재수강생의 2주차 수강 내용 정리

<재수강생의 2주차 수강 내용 정리>

1. 현재 부동산 시장

-지금은 하락장 초기~중기로 넘어가는 시기이다. 너무 조급하게 생각할 필요X

 지금은 전세가율이 50%대이다. 상승장이 오려면 매매가와 전세가가 모두 상승해야 하는데, 전세가율이 70%이상이 돼서, “전세가가 이럴거면 조금 더 보태서, 사고 말지” 라는 생각이 만연할 때가 되어야 그 다음에 상승장이 온다.

- 거래량이 늘고, 전세가율(70%이상)이 오르면 하락장에서 → 상승장으로 전환하는 시기가 된다는 신호임!

-10년이상 장기적으로 보면, 장기 우상향하지만, 지금 전고점을 뚫은 단지는 안전마진이 없고,

 앞으로 가격이 더 떨어지는 몇년을 버티기가 쉽지 않을 수 있다. 

-안전마진 : 전고점~내가 산 가격

-초과마진: 내가 산 가격~앞으로 오를 가격

2. 서울 입지 분석

-1군 : 강남, 서초, 송파, 용산

 갭5억으로 1군 가능한 곳 : 우먼 서초네이처힐(매12.5/매-전 5.9), 리버힐삼성(매10.3/매-전5)

                                          가락쌍용(매11.3/매-전6.3)

-2군 : 마포, 성동, 양천, 광진

 갭5억으로 2군 가능한 곳 : 광장현대3단지(매9.5/매-전5), 구의 현대 프라임(매10.76/매-전5.3)

                                           자양우성2차(매9.4/매-전5.4), 염리상록(매8/매-전3)

                                           마포는 신축이 많아서 전세가가 잘 받쳐줘, 투자하기 괜찮음

-3군 : 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로

-4군 : 강서, 동대문, 서대문, 성북, 관악, 은평

 4군은 좀 더 기다려보기, 우선순위가 뒤임, 2군3군 먼저 보고 나중에 봐도 늦지 않아. 상급지가 먼저 오르기때문

-5군은 굳이 거주분리할 필요X, 거주분리할거면 4군 이상을 봐야함

-대출 받아서 실거주로 살 수 있는 물건을 굳이, 거주분리로 살 필요X

 거주 분리로 사는 것은, 내가 대출받아서는 감히 엄두를 못 내는 비싼 물건을 전세끼고 살 수 있을때 하는 것이다.

-아파트가 많이 몰려 있는 곳을 사람들이 좋아한다. 택지!!!

-강남접근성 + 택지 이 2가지가 중요!

-같은 매전차라면, 더 상급지 물건을 선택!

(ex: 1군 아파트 매11, 전8/ 3군 아파트 매7, 전4  이런 경우는 같은 3억으로 3군도 할 수 있지만, 1군도 갭투가능)

-지방은 신축과 구축이 나란히 있으면 신축만 오르는데, 서울은 신축이 먼저 오르고 나중에 구축도 갭 메우기로 따라서 오른다.

-흠집난 페라리 VS 그렌저 : 당연히 흠집난 페라리 선택, 복도식 방2개 아파트여도 상급지면 이걸 선택하는게 맞다

-DSR : 연봉이 1억이면, 주담대가 최대 6.5억까지 가능하다.

-거주분리전략으로 실거주집 찾을때 ‘임대사업자’ 물건 찾으면, 저렴한 임대료로 살 수 있다. 

법적으로 임대사업자는 1년에 5%까지만 전세금 올릴 수 있으니까, 물건중에 5억 338만원.. 이런식으로 끝전이 이상한거는 임대사업자가 5% 올려서 가격이 이렇게 된거임. 이런물건은 부동산에서는 추천해주지 않으므로 먼저 물어봐야함.

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