열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 140조 골목길]

1. 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 : 너나위

3. 내용 요약

• 왜 투자를 해야하는가?

- 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 자본주의의 핵심은 은행. 은행은 돈을 지속적으로 만들어 낸다. 돈을 만드는 원리는? 내가 저축한 돈을 지급준비율 만큼만 남겨두고 다른 사람에게 대출해준다. 즉, 내가 100만원을 저축하면 은행은 10만원만 남기고 90만원을 다른 사람에게 빌려준다. 이렇게 되면 시중에 총 190만원이 있게된다. 이렇게 통화량이 늘면 자연스레 물가는 올라간다. 이러한 현상을 인플레이션이라고 부른다. 인플레이션으로 인해 내 돈은 시간이 지나면 그 가치가 하락한다. 내가 돈을 모으는 속도보다 돈이 가치가 하락하는 속도가 빠르다. 그래서 돈의 가치가 하락하는 속도보다 돈을 더 많이 모아야 내가 돈을 벌 수 있다고 할 수 있다.

- 부동산 또한 하나의 물건이라고 할 수 있다. 부동산은 짧은 기간을 보면 오르내림이 있지만, 결국 긴 시간을 보면 가격은 우상향 한다. 한 가지 비유하자면, 내 월급의 상승 속도가 걷는 수준이라면, 부동산 상승 속도는 자동차를 타고 가는 것과 같다고 할 수 있다. 즉, 월급만 모아서는 부동산을 보유할 수 없으며, 부자가 될 수도 없다.

- 우리는 왜 부자가 되려하나? 하루아침에 벼락부자가 되는 것이 아니라, 먼 미래에 내가 은퇴했을 때, 자식들에게 손 벌리지 않고 보다 여유롭게 살기 위함이다. 또한, 가까운 미래에 나의 건강이 악화되어 가족들에게 부담을 지워주지 않기 위함도 있다. 즉, 나의 미래를 위한 하나의 준비라고 할 수 있다.

• 당신과 돈이 가야 할 방향

- 직장인이 돈을 버는 방식은 두 가지다. 돈을 벌기 위해 본인의 시간을 직접 투자하는 것과 직접 투자하지 않는 방법이다. 첫 번째 방법은 대부분의 사람들이 직장을 통해 노동력을 제공하고 그 댓가로 돈을 받는 것(내 시간과 돈을 교환 하는 것)이다. 하지만 이 방법은 내 노동력의 가치가 떨어지거나 더 이상 노동력을 제공하지 않으면 돈을 벌 수가 없다. 또한, 내 시간을 직접 투자하므로, 그 만큼 내가 하고싶은 것을 할 수 있는 시간도 없다. 두 번째 방법은 돈을 버는 시스템을 구축하고 내가 직접 시간을 투자하지 않아도 시스템으로 돈이 들어오게 하는 방법이다. 사업체를 만들어 가맹점을 늘리고 이에 따른 수수료를 받거나 부동산을 투자해 얻는 월세, 전세 보증금 등이 있을 것이다. 두 번째 방법은 내 시간을 직접 투자하지 않기 때문에 그 시간 동안 내가 원하는 것을 할 수 있다. 우리는 내 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에서 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다.

- 사람들이 소비하는 방식에는 크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산을 구입하는 방법이다. 두 번째 방법은 첫 번째 방법과 대척점에 있다. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산을 구입하는 것이다. 대부분의 직장인은 재벌, 연예인과 달리 소득이 한정적이다. 따라서, 자산을 늘리기 위해서는 소중하게 모은 돈을 생산 자산을 위해 소비해야 한다. 따라서, 돈을 버는 것도 중요하지만 돈을 어떻게 쓰는 지도 중요한 것이다.

