[열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열중 39기 100조 바다유리]

안녕하세요?

바다유리입니다. 

이번 3강을 통해  시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 (전세 A to Z) 에 대해 상세하게 알아가는 

소중한 시간이었습니다. 

아직 투자공부 초보단계인데  투자할 수 있는 실력을  갖추기 전인데 

지금까지 배워온 것도 아직 습득이 안되고 있는 상황에서 

벌써 전세셋팅을 배워야 하나? 

하는 의문점을 갖고 듣게 된 강의였지만, 

현재는 

이번 강의를 듣기를 너무 잘 했다는 생각이 듭니다. 

Chapter 1

2024년 현재 수도권과 지방전세의 시장분위기

결론은 현재 전세시장은 수도권, 지방 관계없이

투자를 준비하는 우리에게 

더 좋은 기회를 가져다 줄 것이다! 라는 희망적인 메시지가

인상적이었고, 

초보투자자인 저에겐 힘이 되었습니다. 

• 결론은 기회 

Chapter 2

매수후 발생할 수 있는 전세 셋팅 케이스와 대응프로세스

전세셋팅유형과 프로세스를 안다는 것은 

집을 사기 전부터 ‘매수후 어떤 그림이 펼쳐질지’ 알고 대비할 수 있다는것.

매매 잔금기간을 미리 협의(시간확보),

전세셋팅 안될 경우 발생되는 금융비용 지출을 피할 수 있다는 것. 

그리고 

다양한 경우를 사례를 통해 설명을 해주셔서 이해하는데 도움이 되었습니다.

정리하면 

모든 투자가 원하는 시점에 

전세금을 레버리지 하며 투자할 수 없다는 것. 

내가 투자한 물건이 어떻게 전세를 맞춰야 하는 

물건인지 알아야 필요한 조건을 미리 협의하여 

투자리스크를 줄일 수 있다는 것. 

내 투자의 BEST, WORST를 제대로 알고 

행동하지 않았을 때 치를 비용을 아는 것이 중요하다는 것. 

Chapter 3

매수부터 임대까지 각 단계별 계약시 꼭 알아야 할 것 

매수부터 임대까지 3단계: 매수 결정 →매매계약→임대계약 

각 단계별로 주의사항에 대해서 상세하게 배우게 된 부분이 너무 좋았습니다. 

이 강의에서는 저에겐 익숙하지 않은 용어들이  등장하는데 

이해하는데 시간이 필요한 강의였습니다.

( 용어공부 필요함)

등기부등본 보는 방법, 채권최고액, 채권최고액설정비율, 가압류 가처분,가등기, 근저당권..등등.

특약기재에 대한 요령,

법률고민 어떻게 해결하면 되는지에서도 배울수 있었는데요. 

실전투자시 꼭 활용해봐야 겠다는 생각이 들었습니다~^^

정리하면

투자단계별 주의사항

매수 결정전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크 

매매/임대 계약서 작성전까지 꼼꼼한 확인 필요

(특약에 불리한 내용은 없는지 , 서로 동의한 내용인지 확인)

임대계약 조건에 따라 보증금반환의 대상이 달라지는 경우,

유의(전세자금대출, 질권설정등)

투자에 대한 책임은 스스로의 몫

(부동산 사장님과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 투자자에게 비용이 될 수 있음)

1등 전세물건을 만들어도 

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임. 

Chapter 4/Chapter 5

1등 전세물건 만들기: 투자에서 왜 중요할까?

적절한 가격으로 1등 물건 만들어 전세를 빨리 뺀다면

1)돈절약

  시간이 지체되면서 금융비용을 발생시키거나

  공급물량을 만나 가격을 내릴

  리스크가 줄어듬. 

2)시간절약

   투자를 진짜 마무리하게 된 것. 

   이제부터 마음 편하게 

   다음 투자를 위한 준비 가능.

신규용어: 전세보증보험, HUG 전세보증금 반환보증

정리 1: 적정전세가 설정하는 법

적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 

매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음. 

적정 전세가 설정 3단계: 단지→생활권→공급 (단.생.공)

단지 내에서 적절한 가격인지 

생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지, 

공급되는 신축단지들과 비교해도 적절한 가격인지 확인. 

소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요.

매수이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐

투자금은 수익률과 다음 투시기를 결정.

정리 2: 리스크 줄이는 임대기간 설정법

임대만료일에 감당할 리스크가 크다면 

투자금 회수지연, 재투자 기회상실 

임대기간 설정시 체크해야 할 3가지 

공급, 수요, 포트폴리오 ( 공. 수. 표'포' )

공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인, 영향권 범이 가늠.

(도시규모에 따라 공급의 위력이 달라짐. 도시가 작아질 수록 지역 전체 영향)

본인이 투자하는 지역,단지, 평형의 수요를 아는게 중요. 

(임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기)

보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요. 

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역

한순간의 선택이 몇년치(?)의 리스크를 좌우하게 됨. 

정리 3: 임차인에 따른 대응전략 

부동산 시장과 투자자 개인 상황에 따라 

선택할 수 있는 임차인이 달라질 수 있음. 

투자자로 자주 접하게 되는 

기존 임차인을 승계(전세낀) 받거나 

법인 임차인에 대한 정리 필요.

기존 임차인이 있는 물건을 선택하는 경우

현재 전세시세와 비교, 계약 당시 대응을 달리해야 함. 

(매수여부 고민, 새로운 계약서 작성 등)

임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때, 

투자자는 시장판단이 빨라야 함. 

시기에 가장 적합한 선택을 하고 (선택지 마다 기회비용 계산)

본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요. 

*예측할 수 있다면  대응할 수 있는 영역이 늘어납니다~

Chapter 6

실전투자 사례로 배우는 임대리스크 줄이는 법

임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택. 

투자에 있어 욕심과 기회비용을 함께 움직임. 

시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어 

안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김. 

쌀 때 사는 것,

싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 

투자체력 

• 시장 상황에 걸맞는 유연함. 

여기까지가 전세세팅에 대한 방법론에 관한 내용이었다면, 

양파링강사님이 에필로그부분에서 나눈 이야기들은 참 따뜻했습니다. 

본인의 투자사례중 

받으신 임차인의 손편지..인상깊었습니다. 

부동산 투자도 결국 사람과 사람과의 관계속에서 

이루어지는 만큼 마음가짐이 참 중요하다는 생각이 듭니다. 

강사님께서는 우리 수강생에게 바라는 모습이 있다고 하셨습니다. 

" 너무 작은 것에 일희일비하지 않는 투자자가 되세요.

..

계약, 전세 셋팅 등 오늘 배운 내용이 

내 이익만 취하려고 공부하고 준비하는 것이 아닌 

임차인분까지 우리집에서 

안전하게 잘 사실 수 있는 발판이 되었으면 합니다. 

오늘 배운 내용이 임대인으로서 여러분과 함께 하실 

임차인분을 위해 잘 쓰이면 좋을 것 같습니다. 

앛으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 

부자 될 우리 모두의 

“부의 그릇”을 키우는 시간이 될 것입니다. 

강사님을 통해 

배우게 된 선한 영향력..

을 이어가는 투자자가 되겠습니다. 

아낌없이 나누어주시는 

좋은 강의를 해주신 

양파링멘토님,  감사합니다~^^

그리고 

바쁜 와중에도 귀한 시간을 내주셔서 

부족한 글을 읽어주신 분들께도 

감사합니다~^^ 

오늘보다 

한걸음 더 나아가는 

내일을 기대하며 

2024년 8월 25일 주의날 

바다유리 /한국에서