안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
일교차가 심한 날씨가 지속되고 있습니다.
감기에 걸리지 않도록 건강 관리에 유념하셨으면 좋겠습니다.
더불어 임장을 하시면서 붉게 물들어 가는 단풍도 한번씩 보시면서
계절의 변화도 꼭 하루하루 느껴보셨으면 하네요.
앞마당을 만들고 투자를 결정하는 과정에 있어
가장 어려운 것이 무엇이냐고 묻는다면 아무래도 비교평가를 생각하게 되는 것 같습니다
가격을 고정하고 가치를 비교하는 방법,
지역을 기준으로 비교 하는 방법,
생활권을 기준으로 비교하는 방법,
가치를 고정하고 가격을 비교하는 방법 등
비교평가를 하는 방법에는 여러 가지가 있습니다.
그 중 서울, 수도권의 경우 다른 지역간의 비교 평가를 할 때 급지가 다른 지역간 혹은 같은 급내에서도
그 지역간의 차이를 어느 정도로 봐야할지 판단하기 어려운 경우가 많습니다.
예를 들어,
대한민국 중심인 강남구와 강남 3구에 속해있는 송파구 모두 1군에 속해 있지만 두 지역간의 차이는 어느 정도인지,
경기도 내에서 2군에 해당하는 평촌 신도시가 위치한 안양시 동안구와
3군내에서 산본 신도시가 위치한 군포시 간에 어느 정도의 차이를 가지고 있는지 등을 이야기합니다.
위와 같은 경우에 어떻게 하면 조금 더 쉽게
지역간의 차이를 비교할 수 있을지에 대해서 이야기해보려고 합니다.
#이란성 쌍둥이 단지
다들 쌍둥이 단지에 대해서 알고 계시나요?
혹여, 쌍둥이 단지라는 개념에 대해서 처음 접하시는 분들이 계시다면
아래 새벽보기 튜터님의 칼럼을 꼭 먼저 읽어보시구요.
월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산 스터디 경매 파이어족) : 네이버 카페 (naver.com)
위 칼럼에서 이야기해주신대로 큰 틀에서 쌍둥이 단지에 대해서 이야기해보면
오랜 기간동안 쌍둥이처럼 가격이 같은 단지를 이야기 합니다.
그리고 이 쌍둥이 단지를 통해서 비슷한 가치를 가진 단지를 찾아볼 수 있고
두 단지의 가격 비교를 통해 보다 손쉽게 비교 평가를 할 수 있습니다.
갑자기 왜 다른 지역간의 차이를 비교하는데 쌍둥이 단지를 이야기하는지 의문이 생기실 것 같은데요,
쌍둥이 단지를 응용해서 다른 지역간의 차이를 가늠해볼 수 있습니다.
바로 상급지와 하급지 단지간의 평형을 다르게 해서 쌍둥이 단지를 찾는 것입니다.
일반적으로 상급지 20평대와 하급지 30평대간의 비교를 해보는 것인데요,
(평형이 다르다는 것이 핵심이기에 이란성 쌍둥이 단지라고 이름을 만들어봤네요ㅋ)
#지역간 차이 비교 방법 및 투자 적용법
위에서 이야기한 궁금점 중 하나는 같은 1군이지만 강남구와 송파구의 간의 차이였습니다.
두 단지 중 상록수는 강남구 내에서 생활권 선호도가 가장 떨어지는 생활권인 일원동에 있으며
트리지움은 송파구 내에서 가장 선호하는 생활권인 잠실에 위치하고 있습니다.
두 단지의 가격 변화를 보면 평형이 다름에도 불구하고
완전한 쌍둥이는 아니지만 거의 유사하게 가격이 흘러갔음을 알 수 있고,
이를 통해 상위 지역(강남구)의 하위 생활권의 가치가
하위 지역(송파구)의 상위 생활권의 가치보다 높구나 라고 생각할 수 있습니다.