- 부동산의 장점 : ① 정보 대칭이 가능하다. 정보의 편향과 독점성이 있는 주식과 달리 부동산은 시장 참여자가 개인이기 때문에 본인의 노력 여하에 따라 충분히 관련 경험과 지식을 쌓을 수 있고 정보에 대한 접근성이 좋다. 반면, 주식은 기업에서 공개한 정보 이외에는 내가 기업의 임원진 성향과 내부적인 사정을 속속히 알 수가 없다.

② 레버리지가 가능하다. 물론, 주식도 은행에서 대출받아 레버리지가 가능하다. 하지만, 은행 대출은 이자가 붙기 마련이다. 부동산은 무이자로 사용할 수 있는 전세금이란 레버리지가 있다. 우리는 전세라는 제도를 활용해서 단 한푼의 이자도 내지 않으면서 수익률을 극대화 할 수 있다. 이것이 부동산 투자의 핵심이다.

• 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

- 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

핵심 : ‘부동산=입지’ 라고 할 수 있다. 상품성(신축/구축)은 시간이 지나면 가치가 하락하기 마련이다. 부동산을 볼 때는 입지의 가치를 잘 파악해야 한다. 투자하고자 하는 단지가 연식이 오래되었더라도 입지가 좋으면, 그리고 가격이 가치에 비해 저렴하다면 충분히 투자할 만하다는 것이다.

- 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원

핵심 : 비교평가가 중요하다. 지금 보는 단지가 지난번 본 단지와 비슷한데? 그런데 주변 인프라나 교통 등 입지로 따지면 지난번 본 단지가 더 좋은거 같은데 가격은 똑같네? 라는 사고 프로세스가 필요하다. 위에서도 언급했지만, 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶으면 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 길러야 한다. 하지만 그 가치를 보는 눈은 쉽게 보이지 않는다. 그래서 열심히 공부해야 한다. 또 한가지는 ‘조급함’ 버리기. 항상 투자를 할 때에는 내가 투자할 후보군을 2~3개를 잡아야 한다. 이거 아니더라도 나는 다른 거 하면 돼. 라는 마음가짐이 있어야 투자시에 이성적인 판단을 할 수 있다. 조급함은 우리의 시야를 흐리게 만든다.

- 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가

핵심 : 부동산 투자자로서 살기 위해서는 기본적으로 아는 지역이 많아야 한다. 그래야 여러 단지를 비교해보고 가치를 따질 수 있게 되는 것이다. 이를 위해 많은 지역의 임장과 이후 아는 지역에 대한 꾸준한 시세트래킹이 필요하다. 준비된 자에게 기회가 온다 라는 말이 있듯이 부동산 투자에 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행 할 수 있다.

- 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

핵심 : 계속 강조하듯, 부동산은 결국 입지이다. 평촌의 사례에서 보듯, 구축이어도 결국 입지가 좋으면, 그리고 그 입지에 비해 가격이 저렴하다면 충분히 투자할 만하다. 하지만, 그 과정에서 너무 많은 욕심을 부려 가격을 무리하게 깎는다거나 전세금을 올려받으려 하다보면 계약을 하지 못하거나 세입자를 받지 못하는 사례가 생기기도 한다. 때로는, 기준에 부합하다면 신속하게 진행하는 것도 필요하다. 하지만 무엇보다도 중요한 건 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따라야 한다.

• 성공 투자를 위한 필수 지식

- 나머지 자세한 내용은 책 5장 참고

• 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

- 세상의 사람들 중에는 ‘지금 집 값은 거품이다, 말도 안되는 집값은 투기꾼들 때문이다.’ 라고 불평불만하는 부류가 있다. 이들은 어디선가 외부의 힘이 작용했고, 그 힘의 주체는 선량하고 성실한 나 같은 사람이 아닌, 탐욕스럽고 이기적인 사람들이라 생각한다. 하지만, 이러한 불평과 불만을 한다고 달라질 것이 있는가? 이 시점에 내가 해야할 것은 내가 할 수 있는 것과 내가 할 수 없는 것을 구분하고 내가 할 수 있는 것에 역량을 집중해야 한다는 것이다. 즉, 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다는 것이다. 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 

