희는 2번 방법으로 계약서를 작성해야합니다.

2) 매수자(나)와 전세계약서

매수 진행 중이고, 명의 이전이 될 집이기때문에

세입자와 나의 이름으로 전세계약을 쓰는 것 입니다.

이 때 시중 은행에서는 집주인과 임대인의 정보가 다르지만 조건부로 전세대출을 승인해주기도합니다.

"대출 실행일 임대인(매수자) 소유권 이전"

이러한 조건을 보통 특약에 넣고 계약서를 작성하는데요.

기사의 주요 포인트는

이 조건이 붙은 신청건은 안해주겠다는 겁니다.

확실히 이런 규제가 실행된다면

이 방법은 이제 어렵겠네요.

규제의 효과가 있어보이긴합니다.

2. 선순위채권 말소 또는 감액

보통 세입자가 집을 구할 때

선순위대출이 있는 집을 꺼려합니다.

보증금을 온전히 받지못할까봐 걱정되기도하고

중요한 것은 은행조차도 본인들이 빌려준

전세대출 금액 상환에 차질이 있을까봐 승인해주지않는 경우가 있습니다.

그래서 선순위채권 말소, 감액을 조건으로

전세대출을 승인해주는 경우가 있습니다.

하지만 앞으로는

전세입자의 보증금을 받아 집주인이 기존 선순위대출을 상환한다고 약속하더라도

전세입자에게 대출을 내주지않겠다고 하네요.

3. 주택 처분 조건

최근 갭투자가 늘다보니

본인집을 매도하고 나온 매도금으로

전세금에 사용하는 것이 아닌

전세대출을 받아 본인 거주는 해결하고

그 돈으로 투자에 사용하는 경우가 늘고있습니다.

이런식으로 자금이 생길 수 있기에

본인 주택처분 조건을 붙은 경우에도 전세대출 지급 중지를 하겠다는 것이 신한은행의 입장입니다.

기사에서는 이 3가지 조건만 나왔는데

정확한 건 실행 된 후 살펴봐야 될 것 같아요

확실한건

은행에서 전세끼고 매수하려는 수요를 잡으려 하는 목적이 보이네요.

이번이 처음이 아닙니다

21년부터 월부에서 투자를 공부하고 해오면서

주변동료들이 22년~23년에 전세빼기가 너무나 어려웠습니다.

✔️임대차법에 의해 급격하게 오른 전세가격

✔️그리고 계속해서 올라가는 전세대출금리

7%전세 대출이라니.... 😵

이로인해 전세 손님을 구하기가 정말 어려웠던걸로 기억해요.

그리고 어쩌다 잡은 전세손님은

저금리 전세대출을 받고싶은데

은행에서 대출이 안나와요.

금액이, 조건이 맞질않아서 실행이 안되네요

라는 경우로 전세입자를 놓치는 경우도 있었습니다.

이렇게 은행도 안도와주던 시절은

처음이 아니었습니다.

하지만 방법이 있듯이

임대인이 직접 대출이 가능한 은행도 뒤져가며

세입자에게 제시하고 전세계약까지 성사시키는 분들이 꽤나 있었습니다.

그래서 할 수 있는걸 보자면요

전세투자를 하는 우리는

전세대출도 투자에 굉장히 큰 요소입니다.

그래서 전세대출의 규제나 변화에 민감하게 살펴봐야하는데요.

부정적인 상황속에서도

중요한 것은, 나에게 안좋은 방향으로 가더라도

포기하지말고 방법을 찾아보자입니다.

1. 신한은행에서 규제가 나왔다면 다른 은행 상품을 찾아보기

2. 매수진행 중인 조건을 실행안해준다면 매도자랑 전세계약을 쓰기

앞서 1번 경우를 참고해주세요 :)

3. 현금 전세입차 찾기

누가 현금으로 살아, 라고 생각하실 수 있겠지만 이렇게 거주하시는 분도 계십니다. 가능성을 지우지마세요

4. 주인전세 물건 찾기 (매도자가 매도 후 전세로 사는 경우입니다) 

대출을 안받아도 되는 케이스죠.

실제로 받더라도 이런 물건의 경우 매도를 해야하는 의지가 더 강하시기때문에

내 상황에 맞는 조건으로 만들기 더 유리하다 생각합니다.

이외에도 방법은 더 있을거라 생각해요!

다양한 방법을 준비해놓고

내 투자에 적용해보면 될 것 같습니다.

주담대도 규제하고

전세대출까지 규제하면서까지 뜨거워진 수도권 시장을 잠시 식히려하고있습니다.

신한은행에서 규제하는 내용들이

앞으로 시중 은행 어디까지 추가 규제가 될지는 모르겠어요.

하지만

이제 좀 해보려는데 투자 못하겠다

포기하는 마음이 아니라

그 안에서 할수있는 것을 보시면서

자산을 얻으시려던 목표는 잃지않으셨으면 좋겠습니다.

오늘 이 기사가 나와서

막막하고 속상하신 분들도 많으실텐데

지금처럼 공부하면서 방법을 같이 찾아가면 좋겠어요

내집마련 중급반 화이팅입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다



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