그렇기에 두 지역의 갖는 차이는 생각보다 꽤 크다는 것을 알 수 있고
그 차이가 어느 정도인지에 대해서 보다 쉽게 생각해볼 수 있습니다.
그리고 이렇게 두 지역간의 차이를 확인했다면 다음과 같이 적용해볼 수 있습니다.
강남구 내에서 하위 생활권보다 선호도가 높은 생활권에 위치한 30평대 신축 분양권이 약 28억
송파구 내에서 상위 생활권내 위치한 30평대 준신축 가격이 24억
앞서 살펴봤을때 강남구의 하위 생활권의 가치가 송파구 상위 생활권의 가치보다 높다는 것을 알기에
강남구 내에서 그보다 더 좋은 생활권에 위치해 있고 동일한 평수, 거기에 신축이라는 점을 고려한다면
디에이치퍼스티어아이파크의 가격 현재 꽤나 싸다는 것을 알 수 있습니다.
다음은 2군에 해당하는 평촌 신도시가 위치한 안양시 동안구와
3군내에서 산본 신도시가 위치한 군포시 간에 어느 정도의 차이가 어느 정도여야 하는가 입니다.
평촌 신도시가 산본 신도시보다 좋은 건 알겠는데 얼마나 더 좋다고 이야기할 수 있을지 확인해보는 것이죠.
역시나 이번에도 상위 지역의 하위 생활권 20평대와
하위 지역의 상위 생활권 30평대를 기준으로 이란성 쌍둥이 단지를 찾아보면 아래와 같습니다.
세종6단지는 산본신도시에 선호하는 생활권 내에서도 사람들이 좋아하는 구축 아파트입니다.
반대로 초원5단지는 열병합 발전소가 근처에 있고 학원가와 역까지도 거리가 있기에
평촌에서 선호하는 단지라고 이야기하기는 어렵습니다.
이렇게 다른 평형간의 유사한 가격흐름을 통해서
평촌이라는 도시와 산본이라는 두 도시간의 차이를 가늠해볼 수 있습니다.
산본에서 가장 선호하는 생활권일지라도
평촌에서 선호도가 낮은 생활권의 가치보다 높다고 보기 어렵기에 해당 생활권의 가격을 넘기는 어렵구나
라고 생각을 정리할 수 있는 것이죠.
더 나아가 다른 평형간 비교 평가를 할때 30평대가 싼건지, 20평대가 싼건지를 쉽게 확인할 수 있습니다.
여기서 한가지 더 알 수 있는건 실거주 갈아타기 혹은 투자 물건에 대한 갈아타기를 할때
동일한 지역내 큰 평형으로 바꾸는 것보다 평형을 줄이더라도 상급지로 이동하는 것이
더 좋은 선택이 될 가능성이 높다는 것도 확인하시면 좋을 것 같습니다.
#다만, 이건 주의하세요
위와 같이 지역간의 차이를 확인하는 방법은 지방도시간에는 적용하기 어렵습니다.
하나의 큰 권역을 이루고 있는 서울, 수도권 지역간에서만 적용해보셨으면 좋겠습니다.
그리고 이 또한 큰 틀에서 차이를 확인하는 것이지 정답이라고 말하기는 어렵습니다.
실제 투자 의사결정에 있어서는 단지 간의 비교를 통해 디테일하게 확인하는 과정이 필요합니다.
하나 더 주의해야할 점은
과거에 비슷한 가격을 보여 왔기에 앞으로도 그럴 가능성이 높은 것이지 절대적이지는 않다는 것입니다.
이란성 쌍둥이 단지를 찾고 나서 두 단지 주변으로 대규모 재개발 혹은 지하철 개통 등
입지가 변화하는 요소가 있는 것은 아닌지도 같이 고려하셔서 생각하시면 좋을 것 같습니다.
다른 지역간의 비교를 하시는데 있어서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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