지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

- 한 번의 성공보다 중요한 것들

투자의 달인이 되는 방법은 투자의 달인이 될 때까지 꾸준히 하는 것이다. 생각보다 시간이 오래걸릴 수도 있다. 이 과정에서 중요한 점은 조급함을 버려야 한다. 부동산 투자에서 절대 간과해서는 안되는 일은 우리는 부동산 시장에서 홈런이 목표가 아니라는 점이다. 홈런 한번 보다는 안타를 여러번 치는 것이 좋다.

투자를 잘하기 위해서는 자신의 조급함을 다스리고, 실력 쌓는 것이 중요하며 스스로의 돈의 그릇을 키우는 것이 중요하다. 즉, 부자의 자세를 배워야 한다. 부자의 자세를 배우기 가장 쉬운 방법은 바로 독서이다. 투자자로서의 삶을 살면서 독서는 불가분 관계이다. 항상 독서하고 배우기를 게을리 하지 마라.

- 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

투자는 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서두르다 방향을 잘못 잡으면 되돌아 오지 못할 수도 있다. 이래서 투자는 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 단어가 더 잘 어울리는 건지도 모른다. 투자자로서 살아남기 위해서는 오래가야 한다. 그리고 오래가기 위해서는 함께 가야한다. 누구와 함께 가야할 까? 주변에 투자자로 성공한 사람들을 가까이 하기 위해 노력하라. 그들로부터 배우고 좋은 영향을 받으려 행동해야 한다.

- 갈등에 대하는 자세

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 필연적으로 투자를 위한 절대 시간을 확보해야 한다. 그러다보면 현실에서 여러 가지가 상충된다. 이때는 나를 둘러싸고 있는 환경에서 해야할 일들의 우선 순위를 정하라. 모든 것을 다 잘 할 수는 없다. 얻으려 하는 게 있으면 포기하는 것도 있어야 한다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 나에게 다가오는 갈등을 잘 해결 할 수 없으면 결국 투자자의 삶도 원만치 않을 것이다.

※ 느낀점 및 적용할 점

2년전에 처음 읽고 이번에 강의 수강하면서 다시 읽게 되었다. 그 때는 부동산에 대한 지식이 전무하여 솔직히 무슨 말인지 이해가 잘 가지 않은 부분이 많았다. 하지만 지금에 와서 다시 읽다보니 지금까지의 강의들에서 강사님들께서 했던 말들이 모두 녹아있는 참고서 같은 책이라는 것을 느꼈다. 그땐 눈에 보이지 않는 것들이 이제는 제법 눈에 많이 들어오는 것을 보고 나 스스로도 많이 성장했구나 라는 것을 새삼 깨달았다.

책에서 너나위님이 말씀해주신 중요한 말씀들 중에 이번 독서를 통해 하나 얻은 점은 바로 조급하지 말자라는 것이다. 사실 부동산 투자를 하겠다고 마음을 먹고 꾸준히 공부하기는 했지만, 실제로 투자는 하지 못했다. 그러는 와주엥 주변 지인들은 부동산 투자를 했다고, 뉴스에서는 집값이 이제 오르기 시작한다고 하자 나 스스로도 조급함이 생기기 시작했다.

지금 당장 투자금이 있다해도 난 올바른 투자를 할 수 있을까? 고민 해봤다. 장고 끝에 아직 부족하고 실력을 더 쌓아야 할 때라고 결론내렸다.

책을 읽고나니 한결 마음이 가벼워 졌다. 아직 시간은 많고 기회는 언제나 있다. 실력만 있다면 그 기회를 볼 수 있을 것이다.

지금의 조원분들 그리고 앞으로 만나게 될 여러 좋은 분들과 꼭 성공하는 투자자로 성장해 나갈 것이다.