[내마중 10기 6감적으로 강남 3구에 내집마련하조 고투더썬] 2강 강의 후기

현재의 수도권 시장

• 보유 가치(매매가) = 실거주 가치(전세가치) + 보유심리 가치

• 최근 서울 상급지 중심으로 매매가가 상승했다. 심지어 전고점을 회복, 나아가 전고점을 뚫은 단지도 있다. 

  다만, 현재의 수도권 시장은 매매가가 등락을 반복하며 하락하는 흐름이며, 전세가는 꾸준히 상승하는 단계이다. 

  즉, 하락장의 초반에서 중반으로 넘어가는 과정에 있다. 

  상승장 초반에는 전세가율이 높기 마련인데, 현재 전세가율이 평균보다 낫다. 

  그러므로 아직까지 조급해할 단계는 아니다. 여유를 갖고 준비하며 지켜보자.

• 다만, 상위급지에 들어가고자 한다면, 전고점 대비 90% 수준인지 보고, 절대가가 싼 지역은 예산이 감당 가능하다면 적극적으로 움직여도 된다. 

수도권 내집마련 기준

• 선택 기준 : 직장, 교통 > 환경, 학군
• 내집 마련(종잣돈+주담대) VS 거주-투자 분리(미래의 나의 상황 반영O) VS 투자(내 상황 반영X, 수익성 고려)
• 지역별 내집마련 선택기준을 알아야 한다. 지역마다 우선하는 가치가 다를 수 있다. 
• 거주-투자 분리보다 내 집 마련이 유리한 단지가 있다(범접할 수 있는 단지).

• 전고점 90% 회복한 단지 : 15%~20% 가격으로 조정하여 매수 시도

  / 전고점 90% 회복 못한 단지 : 80% 회복 → 20%~25% 가격으로 조정하여 매수, 

                                                   80% 회복X → 예산 감당할 수 있으면 내 집 마련

   

수도권 자세히 알기

• 택지의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다.
• 역세권 보다 중요한 것은 그 지역의 핵심 입지 요소(역세권이 전부는 아니다, 선입견 갖지 말자)
• 경기도는 서울과의 물리적 거리가 중요하다( 과천>>>분당).
• 신분당선 개통 후 각광 받는 수지구는 역세권이 중요하다(강남 접근성).
• 살 수 있다면, 대장단지 84를 사자. 

느낀 점과 적용할 점

• 그동안 서울과 수도권에서는 무조건 직장 그리고 직장으로 이동하기 위한 교통이 가장 중요한 가치라고 생각하였다. 그러나 학군, 환경 등이 핵심 요소인 지역에서는 교통은 이보다 후순위인 지역도 있다. 

  선입견을 갖지 말고, 지역의 핵심 요소와 대장단지를 파악하자. 

• 교통 못지 않게 택지 여부가 중요하다. 고덕, 미사, 위례, 동탄의 사례를 생각해보자.  

• 신축의 함정에서 벗어나자. 같은 급지 내에 구축 대장이 있다면, 그 단지가 대장인 이유가 있다. 

  그 이유를 파악하고, 핵심 요소를 갖고 있는 대장급의 84를 주목하자.